شرح قانون الايجار القديم و تعديلات 2022 المثيرة للجدل ، وبيان حدود تطبيق هذا التعديل ، وعلى من ، ومدى اصطدامه بحكم الدستورية العليا ، والتفرقة بين المواطنين بمخالفة الأحكام القضائية من المحاكم العادية ومحكمة النقض والمحكمة الدستورية
التعليق - قانون الايجار القديم و تعديلات 2022 المثيرة للجدل
- هذا التعديل للمادة 18/1 من القانون رقم 136 لسنة 1981 هو بسبب حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 ق
- هذا التعديل خاص فقط بالأعيان المؤجرة للأشخاص المعنوية الاعتبارية دون الشخص الطبيعي ، بمعنى أن المستأجر بنك أو مدرسة وخلافه ، دون الشخص الطبيعي مثلى ومثلك الذى يتعاقد بشخصه وليس بصفته رئيس أو مدير ، وباستئجار عين لغير غرض السكن
- هذا التعديل لا ينطبق على المحلات التى يستأجرها الأشخاص الطبعيين ، فالمحلات كما هى لم يتم أى تعديل فى القانون بالنسبة لها ، وكذلك لا ينطبق على الشقق السكنية
- أعطى التعديل فترة سماح بالإخلاء خلال خمس سنوات من سريان التعديل ، وهو قانون مخالف لحكم المحكمة الدستورية الذى قضى بانتهاء عقد ايجار الشخص المعنوى بانتهاء المدة المتفق عليها بالعقد
- ومنذ صدور حكم الدستورية فى 2019 وسريانه أخدنا احكام اخلاء ضد الشخص المعنوى وتم تنفيذها واستلام العين المؤجرة ، وجاء هذا التعديل الذى من المفروض أن يكون بسبب حكم الدستورية وخالفه وأعطى مدة اخلاء خلال خمس سنوات وهو أمر عجيب ؟! وغير مفهوم
- سبق وأن تحصل مكتبنا على أحكام بإخلاء الشخص المعنوى فور حكم المحكمة الدستورية العليا وتم التنفيذ واستلام الأعيان ، وهناك أحكام أخرى فى اطار التنفيذ حاليا ، ولا نعلم كيفية التنفيذ لهذه الأحكام النهائية ، فى ظل مدة الخمس سنوات المستحدثة بالتعديل والمخالفة للدستورية ، وأحكام القضاء
- التى فرقت بين المتقاضين فقد تسلم البعض فعليا ممتلكاته المؤجرة لأشخاص اعتباريين بناء على حكم الدستورية ، ومن لم يتحصل على حكم بعد سيصطدم بمدة الخمس سنوات المستحدثة بالتعديل والمخالفة لحكم الدستورية ، مما يؤدى الى عدم المساواة والتفرقة بلا مسوغ مشروع
منطوق حكم المحكمة الدستورية العليا سبب التعديل
- أولا : بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
- فيما تضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، ...، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى
- ثانيا : بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخا لإعمال أثره
- نشر بالجريدة الرسمية العدد 19 مكرر ب في 13 / 5 / 2018 ص 3
- تم تطبيق الحكم بأثر فورى فى 16/7/2019 اليوم التالي لانتهاء فترة الانعقاد للدورة التشريعية التى انتهت فى 15/7/2019
محكمة النقض قضت بتطبيق حكم الدستورية بأثر فورى
قانون الايجار القديم و تعديلات 2022 المثيرة للجدل
من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها - كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة - إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام، متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو في حكم سابق عليه لا يشمله الطعن
كما أن قضاء الهيئة العامة لهذه المحكمة قد استقر على أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون – غير ضريبي – أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية.
لما كان ذلك - وكانت المحكمة الدستورية العليا قد أصدرت حكمها في القضية رقم 11 لسنة 23 ق " دستورية " والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 19 مكرر ( ب ) في 13 مايو 2018
أولاً : بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد ، ... "
لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى.
