أخر الاخبار

الاستثاء على عدم قبول الدعوى لعدم اختصام البائع للبائع

 

تابعنا ليصلك الجديد

ما هو الاستثاء على عدم قبول الدعوى لعدم اختصام البائع للبائع ، فى دعوى الصحة والنفاذ ، والاستثناء على قيد التأشير فى السجل العينى ، تعرف على الحالات الثلاث 

الاستثاء على عدم قبول الدعوى لعدم اختصام البائع للبائع


الاستثاء على عدم قبول الدعوى لعدم اختصام البائع للبائع 

أهم شرط لقبول دعوى صحة التعاقد

 

دعوى الصحة والنفاذ هي الدعوى التي يرفعها المشتري بعقد بيع ابتدائي ، عند امتناع أو تأخر البائع عن تنفيذ التزامه بتيسير نقل الملكية ، كأن يرفض التوجه مع المشتري إلى مصلحة الشهر العقاري للتوقيع علي عقد البيع المعد للشهر والمحرر علي ورق خاص أمام الموثق أو الموظف المختص بالتصديق علي الإمضاءات ، وذلك بعد اعتماد مشروع العقد من مصلحة المساحة وختمه بخاتم صالح للشهر

 فيطلب المشتري من القضاء التحقق من وجود البيع وصدوره من البائع ثم صحة البيع ونفاده . فإذا ثبت ما يدعيه المشتري علي هذا النحو ، وصدر الحكم من القاضي بصحة ونفاذ العقد ، فإن هذا الحكم يقوم مقام العقد المصدق علي التوقيع فيه ، ويستطيع المشتري عن طريق التأشير بهذا الحكم بعد تسجيله علي هامش الصحيفة المسجلة أن يكتسب ملكية الشيء المبيع ، فتنتقل إليه الملكية بالتسجيل دون تدخل البائع

 ولكن يتعين علي المشتري أن يقدم لمصلحة الشهر العقاري - عند تسجيل الحكم - المستندات المثبتة لهذه الملكية ، لأن حكم صحـة التعاقد لا يكـون سنـداً لملكية المشتري إلا إذا تعرض لهـذه المسألة وأثبت فعـلاً ملكية البائع للعقار  المبيع

الوسيط السنهوري - طبعة نقابة المحامين - المجلد الرابع .

قضت محكمة النقض في خصوص ثبوت ملكية البائع

 لا يستطيع شخص أن ينقل إلى غيره حقا لم يؤل إليه . وإذن فمتى كان قد قضى نهائيا برفض دعوى صحة و نفاذ عقد بيع أطيان لبطلانه ، و كان المشترى بالعقد المذكور قد تصرف بالبيع إلى مشتر ثان فإن الحكم إذ قضى برفض دعوى صحة و نفاذ العقد الثاني لا يكون قد خالف القانون  .

الطعن رقم 96 لسنة 21  مكتب فنى 06  صفحة رقم 101 جلسة 11-11-1954

فالمقصود بدعوى صحة و نفاذ البيع - كما قررت محكمة النقض

 هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً و الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية و لهذا فإن المشترى لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه و تسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى ممكنين

 و إذا كان الغرض من دعوى صحة التعاقد هو إجبار البائع على تنفيذ التزاماته التي من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً ، فإن للبائع أن يدفع هذه الدعوى باستحالة تنفيذ هذه الالتزامات بسبب انتقال الملكية إلى مشتر ثان منه و يستوى فى ذلك أن يتدخل المشترى أو لا يتدخل

 و للمشترى أن يطعن في مواجهة البائع في عقد هذا المشترى الثاني بما شاء من الطعون التي يقصد بها إزالة أثر تسجيل هذا العقد ليصل بذلك إلى إثبات أن التزامه بنقل الملكية إليه ممكن و أن كان الحكم الذي يصدر لصالحه بذلك لا يكون حجة على المشترى الثاني ، فإذا كان الحكم قد قضى بصحة و نفاذ عقد البيـع دون أن يبحث أمر البيع المشهر الذي تمسك به البائع بصـدوره إلى المشترى الثاني أو يرد على دفاعه بشأنه فإنه يكون مشوبا بالقصور بما يبطله

كما قضت محكمة النقض

 

دعوى صحة التعاقد تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد في نقلها وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة البيع ثم يفصل في أمر امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته وهل كان له عذر في هذا الامتناع ومن ثم فإن تلك الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب بطلان العقد إذ من شأن هذا البطلان لو صح أن يحول دون الحكم بصحة العقد ونفاذه  .

