الفاظ دارجة بين المتعاقدين عقد بيع ابتدائي وعقد بيع نهائي ووعد بالبيع ، فما هو الفرق بينهم ، وهل عقد البيع الابتدائي لا يعد في نظر القانون عقد نهائي ، وهل المقصود بالعقد النهائي العقد المسجل ، هذا ما سنتعرف عليه في هذا البحث
البيــع الابتدائي
إذا كان
البيع الابتدائي ينعقد صحيحاً بنفس الأركان وشروط الصحة التي ينعقد بها البيع
صحيحاً، فإنه أيضاً يترتب عليه من الآثار ما يترتب على البيع، فالبائع قد التزم
بنقل ملكية المبيع إلى المشترى، والتزم نحوه بتسليم المبيع وبضمان التعرض
والاستحقاق والعيوب الخفية، والمشترى قد التزم بدفع الثمن والمصروفات وتسلم
المبيع، وأهم ما سيترعى النظر في العقد الابتدائي – وهذا ما يميزه عن عقد البيع بوجه عام – أن كل هذه الالتزامات لا يقصد تنفيذها في الحال، بل تبقى موقوفة إلى
حين تحرير العقد النهائي؛ إذ المفروض أن المتبايعين، بتسميتهما العقد بيعاً
ابتدائياً، إنما أراد أن البائع لا يطالب بالثمن – فيما عدا ما قد يتفق عليه من عربون – حتى يحرر البيع النهائي، وأن المشترى لا يطالب بتسليم المبيع ولا بريعه
حتى هذا الوقت، ويزيد البيع الابتدائي في آثاره أنه ينشئ التزاماً في ذمة كل من
الطرفين بإبرام البيع النهائي في الميعاد المتفق عليه . (السنهوري ص 70)
ولما كان
البيع الابتدائي ينشئ كل آثار البيع، فإن الشفعة تجوز فيه وتستحق من وقت صدوره،
فإذا بيع عقار بيعاً ابتدائياً، وكان لهذا العقار شفيع، استطاع الشفيع أن يطلب
الأخذ بالشفعة من وقت صدور البيع الابتدائي، وتسري مواعيد الشفعة من هذا الوقت.
ولما كان
البيع الابتدائي ينشئ – إلى
جانب الالتزامات التي ينشئها البيع عادة – التزاماً في ذمة كل من الطرفين بإبرام البيع النهائي في خلال مدة
معينة، وهذا الالتزام هو التزام بعمل، فإنه إذا امتنع أحد الطرفين دون مبرر عن
القيام بالتزامه من إبرام هذا العقد، جاز للطرف الآخر إجباره على القيام بهذا
الالتزام. والسبيل إلى ذلك هو أن يستصدر حكماً ضده بوقوع البيع أو بصحة التعاقد،
وهذا الحكم يقوم مقام العقد النهائي، وإذا كان المبيع عقاراً سجل هذا الحكم فتنتقل
ملكية العقار إلى المشترى بتسجيله .
وقد قضت
محكمة النقض بأن "لما كانت المادة 922 من القانون المدني بعد أن نصت فقرتها
الأولى على ملكية صاحب الأرض لكل ما عليها من مبان أجازت الفقرة الثانية منها
للأجنبي أن يقيم الدليل على أنه أقام هذه المنشآت على نفقته أو أن مالك الأرض قد خوله
ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق في إقامة هذه المنشآت وتملكها وإذا
كان سند التخويل لا يكون إلا تصرفاً قانونياً فإن ملكية المنشآت لا تنتقل إلى
الباني بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض وإنما بتسجيل هذا الترخيص
لأنه قبل ذلك لا يكون الباني مالكاً لما يقيمه من مبان لأن حق القرار الذي يخوله
الارتكاز ببنائه على تلك الأرض التي لا يملكها هو حق عيني لا ينشأ ولا ينتقل وفقاً
لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري الصادر برقم 114 لسنة 1946 إلا
بالتسجيل أما قبله فإن ملكية المنشآت تكون لمالك الأرض بحكم الالتصاق وفقاً
للقانون" (طعن 475 س 59 ق "هيئة عامة" جلسة 25/10/1994) ، وبأن
"المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن
حق القرار الذي يعطي لصاحبه سلطة أن يستقر ببنائه على أرض غير مملوكة له هو حق
عيني ومن ثم فإنه بهذه المثابة لا ينشأ ولا ينتقل وفق حكم المادة التاسعة من قانون
تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 إلا بالتسجيل سنده أما قبل ذلك فإن المنشآت
التي تقام على أرض الغير تعتبر من عمل صاحب هذه الأرض وتكون مملوكة له بحكم
الالتصاق وذلك على ما أفصحت عنه الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون
المدني" (طعن 475 س 59 ق "هيئة عامة" جلسة 25/10/1994) ، وبأن
"بيع العقار قبل أن يسجل، لا يزال من طبيعته نقل الملكية إذ ينشئ التزاماً
بنقلها في جانب البائع، وكل ما أحدثه قانون التسجيل ومن بعده قانون الشهر العقاري
من تغير في أحكام البيع – هو
أن نقل الملكية بعد أن كان نتيجته لازمة للبيع الصحيح، أصبح متراخياً إلى ما بعد
شهره، ولذلك يبقى البائع ملتزماً بموجب العقد بتسليم المبيع وبنقل الملكية
للمشترى، كما يبقى المشتري ملزماً بأداء الثمن ، إلى غير ذلك من الالتزامات التي
ترتبت بينهما على التقابل بمجرد حصول البيع" (مجموعة أحكام النقض السنة 24 ص
725 جلسة 9/5/1973) ، وبأن "دعوى صحة ونفاذ عقد البيع، مقصدها تنفيذ التزام
البائع بنقل الملكية إلى المشتري تنفيذياً عينياً والحصول على حكم يقوم مقام تسجيل
العقد في نقل الملكية" الطعن 1769 لسنة 62 ق جلسة 26/11/1998،مجموعة أحكام
النقض السنة 25 ص 1135 جلسة 15/10/1974) لما كان الطاعن قد أسس دعواه بطلب طرد
واضع اليد على العقار مشتراه على عقدي البيع العرفيين الصادرين له، وكان عقد البيع
– ولو لم يكن مشهراً – ينقل المشتري جميع الحقوق المتعلقة
بالبيع والدعاوى المرتبطة بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها
استناداً إلى أن العقد العرفي يمنح المشترى الحق في استلام المبيع لأنه من الآثار
التي تنشأ عن عقد البيع الصحيح وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر بقضائه برفض
الدعوى تأسيساً على أن الطاعن لم يكتسب ملكية المنزل محل النزاع لعدم شهر عقد شرائه
فأنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون" (مجموعة أحكام النقض السنة 30 ص 461 ع 2
جلسة 28/5/1979)
البيــــع النهــائي
متى أبرم
البيع النهائي حل محل البيع الابتدائي الذي يصبح كأن لم يكن ويترتب على ذلك أن
تاريخ البيع يكون تاريخ البيع النهائي فتقدير الغبن في بيع عقار ناقص الأهلية وما
إذا كان يزيد على الخمس يكون وقت البيع النهائي، ويجوز أن يختلف البيع النهائي في
شروطه عن البيع الابتدائي ولكن لا يكون ذلك إلا باتفاق الطرفين على تعديل مقدار
الشيء المبيع أو الثمن أو الشروط الأخرى فإذا لم يتفقا التزاما بشروط العقد الابتدائي،
وإذا اتفقا على أن يكون البيع النهائي مكتوباً بورقة رسمية فيكون البيع رسمياً ولو
كان البيع الابتدائي عرفياً ويستطيع البائع أن ينفذ بالثمن بموجب الورقة الرسمية
كما يستطيع المشترى أن ينفذ بتسليم المبيع بموجب هذه الورقة، وبالرغم من فسخ العقد
الابتدائي بالعقد النهائي فإن هذا الفسخ لا يمس حقوق الغير فيبقى الحق في الشفعة
بشروط البيع الابتدائي كما يبقى عقد الإيجار المبرم أثناء سريان العقد الابتدائي
ويلتزم المشترى بالتصرفات التي أبرمها قبل العقد النهائي وإذا فات الشفيع الأخذ
بالشفعة في البيع الابتدائي جاز له الأخذ بها في البيع النهائي وفي مواعيد هذا
البيع إلا إذا كان قد أسقط شفعته بعد علمه بالبيع الابتدائي بأن نزل عنها أو فوت
مواعيدها فلا يكون له الأخذ بها في البيع النهائي إلا إذا اختلفت شروط البيعين
وخاصة إنقاص الثمن . ( أنور طلبه ص 51)
وقد قضت
