أخر الاخبار

عقود البيع العقاري والصورية المطلقة

 

تابعنا ليصلك الجديد

الصورية المطلقة ينعدم بها وجود عقد البيع قانوناً ، فلا تترتب آثاره ولا تنتقل بمقتضاه ملكية العقار إن سجل إذ ليس من شأن التسجيل أن يصحح عقداً منعدماً ، ونتناول عقود البيع العقاري والصورية المطلقة ، مدعما بقضاء ومبادئ محكمة النقض

 
عقود البيع العقاري والصورية المطلقة

الصورية المطلقة وابطال العقد العقارى 


 تعريف الصورية المطلقة

 

الصورية المطلقة وكما يفصح عنها مسماها تمتد لتشمل وجود العقد ذاته ، فالمتعاقدان لم تذهب نية أي منهم الي التعاقد ، وبلفظ أبسط ليس هناك تعاقد ، وفي ذلك يقرر قضاء النقض : إن الصورية - ويقصد الصورية المطلقة - تعني عدم قيام المحرر أصلاً في نية المتعاقدين   ، كما قررت محكمة النقض صراحة  ، والصورية المطلقة ينعدم بها وجود عقد البيع قانوناً ، فلا تترتب آثاره ولا تنتقل بمقتضاه ملكية العقار إن سجل إذ ليس من شأن التسجيل أن يصحح عقداً منعدماً ، فإنه ينبني علي ذلك أن الشفيع إذا طعن بالصورية المطلقة علي عقد المشتري الثاني فدفع هذا الأخير بعدم قبول الدعوى لأنه تصرف في العقار المشفوع فيه الي مشتر ثالث لم يختصمه الشفيع في دعواه كان لزاماً علي المحكمة قبل أن تفصل في الدفع أن تتصدي بداءة لبحث الطعن بالصورية وتدلي بكلمتها فيه حسماً له ، ذلك بأنه لو ثبتت صورية عقد المشتري الثاني كان منعدماً غير منتج لأي أثر قانوني ولو كان مسجـلاً فلا يكون لهذا المشتري في مواجهة الشفيـع ثـمة حقـوق تعلقت بالعقار المشفوع فيه ويغدو بالتالي غير مقبول منه أن يحتج قبله بتصرف صـدر في هذا العقار إلى مشتر ثالث 

 

ويترتب علي تعريف دعوى الصورية المطلقة علي النحو السابق فقهاً وقضاء ما يلي من نتائج وأثار :


النتيجة الأولي : أن العقد الصوري - صورية مطلقة - يكون منعدم قانوناً ومن ثم لا يترتب عليه أي آثار قانونية.

 

النتيجة الثانية : إن تسجيل العقد - الصوري - لا يترتب عليه أي آثار - رغم التسجيل وفي ذلك يقرر المستشار أحمد هاني مختار : إن القاعدة هي أن الملكية لا تنتقل بالتسجيل وحده ، وإنما هي تنتقل بأمرين أحدهما أصلي وأساسي وهو العقد الصحيح الناقل للملكية ، وثانيهما تبعي ومكمل وهو التسجيل ، فإذا انعدم الأصل فلا يغني عنه المكمل وعلي ذلك فالعقود الصورية - صوريـة مطلقة - لا يصححهـا التسجيل  .

 

شروط صحيفة دعوى الصورية المطلقة

 

تنص المادة 9 من قانون المرافعات : يجب أن تشتمل الأوراق التي يقوم المحضرون بإعلانها علي البيانات التالية :-

1. تاريخ اليوم والشهر والسنة والساعة التي حصل فيها الإعلان .

2. اسم الطالب ولقبه ومهنته أو وظيفته وموطنه كذلك أن كان يعمل لغيره .

3. اسم المحضر والمحكمة التي يعمل بها .

4. اسم المعلن إليه ولقبه ومهنته أو وظيفته وموطنه فإن لم يكن موطنه معلوما وقت الإعلان فأخر موطن معلوم له .

5. اسم وصفة من سلمت إليه صورة الورقة وتوقيعه علي الأصل بالاستلام .

6. توقيع المحضر علي كل من الأصل والصورة .

 

المقصود بأوراق المحضرين : يقصد بأوراق المحضرين الأوراق التي يقوم المحضرين بإعلانها أو تنفيذها ، والفرض أن هذه الأوراق كثيرة متنوعة تنوع الموضوعات التي تشملها ، ورغم تعدد وكثرة هذه الأوراق إلا أن الفقه يقسمها تقسيماً يعاون علي تفهم الأحكام الخاصة بكل قسم منها   :

 

القسم الأول من أوراق المحضرين : ويشمل أوراق التكليف بالحضور وغاية هذه الأوراق دعوة أشخاص ذوى صفة محددة هم الخصوم للحضور أمام محكمة محددة في زمان ومكان محددين للفصل في طلبات معلومة ومثال ذلك صحف افتتاح الدعاوى وصحف الطعون في الأحكام .

القسم الثاني من أوراق المحضرين : ويشمل الإنذارات ، والإنذار بطبيعته هو إعلام ودعوة من شخص لأخر يدعوه بموجب هذا الإنذار إلى القيام بعمل معين أو الامتناع عنه ،ويترتب علي هذا الإنذار في حالات عدة أثار قانونية هامة ككونه شرط لقبول بعض الدعاوى .