وثانياً : بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخاً لإعمال أثره .
وكان مؤدى هذا الحكم
انحسار الامتداد القانوني عن عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر الحكم
ولما كانت الهيئة الطاعنة تستأجر محل النزاع بموجب العقد المؤرخ 15 ديسمبر 1963 لاستعماله في غير غرض السكنى – مكتب بريد – وكان النزاع بين طرفي الخصومة يدور حول مدى أحقية المطعون ضده الأول في طلب الحكم بإنهائه
فإنه وإعمالاً لحكم المحكمة الدستورية العليا سالف البيان – الذي أدرك الدعوى أمام محكمة النقض – ينحسر الامتداد القانوني عن هذا العقد وينتهي اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي لمجلس النواب الذي انتهى في 15 يوليو 2019 بموجب قرار رئيس الجمهورية رقم 339 لسنة 2019
وإذ قضى الحكم المطعون فيه بانتهاء عقد الإيجار وهو ما يتفق مع حكم المحكمة الدستورية العليا المذكور، فيكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة في القانون
ولا يبطله ما يكون قد اشتملت عليه أسبابه من أخطاء قانونية إذ لمحكمة النقض أن تصححها من غير أن تنقضه، ومن ثم يكون النعي عليه بسببي الطعن – وأياً كان وجه الرأي فيه – غير منتج ، ومن ثم غير مقبول، ولما تقدم، يتعين رفض الطعن .
الطعن رقم 13626 لسنة 82 قضائية جلسة 5 فبراير 2020
نصوص القانون - قانون الايجار القديم و تعديلات 2022 المثيرة للجدل
رئيس مجلس الوزراء
- بعد الاطلاع على الدستور
- وعلى القانون المدني
- وعلى قانون المرافعات المدنية والتجارية
- وعلى القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
- وعلى القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
- وعلى القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها .
- وعلى القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة ٢٩ من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية .
وبعد موافقة مجلس الوزراء؛ قرر مشروع القانون الآتي نصه:
يقدم إلى مجلس النواب
المادة ( الأولى )
تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغـيـر غـرض السكني وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيـع الأمـاكـن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ما لم يتم التراضي على غير ذلك .
المادة ( الثانية)
مع عدم الإخلال بالأسباب الأخرى للإخلاء المبينة بالمادة ( 18 ) مـن الـقـانـون رقـم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يـكـون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتباريـة لغـيـر غـرض السـكنى وفقـا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 ، و ١٣٦ لسنة 1981 المشار إليهمـا خـلال مدة لا تجـاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون .
المادة ( الثالثة )
اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تـكـون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة الخاضعة لأحكام هذا القـانـون خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتزاد سنويا وبصفة دورية.
المادة ( الرابعة)
يلتزم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالـك أو المؤجر بحسب الأحـوال في اليـوم الـتـالـي لانتهاء المدة المبينة بالمادة ( الثانية) من هذا القانون .
وفي حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بـالحق في التعويض إن كان له مقتضى .
