تفرض ضريبة بسعر 2.5% بغير أى تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي المبنية داخل كردون المدنية سواء انصب التصرفات عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها ، وسواء كان هذا التصرف في كامل العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه وسواء كان إقامة منشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير , ويقوم مكتب الشهر العقاري بتقدير رسوم ضريبة التصرفات العقارية لا يحصلها ولا يوردها وإنما يخطر مأمورية الضرائب المختصة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ شهر المحرر لتقوم هى بتحصيلها .
أساس فرض ضريبة التصرفات العقارية
يتم فرض ضريبة على التصرفات العقارية في حالة التصرفات المتعددة الصادرة من الممول خلال عشر سنوات في العقارات المبنية والأراضي
الفضاء الواقعة داخل الكردون بمجرد تحرير العقد العرفي وأياً كانت قيمة هذا العقد
ولو لم تتجاوز قيمة التصرف الواحد عشرة آلاف جنيه والعبرة هى بمجموع ما تصرف فيه
الممول وليس بقيمة كل تصرف على حدة .
ويخضع أيضاً للضريبة من يعتاد تشييد البناء أو شرائه بقصد
بيعه سواء تم البيع في صفقة واحدة بتاريخ واحد أو بتواريخ مغايرة ومتوالية
.
أما بالنسبة للتصرفات العقارية في حالة التصرف الواحد الصادر من
الممول لأول مرة يتم فرض ضريبة بمجرد شهر العقد ويتم تحصيل الضريبة عن طريق موظفي
التحصيل بالضرائب العقارية المختصة بعد إخطار الشهر العقاري لها وقيمة هذه الضريبة
2.5% من إجمالي قيمة التصرف في خلال شهر من تسجيل العقد بالمكتب المختص بالشهر
العقاري
وتستحق الضريبة في حالة إدخال زيادة على العين بسبب يرجع لإرادة الوارث
حالتان يخضع فيهما تصرفات الوارث للضريبة
الحالة الأولى : تعلية العقار ،
والحالة الثانية : تقسيم الأراضي
الزراعية بعد اعتماد قرار التقسيم فيجعلها أرض معدة للبناء تخضع للضريبة .
حالات الاعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
يمكن إجمال هذه الحالات في النقاط التالية :
1.في قسمة شقق عقار باعتباره تصرف كاشف وليس ناقل للملكية .
2.في حالة أيلولة حق الانتفاع نظراً لأنها ميراث يتم بقوة القانون .
3.في التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة .
4.في حالة نزع الملكية أو الاستيلاء للمنفعة العامة .
5.في حالة البيوع الجبرية سواء كانت إدارية أم قضائية .
6.في التصرف بالهبة للأصول أو الفروع أو العكس .
7.في حالة تأجير العقار لمدة لا تزيد عن خمسون عاماً . أما إذا زاج
على ذلك فيستحق ضريبة .
8.في الوقف الخيري .
9.في تصرفات جهاز مشروعات الخدمة الوطنية بوزارة الدفاع ، وأراضي
القوات المسلحة نظراً لأنها تعد هيئة عامة .
10.في حالة التقايل باعتباره فسخ للعقد بأثر رجعي .
11.في تصرفات الوارث في العاقر أياً كانت قيمة التصرف حتى ولو تعددت
التصرفات .
12.في حالة تقديم العقار لحصة عينية مقابل الإسهام في راس مال شركات
المساهمة بشرك عدم تصرف مقدم الحصة العينية في الأسهم القابلة قبل مضى خمس سنوات .
13.في حالة إنهاء الوقف .
14.في حالة إنشاء حق ارتفاق .
15.في العقارات الكائنة خارج كردون المدينة .
16.في الهيئات العامة وشركات القطاع العام وشركات الأموال .
17.في كافة العقود المتعلقة ببنك ناصر الاجتماعي .
18.الجمعيات التعاونية بجميع أنواعها .
19.في حكم ثبوت الملكية إذا استند لتصرف لم يسبق شهره .
20.في حالة تحويل ملكية مال التركة من ملكية شائعة الى ملكية مفرزة
لأنه لا يعد تغيير في حالة العقار .