 

القسم الثالث من أوراق المحضرين : ويشمل الإعلانات . والإعلان ذي غائية محددة هو إعلان الغير بأمر معين كإعلانه بحكم صدر صده .

القسم الرابع من أوراق المحضرين : ويشمل أوراق التنفيذ ، ويقصد بأوراق التنفيذ كأوراق محضرين تلك الأوراق الخاصة بالأعمال التي يقوم بها المحضر في مجال التنفيذ كمحضر الحجز والبيع .

مبدأ المواجهة كأساس لتطلب كل هذا الكم من البيانات :  مبدأ المواجهة في الخصومة يعني ضرورة علم كل خصم بخصمه ، علم بشخص هذا الخصم ، علم بالدعوى المرفوعة علية ، علم بما هو مطلوب منه ، الغاية من ذلك إعطاءه فرصة الرد والدفاع عن نفسه ، لذا يجب أن تشتمل صحيفة افتتاح الدعوى كورقة من أوراق المحضرين علي عدد من البيانات التي ترشح مبدأ المواجهـة في الخصومة وتفعله .

 

الشروط اللازمة لقيد الدعوى نصت المادة 65 يقيد قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى إذا كانت مصحوبة بما يلي :-

1. ما يدل علي سداد الرسوم المقررة قانونا أو إعفاء المدعي منها.

2. صورة من الصحيفة بقدر عدد المدعي عليهم فضلاً عن صورتين لقلم الكتاب

3. أصول المستندات المؤبدة للدعوى أو صورة منها تحت مسئولية المدعي ، وما يركن إليه من أدلة لإثبات دعواه .

4. مذكرة شارحة للدعوى أو إقرار باشتمال صحيفة الدعوى علي شرح كامل لها ، وصور من المذكرة أو الإقرار بقدر عدد المدعي عليهم .

 

وعلي قلم الكتاب إثبات تاريخ طلب القيد في جميع الأحوال . وإذا كان رأي  قلم الكتاب عدم قيد صحيفة الدعوى - لعدم استيفاء المستندات والأوراق المبينة بالفقرة الأولي - قام بعرض الأمر علي قاضي الأمور الوقتية ليفصل فيه فوراً ، إما بتكليف قلم الكتاب بقيد الدعوى ، أو بتكليف طالب قيدها باستيفاء ما نقص ، وذلك بعد سماع أقواله ورأي قلم الكتاب . فإذا قيدت صحيفة الدعوى تنفيذا لأمر القاضي - اعتبرت مقيدة من تاريخ تقديم طلب القيد .

ويرسل قلم الكتـاب إلي المدعي عليه خلال ثلاثة أيام كتابا موصى عليه بعلم الوصول ، مرفقا به صورة من صحيفة الدعوى  ومن  المذكرة أو الإقرار ، يخطره فيه بقيد الدعوى واسم المعي وطلباته والجلسة المحددة لنظرها ، ويعدوه

للإطلاع علي ملف الدعوى وتقديم مستنداته ومذكرة بدفاعه .

وعلي المدعي عليـه ، في جميع الدعاوى عدا المستعجلة والتي انقص ميعاد الحضور فيها ، أن يودع قلم الكتاب مذكرة بدفاعه يرفق بها مستنداته ، أو صورا منها تحت مسئوليته قبل الجلسة المحددة لنظر الدعوى بثلاثة أيام علي الأقل.

ولا تقبل دعوى صحة التعاقد علي حق الحقوق العينية العقارية إلا إذا أشهرت صحيفتها.

 

مدي قانونية إلزام الخصوم بتوثيق صحف دعوي  البطلان للصورية المطلقة وما يقدم من مستندات بنظام التوثيق الميكروفيلم .

هل يعد توثيق الميكروفيلم شرطاً مستحدثاً لقيد الدعاوى …؟

 

بتاريخ 19/1/1991 أصدرت المحكمة الإدارية العليا حكماً في الدعوى رقم 3748 لسنة 32 ق قضت فيه باعتبار القرار الصادر من السيد المستشار رئيس محكمة الجيزة الابتدائية بعدم قبول أية مستندات أو أوراق في الدعوى إلا بعد التحقق من تصويرها ميكروفيلميا وختمها بالخاتم الخاص بذلك قد تضمن إضافة قيد علي رفع الدعاوى لم يرد في القانـون وهو لذلك قرار معيب بعيب غصب

سلطة المشرع الأمر الذي ينحدر له إلى درجة العدم .

 

2- بتاريخ 30/1/1997 أصدرت محكمة القضاء الإداري بالإسكندرية حكماً في الدعوى رقم 991 لسنة 50 قضائية قضت في الطلب المستعجل بوقف تنفيذ القرار المطعون فيه الصادر من المستشار رئيس محكمة الإسكندرية الابتدائية بشأن العمل بنظام الميكروفيلم غير ملزم للخصوم في هاتين المحكمتين والمحاكم الجزئية التابعة لها.