المادة ( الخامسة )
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره
مقتطفات - قانون الايجار القديم و تعديلات 2022 المثيرة للجدل
وافق مجلس النواب، خلال جلسته العامة المنعقدة، اليوم، نهائيا على قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية، لغير الغرض السكني، والذي قدمته الحكومة المصرية ، ويتضمن مجموعة من التعديلات إذ في 5 مواد كما تقدمالقيمة الإيجارية الجديدة لوحدات الإيجار القديم لغير السكني - قانون الايجار القديم و تعديلات 2022 المثيرة للجدل
طريقة حساب القيمة الإيجارية التي يدفعها المستأجرين وفقا لـ تعديلات قانون الإيجار القديم الجديدة
وفقا لنص المادة « الثالثة » من قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية لغير الغرض السكني، يدفع المستأجر خمسة أمثال القيمة القانونية السارية التي يدفعها حاليا
مثال ذلك
إذا كان القيمة الايجارية شهريا خمسون جنيها فإنها تضرب في 5 ، وتكون القيمة الإيجارية هى 250 جنيه ، تزيد سنويا 15% فتكون فى السنة الثانية بزيادة 15 % من 250 جنيه وهكذا حتى السنة الخامسة
تحديد مدة خمس سنوات يصطدم بالدستورية
قانون الايجار القديم و تعديلات 2022 المثيرة للجدل
حيث أن المحكمة الدستورية قد أعطت مهلة لسريان الحكم ، مراعية البعد الاقتصادي ، وقد جاء التعديل الجديد الذى لا بد وأن يكون موفقا للدستورية بإعطاء مهلة جديدة للإخلاء خمس سنوات رغم مرور سنتين على حكم الدستورية وتحصل بعد المواطنين على أحكام بالإخلاء وتنفيذها ، بل وقضاء محكمة النقض ذاتها بالإخلاء مباشرة فيما عرض عليها من طعون فى هذا الصدد لأن حكم الدستورية متعلق بالنظام العام ، والتعديل الحديث فرق بين الملاك ؟!!
تضمنت حيثيات حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 ق الأتى 3
- وحيث إن الدستور الحالي قد اعتمد بمقتضى نص المادة (4) منه مبدأ المساواة، باعتباره إلى جانب مبدأي العدل وتكافؤ الفرص أساسًا لبناء المجتمع وصيانة وحدته الوطنية
- وتأكيدًا لذلك حرص الدستور فى المادة (53) منه على كفالة تحقيق المساواة لجميع المواطنين أمام القانون، فى الحقوق والحريات والواجبات العامة، دون تمييز بينهم لأى سبب
- وكان مبدأ المساواة أمـــــام القانــــــون - وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة - لا يعنى معاملة المواطنين جميعًا وفق قواعد موحدة، ذلك أن التنظيم التشريعي قد ينطوي على تقسيم أو تصنيف أو تمييز، سواء من خلال الأعباء التى يلقيها على البعض أم من خلال المزايا التى يمنحها لفئة دون غيرها
- إلا أن مناط دستورية هذا التنظيم ألا تنفصل النصوص التى ينظم بها المشرع موضوعًا معينًا عن أهدافها؛ ليكون اتصال الأغراض التى توخى تحقيقها بالوسائل التى لجأ إليها، منطقيًا، وليس واهيًا أو واهنًا أو منتحلاً، بما يخل بالأسس التى يقوم عليها التمييز المبرر دستوريًّا
- كما حرص الدستور فى المادة (9) منه على كفالة تكافؤ الفرص بما يستجوبه ذلك من ترتيب المتزاحمين على الفرص التى كفلها الدستور للمواطنين على ضوء قواعد يمليها التبصر والاعتدال، وهو ما يعنى أن موضوعية شروط النفاذ إليها مناطها تلك العلاقة المنطقية التى تربطها بأهدافها، فلا تنفصل عنها، ولا يجوز بالتالي حجبها عمن يستحقها، ولا إنكارها لاعتبار لا يتعلق بطبيعتها ومتطلباتها.
- وحيث إن هذه المحكمة تقديرًا منها لاتصال النص المطعون فيه بنشاط الأشخاص الاعتبارية، وتأثيره على أداء هذه الأشخاص لدورها فى خدمة المجتمع، والاقتصاد الوطني
- فإن المحكمة تعمل الرخصة المخولة لها بنص الفقــــــــرة الثالثة مـــن المـــــادة (49) من قانونها، وتحدد لإعمال أثر هـــذا الحكم اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب، التالي لتاريخ نشر هذا الحكم فى الجريدة الرسمية
- طبقًا لنص المادة (195) من الدستور، والمادة (49) من قانون هذه المحكمة الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979، وهو الدور الذى سيعقد خلال عام (2018/2019) طبقًا لنص المادة (115) من الدستور، وذلك دون إخلال باستفادة المدعى – فى الدعوى المعروضة – من هذا الحكم.