21.المبنى الذي أزيل وأصبح أرض فضاء فقد تضمن تغييراً إلا أنه تغيير
بالنقصان فلا يستحق ضريبة .
22.إذا خلت الأرض الزراعية كردون المدينة فلا يستحق على محرر الدخول
ضريبة لأن هذا الدخول لا يجعلها أرض فضاء صالحة للبناء لأنه يجب صدور قرار أولاً
من الجهة المختصة التقسيم وهكذا .
23.نسخة تقسيم الشقق وتوزيعها بعد انتهاء حالة الشيوع .
قانون رقم 5 لسنة 2021 بتعديل قانون ضريبة التصرفات العقارية
بتاريخ 6 /3/ 2021، أصدر السيد الرئيس / عبد
الفتاح السيسي القانون رقم 5 لسنة 2021 بتعديل بعض احكام ضريبة التصرفات العقارية.
وقد نص التعديل على ان تفرض الضريبة
بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على اجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية او الأراضي
المعدة للبناء عليها سواء انصب التصرف عليها بحالتها او بعد إقامة منشآت عليها
وسواء كان هذا التصرف شاملاً للعقار كله او جزء منه او وحدة سكنية منه او غير ذلك
وسواء كانت المنشآت مقامة على ارض مملوكة للممول او للغير وسواء كانت عقود تلك
التصرفات مشهرة او غير مشهرة.
ووفقاً للقانون يلتزم المتصرف بسداد
الضريبة خلال 30 يوم من تاريخ التصرف والا فرض عليه غرامة تأخير تحسب على أساس سعر
الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزي ولا يترتب على التظلم أو الطعن القضائي
وقف استحقاق هذا المقابل.
ولا يعتبر تصرفً خاضعاً للضريبة:
- تقديم العقار كحصة عينية نظير الإسهام في رأس المال شركة مساهمة، بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات؛
- البيوع الجبرية سواء كانت إدارية أو قضائية،
- نزع الملكية للمنفعة العامة او للتحسين
- التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة او الأشخاص الاعتبارية العامة او وحدات الإدارة المحلية او المشروعات ذات النفع العام
- التصرف بالوصية أو التبرع أو بالهبة إلى الأزواج او الأصول أو الفروع
- تصرفات الوارث في العقارات التي آلت من مورثه بحالتها عند الميراث متي كان التصرف سابق علي يوم 26/7/2018
- التصرفات العقارية التي يقوم بها الأشخاص الاعتبارية؛
- التصرفات في العقارات المبنية أو الأراضي المعدة للبناء عليها الكائنة في القرى وما يتبعها من كفور ونجوع وعزب وذلك وفق القانون المنظم للإدارة المحلية.
ومع ذلك فأن نشاط الاستثمار العقاري له
أسس محاسبية خاصة عند تطبيق الضريبة على التصرفات العقارية:
فإذا كان المتصرف ممن يمارسون نشاط
تشييد أو شراء العقارات بقصد بيعها أو البيع لأكثر من مرة، فإن ما يحققه من أرباح
من بيع العقارات التي يتاجر فيها يخضع للضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين
باعتبارها أرباح نشاط تجارى، وذلك وفقاً لشرائح الضريبة التصاعدية المقررة بقانون
الضريبة على الدخل، وفى هذه الحالة يتم خصم ما سدده الممول من ضريبة تصرفات عقارية
من الضرائب المستحقة عليه.
وإذا كان المتصرف شركات الاستثمار
العقاري، فإن أرباح تلك الشركات من بيع العقارات خاضعة للضريبة على الأرباح
التجارية.
في الاجمال، فأن التعديل الأخير قد حدد
الفئات المعفاة والغير معفاة بوضوح ووضع الضوابط وعقوبات على عدم سداد الضريبة في
المواعيد المقررة اخذاً في الاعتبار ان المتحصلات من الضرائب والرسوم تمثل البند
الأكبر من بنود مصادر الدخل القومي للدولة وتعول الحكومة على تعظيم المتحصلات
الضريبية من اجل تمويل الأنشطة التنموية للدولة.
مخون تحميل حضرة المحامى