 

تحديد أشخاص القائمين بالإعلان - المحضرين  :  تنص المادة 6 مرافعات : كل إعلان أو تنفيذ يكون بواسطة المحضرين بناء علي طلب الخصم أو قلم الكتاب أو أمر المحكمـة ، ويقوم الخصوم أو وكلاؤهم بتوجيه الإجـراءات وتقديم أوراقهـا

للمحضرين لإعلانها أو تنفيذها ، كل هذا ما لم ينص القانون علي خلاف ذلك .

ولا يسأل المحضرون إلا عن خطئهم في القيام بوظائفهم .

 

مواعيد إتمام الإعلانات : تنص المادة 7 من قانون المرافعات : لا يجوز إجراء أي

إعلان وتنفيذه قبل الساعة السابعة صباحاً ولا بعد الساعة الثامنة مساء  ولا في أيام العطلة الرسمية إلا في حالات الضرورة وبإذن كتابي من قاضي الأمور الوقتية .

 

حالات يجوز فيها للمحضر الامتناع عن إتمام الإعلان : تنص المادة 8 من قانون المرافعات " إذا ترآي للمحضر وجه للامتناع عن الإعلان كما لو تبين له اشتمال الورقة علي بيانات مخالفة للنظام العام أو الآداب أو أنه قد شابها غموض أو تجهيل أو غير ذلك مما يتعذر معه إعلانها ، وجب عليه عرض الأمر فورا علي قاضي الأمور الوقتية ليأمر بعد سماع طالب الإعلان بإعلان الورقة أو بعدم إعلانهما أو بما يرى إدخاله عليها من تغيير . وللطالب أن يتظلم من هذا الأمر إلي المحكمة الابتدائية في غرفة المشورة لتفصل نهائيا في التظلم بعد سماع المحضر والطالب .

 

بيانات إعلان صحيفة دعوى الصورية المطلقة  باعتبار صحيفة الدعوى ورقة من أوراق المحضرين : تنص المادة 9 من قانون المرافعات يجب أن تشتمل الأوراق التي يقوم المحضرون بإعلانها علي البيانات التالية :-

1. تاريخ اليوم والشهر والسنة والساعة التي حصل فيها الإعلان .

2. اسم الطالب ولقبه ومهنته أو وظيفته وموطنه كذلك أن كان يعمل لغيره .

3. اسم المحضر والمحكمة التي يعمل بها .

4. اسم المعلن إليه ولقبه ومهنته أو وظيفته وموطنه فإن لم يكن موطنه معلوما وقت الإعلان فأخر موطن معلوم له .

5. اسم وصفة من سلمت إليه صورة الورقة وتوقيعه علي الأصل بالاستلام .

6. توقيع المحضر علي كل من الأصل والصورة .

 

من يجـوز له استــلام الإعـلان  : تنص المادة 10 من قانون المرافعـات :

تسلم الأوراق المطلوب إعلانها إلي الشخص نفسه أو في موطنه ويجوز تسليمه في الموطن المختار في الأحوال التي يبينها القانون ، وإذا لم يجد المحضر الشخص المطلوب إعلانه في موطنه كان عليه أن يسلم الورقة إلي من يقرر أنه وكيله أو أنه يعمل في خدمته أو أنه من الساكنين معه من الأزواج والأقارب والأصهار .

 

إعلان صحيفة دعوي الصورية المطلقة إذا كان من أفراد القوات المسلحة :  تنص المادة 10 من قانون المرافعات بند 6 : ما يتعلق بأفراد القوات المسلحة ومن في حكمهم يسلم بواسطة النيابة العامة إلي الإدارة القضائية المختصة بالقوات المسلحة

 

إعلان صحيفة دعوي الصورية المطلقة  إذا كان المدعي عليه مقيد الحرية - مسجون  : تنص المادة 10 من قانـون المرافعات بند 7 :  ما يتعلق بالمسجونين يسلم لمأمور السجن .

 

إعلان صحيفة دعوي الصورية المطلقة  إذا المدعي عليه من بحارة السفن أو العاملين عليها :  تنص المادة 10 من قانون المرافعات بند 8 : ما يتعلق ببحارة السفن التجارية أو بالعاملين فيها يسلم للربان.

 

إعلان صحيفة دعوي الصورية المطلقة   إذا المدعي عليه من الأشخاص الذين ليس لهم موطن معلوم  في الخارج :  تنص المادة 10 من قانون المرافعات بند 9 : ما يتعلق بالأشخاص الذين لهم موطن معلوم في الخارج يسلم للنيابة العامة وعلي النيابة إرسالها لوزارة الخارجية لتوصيلها بالطرق الدبلوماسية ، ويجوز أيضا في هذه الحالة وبشروط المعاملة بالمثل تسليم الصورة مباشرة لمقر البعثة الدبلوماسية للدولة التي يقع بها موطن المراد إعلانه كي تتولى توصيلها إليها.

ويجب علي المحضر خلال أربع وعشرين ساعة من تسليم الصورة للنيابة العامة المختصة أو يوجه إلي المعلن إليه في موطنه المبين بالورقة وعلي نفقة الطالب كتابا موصى عليه بعلم الوصول يرفق به صورة أخري ، ويخبره فه أن الصورة

المعلنة سلمت إلي النيابة العامة .