 

الطعن رقم 361 لسنة 29  مكتب فنى 16  صفحة رقم 577  بتاريخ 13-05-1965

و جرى قضاء محكمة النقض على أن

 دعوى صحة ونفاذ العقد دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه ، وهى تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد في نقلها ، وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة العقد ، ومن ثم فإن تلك الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد أو انعدامه أو بصحته أو بطلانه ومنها أنه صوري صورية مطلقة إذ من شأن هذه الصورية لو صحت أن يعتبر العقد ولا وجود له قانوناً فتحول دون الحكم بصحته ونفاذه

 

الطعن رقم 347 لسنة 31  مكتب فنى 17  صفحة رقم 486 بتاريخ 01-03-1966

 

فدعوى صحة و نفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مآلا للقدر المبيع ، يقصد بها - على ما جرى به قضاء محكمة النقض - تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكية البائع إلى المشترى تنفيذاً عينياً و الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية و يتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه

 

الطعن رقم 161 لسنة 33  مكتب فنى 18  صفحة رقم 281 بتاريخ 31-01-1967

ويشترط لقبول دعوى الصحة والنفاذ  الخاصة ببيوع العقارات  أن يكون سند ملكية البائع - المدعي عليه مسجلاً - ذلك أن المقرر قانوناً أن القاضي مطالب عند الحكم في دعوى صحة التعاقد بمراعاة تسلسل الملكيات ، فيجب أن يكون سند ملكية البائع مسجلاً . أما إذا كان سند ملكية البائع عقد بيع ابتدائي فلا يفضي إلى ملكية مسجلة ، لأنه ليس مالكاً بعد وشرط القضاء بصحة التعاقد أن يكون سند ملكية البائع مسجلاً

 

د . محمد المنجي - المرجع السابق - ص 158 .

 

فإذا كان المقصود بدعوى صحة ونفاذ البيع - المعروفة بدعوى صحة التعاقد- هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً والحصول على حكم مقام تسجيل  العقد في نقل الملكية فإن المشترى لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إلية وتسجيل الحكم الذي يصدر له فى الدعوى ممكنين ومن ثم فإذا ظهر للمحكمة من أوراق الدعوى أن الملكية لم تنتقل إلى البائع حتى تاريخ الفصل فى الدعوى

 

لأن عقد شرائه لم يسجل وأن المشترى لم يختصم في دعواه البائع للبائع له ليطلب الحكم بصحة العقد الصادر منه  إلى البائع للمشترى توطئه للحكم بصحة عقده هو حتى إذا ما سجل الحكم الصادر بصحة العقدين انتقلت الملكية إليه ، لا يكون للمحكمة أن تجيب المشترى الأخير إلى طلبه وتكون دعواه بطلب صحة تعاقده قبل أن يسجل البائع له عقد شرائه غير مقبولة ذلك أنه ما دامت الملكية لم تنتقل إلى البائع له

 

فإن هذا البائع لا يستطيع نقلها إليه وان الحكم للمشترى في هذه الحالة بصحة عقده لا يمكن أن يحقق الغاية منه بسبب استحالة تسجيله قبل أن يسجل البائع  له عقد شرائه وقد يمتنع من باع لهذا البائع عن القيام بالإجراءات اللازمة لهذا التسجيل ولا يكون في الإمكان إجباره على إنفاذ التزامه بذلك عن طريق رفع دعوى عليه بصحة التعاقد إذا تبين أن البيع الصادر منه غير صحيح او غير واجب النفاذ بسبب قانوني

 