محكمة النقض بأن "عقد البيع النهائي الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ينسخ
العقد الابتدائي ويحل محله فيما يتعلق بشروط البيع وأحكامه، ويصبح هو قانونهما
والمرجع في التعرف على إرادتيهما النهائية، ومن ثم فإنه قد يتناول مقدار المبيع،
أو الثمن، أو شروط البيع الابتدائي بالتعديل حيث يسوغ القول بأن العقد النهائي
بمثابة تقايل من البيع الابتدائي" (طعن 509 س 70ق جلسة 21/11/2000) ، وبأن
"عقد البيع النهائي هو قانون المتعاقدين وليس العقد الابتدائي إلا أن هذه
القاعدة قاصرة على العلاقة بين طرفي عقد البيع حيث لا يوجد حق مباشر للغير، مستمد
من هذا العقد الابتدائي، أما حيث يوجد هذا الحق بموجب الاشتراط لصالحه، فإن تسجيل
العقد من إغفال هذا الحق لا يؤثر على حقه الثابت بموجب العقد الابتدائي" (طعن
604 س 44 ق جلسة 29/1/1980)
ويترتب على البيع النهائي ، إذا ما سجل ، نقل
الملكية في العقار من البائع إلى المشترى، ليس من تاريخ العقد النهائي، إنما من
تاريخ التسجيل. أما عن الالتزامات الناشئة عن عقد البيع النهائي، وهي التزامات
شخصية فإنها تكون نافذة منذ إبرام هذا البيع، فنفاذها ليس معلقاً على تسجيله،
ويكون لكل من البائع والمشترى مطالبة الأخر بتنفيذ التزامه ولو قبل التسجيل،
فللبائع أن يطالب المشترى بالثمن أو الباقي منه وبتسلم العقار، وللمشترى أن يطالب
البائع بتنفيذ التزامه الشخصي فيما يتعلق بنقل الملكية بأن يصدق على توقيعه بالشهر
العقاري وبتقديم مستندات الملكية اللازمة للتسجيل، وبتسليم العقار وضمان التعرض
والاستحقاق والعيوب الخفية، فكل هذه التزامات شخصية يكفي العقد غير المسجل
للمطالبة بتنفيذها . (أنور طلبه ص 52)
وقد قضت
محكمة النقض بأن "المقرر في قضائها أن العقد النهائي – دون العقد الابتدائي – هو
الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ويكون هو قانون المتعاقدين إلا أن محل ذلك هو
الشروط المتعلقة بذات التصرف الذي انطوى عليه العقد النهائي ويصبح هذا العقد
الأخير هو المرجع في تبيان نطاق التعاقد وشروطه وتحديد الحقوق والالتزامات لطرفيه
غير أنه إذا وكان العقد الابتدائي قد استكمل على أكثر من تصرف فإن إبرام العقد
النهائي المسجل في خصوص إحداها فذلك لا يعني بذاته عدول المتعاقدين عما عداها من
باقي التصرفات بل يبقى العقد الابتدائي سارياً بجميع شروطه في شأنها بحيث يصبح
العقد النهائي قانون المتعاقدين في خصوص التصرف الذي يشمله فقط" (طعن 1845
س49ق جلسة 12/4/1983) وبأنه "المقرر إذا اشتمل العقد ...........(عقد البيع
الابتدائي) على بيع أكثر من حصة مقابل ثمن إجمالي لها جميعا، ثم انعقدت إرادة
الطرفين في العقد النهائي على أن يصبح هذا الثمن مقابلا لبعض تلك الحصص دون البعض
الآخر، فإن مؤدى هذا أنهما تقايلا من بيع ما لم يشتمل عليه العقد النهائي من أجزاء
المبيع، وارتضيا تعديل كل من المبيع والثمن. والقول بغير ذلك مؤداه التزام البائع
بنقل ملكية الأعيان التي لم يشتمل عليها هذا العقد الأخير دون مقابل، وهو ما
يتعارض مع كون الثمن ركنا أساسيا في عقد البيع دون تحديده أو على جعله قابلا
للتحديد ببيان الأسس التي يحدد بمقتضاها" (طعن 509 س 70 ق جلسة 21/11/2000)
وبأنه "لما كان الواقع الثابت في الدعوى – وحصله الحكم المطعون فيه – أن
الطاعنين ...... باعوا للمطعون ضدهم ثلاث حصص عقارية بعقد بيع ابتدائي مؤرخ
........ مقابل ثمن إجمالي مقداره خمسون ألف جنيه، ثم أبرم عقدي بيع نهائيين سجلا