ويعتبر الإعلان منتجا لأثاره من وقت تسليم الصورة للنيابة العامة ما لم يكن مما يبدأ منه ميعاد في حق المعلن إليه ، فلا يبدأ هذا الميعاد إلا من تاريخ تسليم الصورة في موطن المعلن إليه في الخارج ، أو توقيعه علي إيصال علم  الوصول ، أو امتناعه عن استلام الصورة أو التوقيع علي أصلها بالاستلام .

ويصدر وزير العدل قرار بقواعد تقدير نفقات الإرسال بالبريد وكيفية أدائها.

 

إعلان صحيفة دعوي الصورية المطلقة  إذا المدعي عليه من الأشخاص الذين ليس لهم موطن معلوم لا في الداخل ولا في الخارج  :  تنص المادة 10 من قانون المرافعات بند 10: إذا كان موطن المعلن إليه غير معلوم وجب أن تشتمل الورقة علي أخر موطن معلوم له في جمهورية مصر العربية أو الخارج وتسلم صورتها للنيابة .

وفي جميع الحالات إذا لم يجد المحضر من يصح تسليم الورقة علي أصلها بالاستلام أو عن بالاستلام أو عن استلام الصورة أثبت المحضر ذلك في حينه في الأصل والصورة وسلم الصورة للنيابة العامة .

 امتناع المعلن إليه أو من يجوز له استلام الإعلان عن استلام صحيفة دعوى الصورية المطلقة : تنص المادة 11من قانون المرافعات : إذا لم يجد المحضر من يصح تسليم الورقة إليه طبقا للمادة السابقة أو أمتنع من وجده من المذكورين فيها عن التوقيع علي الأصل بالاستلام أو عن استلام الصورة ، وجب عليه أن يسلمها في اليوم ذاته إلي مأمور القسم أو المركز أو العمدة أو شيخ البلد الذي يقع موطن المعلن إليه في دائرته حسب الأحوال وذلك بعد توقيعه علي الأصل بالاستلام .

وعلي المحضر خلال أربع وعشرين ساعة أو يوجه إلي المعلن إليه في موطنه الأصلي أو المختار كتابا مسجلاً ، مرفقا به صورة أخري من الورقة ، يخبره فيه أن الصورة سلمت إلي جهة الإدارة .

ويجب علي المحضر أن يبين ذلك كله في حينه في أصل الإعلان وصورتيه ويعتبر الإعلان منتجا لأثاره من وقت تسليم الصورة إلي من سلمت إليه قانوناً.

 

تسليم صورة الإعلان بدعوى الصورية المطلقة إلى جهة الإدارة  : تنص المادة 12 من قانون المرافعات "إذا أوجب علي الخصم تعيين موطن مختار فلم يفعل أو كان بيانه ناقصا أو غير صحيح جاز إعلانه في قلم الكتاب بجميع الأوراق التي يصح إعلانه بها في الموطن المختار ، وإذا ألغى الخصم موطنه أو الموطن المختار ولم يخبر خصمه بذلك صح إعلانه فيه ، وتسلم الصورة عند الاقتضاء إلي جهة الإدارة طبقا للمادة السابقة .

 

مدي قانونية الإعلان  بصحيفة دعوى الصورية المطلقة  عن طريق البريد  : تقرر المادة 6 من قانون المرافعات قاعدة عامة بحيث يرجع إليها كلما استوجب المشرع من الخصم أو قلم الكتاب أو المحكمة إخبار الخصم بأمر ما ، فيتعين أن يكون ذلك علي يد محضر ، ما لم ينص في القاعدة القانونية التي استوجبت ذلك صراحة علي غير ذلك ، وينص القانون في أحوال استثنائية علي جواز الإعلان بمجرد خطاب مسجل أو بخطاب مسجل مع علم الوصول ، كما يجيز في بعض الأحوال اتخاذ إجراء شفاهه مع إثباته بمحضر الجلسة ، وبذا يتضح أن المشرع قد يقرر من الوسائل الأخرى ما يكفل إخبار الخصم ولو لم يحصل هذا الإخبار علي يد محضر ، ويقرر الفقيه الدكتور أحمد أبو الوفا أن القاعدة العامة أنه كلما استوجب المشرع من الخصم أو من قلم الكتاب أو من المحكمة إخبار الخصم بأمر ما أو تنبيه معين فمن الواجب أن يتم ذلك علي يد محضر اللهم إلا إذا نص القانون صراحة علي غير ذلك ، لأن الإعلان علي يد محضر هو القاعدة الأساسية في التشريع ، ولا يجوز الخروج عليها إلا بنص خاص وإلا فلا يعتد بالإخبار إذا تم علي وجه مخالف ولو وصل مضمونه بالفعل إلى علم الخصم .