  الطعن رقم  290 لسنة 32  مكتب فني 17  صفحة رقم 1196 بتاريخ 19-05-1966


حالات عدم وجوب اختصام البائع للبائع - الاستثاء على عدم قبول الدعوى لعدم اختصام البائع للبائع

حالتين هما :


( 1 ) اذا كان سند البائع للمشترى هو وضع اليد المكسب - ملكية البائع المسجلة وقيد اختصام البائع للبائع

 

قضت محكمة النقض :

 

اذا ثبت للمحكمة المطروحة عليها الدعوى أن الملكية انتقلت للبائع بأى طريق من طرق كسب الملكية المحددة قانونا ، فلا يكون ثمة محل لاختصام البائع للبائع ، وطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد شرائه

 

طعن رقم 1703 لسنة 64 ق 27-/5/2003

 

وفقها

 

استثناء توجد بعض حالات لا يجب فيها اختصام البائع للبائع ، مثل ثبوت ملكية البائع بأى طريق من طرق كسب الملكية المحددة قانونا ، ويكون من أثر ذلك أنه لا محل لاختصام البائع للبائع ، وطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد شرائه أولا

 

الدكتور محمد المنجى – رئيس المحكمة سابقا - دعوى صحة التعاقد – ص 177 – طبعة 2009

 

( 2 ) اذا كان سند البائع للمشترى حكم صحة ونفاذ لم يسجل - الاستثاء على عدم قبول الدعوى لعدم اختصام البائع للبائع

 

قضى محكمة النقض انه :

 

 إذ كان سند البائع فيما يبيعه عقداً عرفياً يتعين على المشترى اختصام البائع للبائع له في الدعوى ليصدر الحكم بصحة ونفاذ العقدين ومؤدى ذلك أنه إذا كان البائع يستند فيما باعه إلى حكم بصحة ونفاذ عقده حتى ولو لم يكن قد أشهر فلا موجب لاختصام البائع له سواء صدر الحكم قبل رفع دعوى المشترى الأخير والبيع له أو أثناء نظرها

 

الطعن رقم ٨٣٠٨ لسنة ٦٥ ق - الدوائر المدنية - جلسة 7/6/2007

 

حالة عدم وجوب اتخاذ اجراءات القيد في السجل العينى - الاستثاء على عدم قبول الدعوى لعدم اختصام البائع للبائع


مفاد النص في المادتين ٣٢ ، ٣٣ من القانون رقم ١٤٢ لسنة ١٩٦٤ بنظام السجل العينى ، أن مناط إعمال الإجراءات التى أوردها المشرع في هاتين المادتين على الدعاوى المتعلقة بحق عينى عقارى ، أو صحة ونفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها بالسجل العينى

 

والتى تكون منظورة أمام المحاكم ، ثم يصدر قرار من وزير العدل أثناء نظرها وقبل الفصل فيها بسريان قانون السجل العينى على الإقليم المساحى الذى يقع فيه العقار موضوع الدعوى ، هو أن تكون صحيفة أى من هذه الدعاوى لم تسجل( وفق أحكام الشهر العقارى ) ، فإذا كانت هذه الصحيفة قد سجلت فإن المحكمة تستمر في نظر الدعوى ، دون التقيد بالإجراءات الواردة بهاتين المادتين ، إذ أن هذا التسجيل يقوم مقامها في استيفاء الغرض الذى قصده المشرع من اتخاذها.

الطعن رقم ٣٩٠٣ لسنة ٦٩ ق - الدوائر المدنية - جلسة  2/7/2012 - مكتب فنى  س ٦٣ - قاعدة ١٥٣ - ص ٩٧٥

عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار
كاتب المقال : عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار
خبرة منذ عام 1997 فى القضايا المدنى والايجارات ( قانون قديم وجديد ) والتعويضات وقضايا الاجوال الشخصية ومنازعات التنفيذ والقضايا العمالية – منازعات قانون العمل بالقطاع الخاص والعام والاعمال ، ومنازعات قانون الخدمة المدنية امام مجلس الدولة للعاملين المدنيين
تعليقات
ليست هناك تعليقات
إرسال تعليق



    وضع القراءة :
    حجم الخط
    +
    16
    -
    تباعد السطور
    +
    2
    -