برقمي .....،..... لسنة ...... توثيق ....... ببيع حصتين فقط من الحصص الثلاث،
أولهما بمبلغ عشرة آلاف جنيه والثانية بمبلغ أربعين ألف جنيه، فإن إرادتيهما في
هذه الحالة تكون قد انصرفت إلى التقايل من بيع الحصة الثالثة. وإذا خالف الحكم
المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المشار إليه – فيما يتعلق بالحصة الأخيرة – على سند من أن عقدي البيع النهائيين لم
ينسخا هذا العقد إلا في خصوص التصرف في الحصتين الأخريين، وأن ثمن الحصة الثالثة
دفع ضمن الثمن الإجمالي المدفوع للحصص الثلاث، فإنه يكون قد خالف القانون، وأخطأ
في تطبيقه" (طعن 509 س 63 ق جلسة 21/11/2000) ، وبأنه "العقد النهائي
دون العقد الابتدائي – وعلى
ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو
الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ويصبح قانون المتعاقدين. وإذ كان يبين من عقد
البيع النهائي المشهر وفق ما أثبته الحكم المطعون فيه أنه خلا من النص على الشرط
السابع الذي كان منصوصاً عليه في العقد الابتدائي أو الإحالة إليه، فإن مفاد ذلك
أن الطرفين قد تخليا عن هذا الشرط وانصرفت نيتهما إلى عدم التمسك به أو تطبيقه
وإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه لا يكون قد شابه فساد في
الاستدلال" (طعن 266 س 37 ق جلسة 25/3/1972) .
كما قضت
بأن "العقد النهائي دون العقد الابتدائي هو الذي تستقر به العلاقة بين
الطرفين ويصبح قانون المتعاقدين، وإذ يبين من العقد النهائي أنه قد خلا من الشرط
الجزائي المنصوص عليه في العقد الابتدائي، فإن هذا يدل على أن الطرفين تخليا عن
هذا الشرط وانصرفت نيتهما إلى عدم التمسك به أو تطبيقه" (طعن 4 س 36 ق جلسة
26/3/1970) ، وبأن "العقد النهائي – دون العقد الابتدائي – هو
الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ويصبح قانون المتعاقدين. ومن ثم فإذا تبين أن
عقد البيع النهائي قد خلا من النص على الشرط الجزائي الوارد في عقد البيع
الابتدائي أو الإحالة إليه فإن هذا يدل على أن الطرفين قد تخليا عن هذا الشرط
وانصرفت نيتهما إلى عدم التمسك به أو تطبيقه" (طعن 343 س 23 ق جلسة 9/1/1958)
، وبأنه "إذا كان الحكم فيما حصله من وقائع الدعوى لتحديد التزامات كل من
طرفي التعاقد توطئة لمعرفة المقصر منهما قد رجع إلى عقد البيع الابتدائي دون العقد
النهائي الذي اختلفت شروطه عن العقد الابتدائي وبه استقرت العلاقة بين الطرفين،
فإنه يكون قد خالف القانون بعدم أخذه بهذا العقد الذي يكون هو قانون
المتعاقدين" (طعن 84 س 13 ق جلسة 23/3/1944) ، وبأن قول المحكمة أن البيع
الصادر من المحجور عليه قد انعقد بالعقد العرفي قبل الحجر، وأن العقد الرسمي
اللاحق لم ينشئ البيع بل إنه لم يكن إلا تنفيذاً للعقد الأول قول صحيح لأن عقد
البيع لا يزال بعد قانون التسجيل من عقود التراضي التي تتم بالإيجاب والقبول، وكل
ما استحدثه هذا القانون من تغيير في أحكام عقد البيع هو أن الملكية بعد أن كان
نقلها نتيجة لازمة لمجرد التعاقد بمقتضى نص الفقرة الأولى من المادة 266 من
القانون المدني الذي صار نقلها متوقفاً على التسجيل" (طعن 23 س 11 ق جلسة
6/11/1941) ، وبأنه "إذا كان الحكم لم يعول على العقد الابتدائي فيما قال به
من انتقال الملكية من البائع إلى المشترى وإنما عول عليه فقط في تعرف ذاتيه
المبيع. كما أرادها المتعاقدان في عقدهما النهائي المسجل، فذلك منه لا مخالفة فيه
للقانون" (طعن 96 س 16 ق جلسة 30/10/1947)