ما مدي سريان قواعد قانون المرافعات علي الإعلان عن طريق البريد : لا تسري قواعد قانون المرافعات علي الإعلان عن طريق البريد ، وقد كان التقنين الملغي رقم 77 لسنة 1949 يأخذ بنظام الإعلان بالبريد علي يد محضر ( المواد 15 الي 19 منه ) ولكن هذا النظام الغي بموجب القانون رقم 100 لسنة 1962 ، وهو ما أخذ به التقنين الحالي ، إلا أنه يلاحظ أن إلغاء هذا النظام لا يعني عدم الاعتداد بالإعلان بطريق البريد ن طريق خطاب موصى عليه بعلم الوصول أو بدون علم وصول حين ينص علي ذلك - قانون المرافعات أو غيرة من القوانين ، كالشأن في المادة 134 مكرراً المضافة بالقانون 23 لسنة 1992 التي اكتفت في إعلان الأحكام التي تصدر أثناء سير الدعوى ولا تنتهي بها الخصومة وقرارات فتح بابا المرافعة في الحالات التي يلزم فيها إعلانها بكتاب مسجل بعلم الوصول ، وهناك حالات عديدة نصت عليها قوانين أخري غير قانون المرافعات للإعلان بطريق البريد كالقانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيـع الأماكـن ( مادة 18 ) ، والقانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن ( المواد 7-13-50 ) والقانون 17 لسنة 1983 في شأن المحاماة ( مادة 18 - 92) وقانون الإثبات ( المادتين 146 ، 151 ) 

الإجراءات القانونية المتبعة في الإعلان عن طريق البريد  : طبقاً للبند 258 من تعليمات البريد المطبوعة سنة 1963فإنه يتبع الآتي :-

 

1- تسلم المراسلات المسجلة في الموطن للمرسل إليه أو لنائبة أو خادمه أو للساكنين معه من أقاربه وأصهاره بعد التحقق من صفاتهم والتوقيع منهم 2- عند امتناع المرسل إليهم أو الأشخاص المذكورين عن استلام المراسلات المشار إليها ، يتعين علي موزعي البريد إثبات امتناعهم علي المظروف وعلي دفتر الإيصالات ، وأن يكتب موزع البريد أسمه واضحاً ويوقع علي التأشير بخط واضح مع إثبات التاريخ .

 

هل ما عدده البند 258 من تعليمات البريد المطبوعة يوفر الضمانات الكفيلة بوصول المراسلات …؟

 

قضت محكمة النقض : إن اللائحة عملت علي توفير الضمانات الكفيلة بوصول الرسائل المسجلة ألي المرسل إليهم ، ووضعت الإجراءات التي فرضت علي عامل البريد إتباعها في حالة امتناعهم عن استلامها في خصوص المراسلات الواردة من المتقاضين لتكون حجة عليهم فى الآثار المترتبة عليها  .                     

 

كما قضت محكمة النقض في حكم أخر لها : …… ،  يتعين الرجوع  إلى قوانين هيئة البريد رقم 16 لسنة 1970 و الصادر بها قرار وزير المواصلات رقم 55 لسنة 1972 إن الرسائل المسجلة بعلم الاستلام تسلم لذات المرسل إليه أو وكيله و يجب على العامل أن يقوم بتسليمها أن يحصل من المرسل إليه على توقيعه و تاريخ الاستلام على عدم الاستلام ثم يوقعه هو أيضا ثم و يختمه بالختم ذي التاريخ و يعيده داخل مظروف مصلحي بطريق التسجيل إلى المرسل إليه و إذا رفض المرسل التوقيع على عدم علم الاستلام أو تعذر الحصول على توقيعه فيوقع العامل المختص عليه بما يفيد تسليم الخطاب إلى المرسل إليه و يختمه و يعيده داخل مظروف مصلحي إلى المرسل منه فإذا لم تتبع هذه الإجراءات فى الإخطار بطريق البريد - كوسيلة إعلان - أو تم الإخطار بطريقة تنطوي على الغش بحيث لا يصل إلى المراد إخطاره فقد جرى به قضاء هذه المحكمة على وقوعه باطلاً و لو كان الإخطار قد استوفى ظاهرياً شكله القانوني  .

 

وفي الدفع بعدم صحة الإعلان الحاصل بطريق البريد قضت محكمة النقض  :

 

 إذ كان الثابت من علم الخطاب المسجل المصحوب بعلم الوصول المؤرخ _/ _/ ___م والمرفق بالملف الفردي للمطعون ضده ( الممول ) أنه موقع من شخص يدعى ……… دون أن يتضمن بياناً للصفة التي تبرر تسليم الخطاب إليه ، فإن الحكم المطعون فيه إذ لم يعتد بهذا الإعلان في سريان ميعاد الطعن في قرار اللجنة و قضى بناء على ذلك برفض الدفع بعدم قبول الطعن فإنه لا يكون قد خالف القانون ، و لا يغير من هذا النظر ما ذهبت إليه الطاعنة من أن تحريات المباحث قد أسفرت عن أن موقع علم الوصول تابع للمطعون ضده إذ أنه على فرض صحة هذه التحريات فإنه لا يجوز - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - تكملة النقـص الموجود بورقة الإعلان بدليل غير مستمد من الورقة ذاتها      

 

البطلان كأثر مترتب علي مخالفة قواعد الإعلان التي حددتها نصوص قانون المرافعات  :

 البطلان وصف يلحق بالعمل القانوني ويمنع من ترتيب الآثار التي تترتب أصلاً علي مثل هذا العمل ، فالبطلان تكييف قانوني لعمل مخالف لنموذجه القانوني ، يؤدي إلى عدم إنتاج الآثار التي يرتبها عليه القانون إذا كان كاملاً ، ولما كان أساس الحكم بالبطلان من عدمه هو تحقق الغاية ، فإذا تحققت الغاية فلا بطلان ، لذا إذا ثبت حضور الخصم أمـام المحكمة المحال إليها  انتفي موجب إعمـال جزاء البطلان لتحقق الغاية منه .

 

تطبيقات قضائية للصورية المطلقة

 

 القاعدة الصورية المطلقة هي التى تتناول وجود العقد ذاته وتعنى عدم قيام العقد أصلا فى النية عاقديه

 

1-               الصورية المطلقة إن صحت ينعدم بها وجود عقد البيع قانوناً فلا تترتب آثاره و لا تنتقل بمقتضاه ملكية العقار إن سجل إذ ليس من شأن التسجيل أن يصحح عقداً . فإنه ينبني على ذلك أن الشفيع إذا طعن بالصورية المطلقة على عقد المشترى الثاني فدفع هذا الأخير بعدم قبول الدعوى لأنه تصرف فى العقار المشفوع فيه إلى مشتر ثالث لم يختصمه الشفيع فى دعواه كان لزاماً على المحكمة قبل أن تفصل فى هذا الدفع أن تتصدى بداءة لبحث الطعن بالصورية و تدلى بكلمتها فيه حسماً له ذلك بأنه لو ثبتت صورية عقد المشترى الثاني كان منعدماً غير منتج لأي آثر قانوني و لو كان مسجلاً فلا يكون لهذا المشترى فى مواجهة الشفيع ثمة حقوق تعلقت بالعقار المشفوع فيه و يغدو بالتالي غير مقبول منه أن يحتج قبله بتصرف صدر منه فى هذا العقار إلى مشتر ثالث .

الطعن قم 122 لسنة 74 ق جلسة 8-1-2007

 

2-       إذا كان الحكم قد أقام قضاءه بصورية عقد على أن المشترى قد اشترى العين مع علمه بسبق تصرف بائعه فى هذه العين لغيره وبوضع يد هذا الغير عليها من تاريخ شرائه وتوانيه هو فى رفع دعواه بصحة التعاقد الحاصل معه إلى ما بعد مضى سنة من تاريخ عقده ، فهذا الحكم يكون قاصراً إذ هذه القرائن لا تؤدى إلى الصورية التي انتهى إليها .

الطعن رقم  207 لسنة 17  مكتب فنى 01  صفحة رقم 90  بتاريخ 15-12-1949

 

3-      متى كان الحكم المطعون فيه قد عول فى قضائه على العقد الذى طعن فيه الطاعن بالصورية المطلقة فإن إغفال هذا الحكم بحث دفاع الطاعن المتضمن صورية هذا العقد صورية مطلقة - يجعله مشوبا بالقصور .

الطعن رقم  440 لسنة 30  مكتب فنى 16  صفحة رقم 655  بتاريخ 27-05-1965

  

4-      متى انتهت محكمة الموضوع بأسباب سائغة إلى أن عقد البيع صوري صورية مطلقة ثم اتخذت من صورية إجراءات التقاضي التى انتهت بصدور الحكم القاضي بصحة ونفاذ هذا العقد قرينة أخرى أضافتها إلى القرائن التى دللت بها على صورية العقد فإنها لا تكون قد أهدرت حجية الحكم الصادر فى دعوى صحة التعاقد التى لم يكن مدعى الصورية طرفاً فيها إذ أن حجية الأحكام مقصورة على أطرافها .

الطعن رقم  136 لسنة 32  مكتب فنى 17  صفحة رقم 695 بتاريخ 24-03-1966

 

5-     للمشترى الذى لم يسجل عقده أن يتمسك بصورية عقد المشترى الآخر  الذى سجل عقده ، صورية مطلقة ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد من الوجود لكي يحكم له هو بصحة عقده ويسجل هذا الحكم فتنتقل إليه ملكية العين المبيعة إذ أنه لكونه دائناً  للبائع فى الالتزامات المترتبة على عقد البيع الصادر له يكون له أن يتمسك بتلك الصورية أياً كان الباعث عليها لإزالة جميع العوائق التى تصادفه فى سبيل تحقيق أثر عقده .

الطعن رقم  74 لسنة 33  مكتب فنى 17  صفحة رقم 1271 بتاريخ 26-05-1966

 

6-      إذ كانت الصورية المطلقة فى الدعوى غير قابلة للتجزئة فإنه يكون لمحكمة الموضوع أن تعول فى قضائها بها على قرائن تتعلق بشخص الطاعنة الثانية "خصم آخر " و لا عليها أن هي اعتمدت على الأوراق المقدمة منها إلى الشهر العقاري أو على العلاقة بينها و بين البائع للتدليل على هذه الصورية .

الطعن رقم  582 لسنة 35  مكتب فنى 21  صفحة رقم 381 بتاريخ 26-02-1970

7-       إذ كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى اعتبار عقد الطاعنين - المشترين الآخرين - صورياً صورية مطلقة ، فأن مؤدى ذلك ألا يكون لهذا العقد وجود فى الحقيقة ، و بالتالي فلم يكن هناك ما يدعو الشفعاء إلى توجيه طلب الشفعة إلى الطاعنين عملا بنص المادة 938 من القانون المدني ، و لا على الحكم أن هو لم يتعرض لدفاع الطاعنين فى هذا الخصوص .

الطعن رقم  60 لسنة 36  مكتب فنى 21  صفحة رقم 618 بتاريخ 14-04-1970

 

8-        لا مجال لإعمال الأسبقية فى تسجيل صحيفتي دعويي صحة التعاقد إذا كان أحد العقدين صوريا صورية مطلقة ، و إذ كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى أن عقد الطاعن صوري صورية مطلقة ، فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بينه وبين عقد المتدخلين استنادا إلى أسبقية تسجيل صحيفة دعوى صحة عقد الطاعن .

الطعن رقم 152 لسنة 36  مكتب فنى 21  صفحة رقم 886  بتاريخ 21-05-1970

 

9-       إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بصورية عقد البيع - موضوع الدعوى - صورية مطلقة بقصد الإضرار بالدائنة للبائع - المطعون ضدها الأولى - على ما استخلصه من شهادة شاهدي المطعون ضدها الأولى من أن مورث المطعون ضدهم - البائع - عرض على المطعون ضدها الأولى أن تشترى منه العقارات موضوع العقد الصادر منه للطاعنة وفاء لدينها قبله و كان ذلك بحضور  الطاعنة التى لم تبد أي اعتراض على هذا العرض من جانب البائع و أن الثمن الوارد فى عقدها بخس إذ يقل عن الثمن الذى عرض البيع به و أنه لا يعقل أن يسلمها الربع مع أنه لم يقبض منها سوى نصف الثمن و أنها تراخت فى إجراءات شهر هذا البيع عدة سنوات و أن التصرف انصب على كل ما يملك إلى شقيقة زوجته و هي قرائن متساندة استنبطتها المحكمة من الأوراق المقدمة فى الدعوى و هي سائغة و من شأنها أن تؤدى إلى ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه و لا تجوز مناقشة كل قرينة منها على حدة لإثبات عدم كفايتها و بالتالي فإن النعي على الحكم فى هذا الصدد لا يعدو أن يكون مجادلة فى تقدير الدليل الذى تستقل به محكمة الموضوع .

الطعن رقم 275 لسنة 39  مكتب فنى 25  صفحة رقم 773 بتاريخ 29-04-1974

10- إذا كانت الصورية المطلقة تتناول وجود العقد ذاته فلا يكون له وجود فى الحقيقة ، و هي مغايرة للبطلان المنصوص عليه فى المادة 228 من قانون التجارة لأن البطلان فى هذه الحالة لا يستند إلى عيب فى التصرف إذ يبقى صحيحاً بين عاقديه و منتجاً لكل آثاره غير أنه لا يحتج به على جماعة الدائنين ، فيصبح غير نافذ فى حقهم . و لما كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه انتهى إلى أنه لم يجد فيما ساقه المطعون عليه الأول من قرائن ما يكفى لإثبات صورية عقد البيع الصادر من المطعون عليها الثانية إلى الطاعن صورية مطلقة  ، ثم استخلص الحكم من أقوال شاهد المطعون عليه الأول و من القرائن التى أشار إليها أن الطاعن كاب يعلم باختلال أشغال المطعون عليها الثانية وقت صدور التصرف و رتب على ذلك قضاءه بعدم نفاذ التصرف فى حق الدائنين عملاً بحكم المادة 228 من قانون التجارة و هو ما لا يتعارض مع ما قرره من عدم توافر الدليل على صورية العقد ، إذ التناقض الذى يبطل الحكم هو ما تتعارض فيه الأسباب و تتهاتر فتتماحى و يسقط بعضها بعضاً بحيث لا يبقى منها ما يقيم الحكم و يحمله ، لما كان ذلك ، فإن النعى - على الحكم بتناقض أسبابه - يكون فى غير محله .

الطعن رقم  88 لسنة 41  مكتب فنى 26  صفحة رقم 1600 بتاريخ 09-12-1975

 

11- إذ يبين من الحكم المطعون فيه أن المحكمة انتهت فى حدود سلطتها التقديرية إلى أن عقد مورث الطاعنين صوري صورية مطلقة و أن الأطيان التى وضع اليد عليها استناد إلى هذا العقد لازالت باقية على ملك المطعون عليها الثانية البائعة صورياً و رتب على ذلك انتفاء نية المالك لدى الطاعنين و مورثهم من قبل فإنه يكون قد التزم صحيح القانون إذ أن وضع اليد فى هذه الحالة لا يعدو أن يكون مظهراً من مظاهر ستر الصورية و لا يؤدى إلى كسب الملكية مهما طالت مدته .

الطعن رقم  556 لسنة 39  مكتب فنى 27  صفحة رقم 728  بتاريخ 23-03-1976

 

12- الوارث لا يعتبر فى حكم الغير بالنسبة للتصرف الصادر من المورث إلى وارث آخر - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - إلا إذا كان طعنه على هذا التصرف هو أنه و إن كان فى ظاهره بيعاً منجزاً إلا أنه فى حقيقته يخفى وصية إضراراً بحقه فى الميراث أو أنه صدر فى مرض موت المورث فيعتبر إذ ذاك فى حكم الوصية لأنه فى هاتين الصورتين يستمد الوارث حقه من القانون مباشرة حماية له من تصرفات مورثه التى قصد بها الاحتيال على قواعد الإرث التى تعتبر من النظام العام ، أما إذا كان مبنى الطعن فى العقد أنه صوري صورية مطلقة و أن علة تلك الصورية ليست هي الاحتيال على قواعد الإرث ، فإن حق الوارث فى الطعن فى التصرف فى هذه الحالة إنما يستمده من مورثه لا من القانون ، و من ثم لا يجوز له إثبات طعنه إلا بما كان يجوز لمورثه من طرق الإثبات و لما كانت الطاعنة قد طعنت بالصورية المطلقة على عقد البيع الرسمي المسجل - الصادر من المورث إلى المطعون عليها - و دللت على تلك الصورية بقيام علاقة الزوجية بين البائع و المشترية و من أنها كانت عالمة بحصول التصرف الصادر إلى مورث الطاعنة منذ صدوره و لم تشر الطاعنة إلى أن هذا التصرف فيه مساس بحقها فى الميراث ، و دفعت المطعون عليها بعدم جواز إثبات الصورية المطلقة إلا بالكتابة ، و إذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فإن النعي عليه بالخطأ فى تطبيق القانون يكون غير سديد .

الطعن رقم 729 لسنة 41  مكتب فنى 27  صفحة رقم 1391بتاريخ 22-06-1976

 

13- الطاعن يعتبر من الغير بالنسبة للعقد المؤرخ5-1- 1969 فى حدود القدر الذى اشتراه بموجب العقد الذى صدر حكم بصحته و نفاذه و سجل فى 6-4- 1970 و له باعتباره خلفاً خاصاً للبائع أن يطعن بصورية العقد الأول صورية مطلقة بالنسبة للقدر المبيع له .

الطعن رقم  7722 لسنة 49  مكتب فنى 31  صفحة رقم 2102 بتاريخ 23-12-1980

 

14- الغير بالمعنى الذى تقصده المادة 244 من القانون المدنى هو من يكسب حقاً بسبب يغاير التصرف الصوري - فيجوز لمن كسب من البائع حقاً على المبيع كمشترى ثان - أن يتمسك بصورية البيع الصادر من سلفه صورية مطلقة ليذيل جميع العوائق القائمة فى سبيل تحقيق أثر عقده و لو كان العقد المطعون فيه مسجلاً . فالتسجيل ليس من شأنه أن يجعل العقد الصورى عقداً جدياً - كما أن التسجيل لا يكفى وحده لنقل الملكية بل يجب أن يرد على عقد جدي فالمشترى بصفته دائناً للبائع فى الالتزامات المترتبة على عقد البيع الصادر له يكون له أن يتمسك بالصورية أياً كان الباعث عليها ، و هذا المشترى يعتبر من الغير فى أحكام الصورية بالنسبة إلى التصرف الصورى الصادر من البائع إلى مشتر آخر و له وفقاً لصريح نص المادة 244 من القانون المدنى أن يثبت صورية العقد الذى أخذ به بطرق الإثبات كافة و ذلك على ما جرى به قضاء هذه المحكمة .

الطعن رقم  498 لسنة 48  مكتب فنى 32  صفحة رقم 2163بتاريخ 29-11-1981

 

15- للمشترى الذى لم يسجل عقده بوصفه دائناً للبائع بالتزام نقل الملكية أن يتمسك بصورية عقد المشترى الآخر الذى سجل عقده صورية مطلقة وفقاً لصريح نص المادة 244 من القانون المدنى ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد و إثبات بقاء ملكية العقار لمدينة البائع فيحكم له هو بصحة عقده و يسجل هذا الحكم فتنتقل إليه ملكية العين المبيعة ، و هذا أمر  يتحقق له عن طريق الدعوى البوليصية التى يقتصر الحكم فيها على عدم نفاذ تصرف المدين المعسر إضراراً بحقوق دائنيه و لا يترتب على هذا الحكم أن تعود ملكية العين إلى البائع المدين بعد خروجها بالعقد المسجل بل ترجع إلى الضمان العام للدائن و طالما كانت الملكية لا ترتد إلى ملك المدين البائع فلن يتسنى له تنفيذ التزامه بنقل الملكية إلى المشترى منه بعقد لم يسجل .

الطعن رقم 728 لسنة 48  مكتب فنى 32  صفحة رقم 1549 بتاريخ 20-05-1981


مخزن تحميل حضرة المحامى 

عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار
كاتب المقال : عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار
خبرة منذ عام 1997 فى القضايا المدنى والايجارات ( قانون قديم وجديد ) والتعويضات وقضايا الاجوال الشخصية ومنازعات التنفيذ والقضايا العمالية – منازعات قانون العمل بالقطاع الخاص والعام والاعمال ، ومنازعات قانون الخدمة المدنية امام مجلس الدولة للعاملين المدنيين
تعليقات
ليست هناك تعليقات
إرسال تعليق



    وضع القراءة :
    حجم الخط
    +
    16
    -
    تباعد السطور
    +
    2
    -