أخر الاخبار

متى تشهر الدعاوى | ومتى لا تشهر | اجابة مفصلة

 

تابعنا ليصلك الجديد

 سؤال يهم كل متقاضى وقانونى ، متى يجب اشهار عرايض الدعاوى ، ومتى لا يجب شهرها ، بمعنى ما هى الطلبات القضائية واجبة الشهر والقيد سواء فى نظام الشهر الشخصى ، أو السجل العينى ، فى هذا البحث القانونى ، المفصل والمزيد والمؤيد بأحكام محكمة النقض الحديثة  ، سنجد الاجابة باذن لله تعالى ، بحث هام ، أحد أبحاث عمار القانونية بمدونة حضرة المحامى وقضايا الناس ، ويحق لك عزيزى القارئ المشاركة بما لديك من معلومات بخصوص شهر الدعاوى على أن تكون مشاركتك مؤيدة بأحكام محكمة النقض أو اراء كبار فقهاء القانون 

متى تشهر الدعاوى ؟

وجيز نطاق بحث وجوب شهر الدعاوى القضائية 

اختلفت الآراء حول مسألة وجوب شهر الدعاوى الخاضعة للشهر الشخصى والخاضعة لنظام السجل العينى والبعض فرق بين الدعوى المنصبة على حق شخصى والدعوى المنصبة على حق عينى عقارى وحدث رتضارب ما بين تفسير قصد المشرع فى نصوص الشهر والتأشير بقوانين الشهر العقارى والسجل العينى ونص القانون المدنى بالمادة 934 مدنى التى أوجبت بأن الحقوق العينية لا تنقل ملكيتها إلا بالتسجيل ، ونص المادة 65/3 مرافعات من وجوب شهر صحيفة دعوى الصحة والنفاذ ، وصدر عن محكمتنا العليا محكمة النقض عدة أحكام تضمنت مبادئ عدة فى هذا الصدد ما بين وجوب الشهر وما بين عدم وجوب الشهر إلا لدعاوى الصحة والنفاذ فقط ، والدعاوى المنصبة على حقوق تمس العقارات عدة ما بين البطلان والفسخ والصورية والإلزام بالتسليم والطرد للغصب والاستحقاق ، فكانت التفرقة ما بين الحق الشخصى والحق العينى أهمية كبرى للوصول إلى وجوب الشهر من عدمه ، وفى هذا البحث نتعرض لعدة مسائل 

أولا : نص المادتين 9 من القانون 114 لسنة 1946 الشهر العقارى والمادتين 32 ، 33 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن السجل العينى

ثانيا : نص المادة 934 من القانون المدنى

ثالثا : نص المواد 65/3 ، 103/3 ، 126 مكرر من قانون المرافعات من قانون المرافعات

رابعا : ماهية الحق الشخصى والحق العينى ودعاوى الاستحقاق

خامسا : وجوب الشهر فى نظام الشهر الشخصى ( العقارى )

سادسا : وجوب التأشير فى نظام السجل العينى

سابعا : المبادئ التى قررتها محكمة النقض فى وجوب الشهر والتأشير من عدمه

ثامنا : الرأى الشخصى فى مسألة الشهر والقيد

اولا : فى نظام الشهر الشخصى قانون 114/1946


تنص المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 على

جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية . ويترتب على عدم التسجيل إن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم . ولا يكون التصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن

والمادة العاشرة منه جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير . ويسري هذه الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثه .

والمادة 12 جميع التصرفات المنشأة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق القيد ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير

والمادة 13 يجب شهر حق الإرث بتسجيل إشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من السندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة إذا اشتملت على حقوق عينيه عقارية وذلك بدون رسم وإلى أن يتم هذا التسجيل لا يجوز شهر أي تصرف يصدر من الوارث في حق من هذه الحقوق . ويجوز أن يقصر شهر حق الإرث على جزء من عقارات التركة وفي هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحده يبنى على أساسها تصرفات الورثة .

والمادة 15 يجب التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر تسجل تلك الدعاوى . ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها على حسب الأحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينيه عقارية . وتحصل التأشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة .

والمادة 17 يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها إن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينيه ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها . ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذي كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المشار إليهما . ويعتبر الغير حسن النية إذا كان لا يعلم ولا يستطيع أن يعلم بالسبب الذي تستند إليه الدعوى .

ثانيا فى نظام السجل العينى ( قانون 142/1964 )


مادة26 جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشىء من ذلك يجب قيدها فى السجل العينى ، ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية 

ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .

ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .

مادة27 يجب كذلك قيد جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية .

ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجه لا بين ذوى الشأن و لا بالنسبة إلى غيرهم .

ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثه .

مادة29 يجب قيد جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التى من شأنها زوال أى حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشىء من ذلك والإقرارات بالتنازل عن مرتبة قيدها .

ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .

مادة30 يجب على الوارث قيد حق الإرث إذا اشتملت التركة على حقوق عينيه عقارية وذلك بقيد السند المثبت لحق الإرث مع قوائم جرد التركة التى يجب أن تتضمن نصيب كل وارث .

ولا يجوز قيد أى تصرف يصدر من الوارث فى حق من هذه الحقوق إلا بعد إتمام القيد المنصوص عليه فى الفقرة السابقة .

ويجوز أن يقتصر قيد حق الإرث على جزء من عقارات التركة ، وفى هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحده عقارية تبنى على أساسها تصرفات الورثة .

ولا يجوز قيد أى تصرف من الوارث طبقا لأحكام الفقرة السابقة إلا فى حدود نصيبه الشرعى فى كل وحده .

ولا يجوز قيد أى تصرف فى أى عين من الأعيان التى انتهى فيها الوقف إلا بعد قيد الغاية .

وفى جميع الحالات السابقة يكون القيد بدون رسم .

مادة32 الدعاوى المتعلقة بحق عينى عقارى أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات

الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير فى بيانات السجل

العينى ولا تقبل الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير فى السجل بمضمون هذه الطلبات

مادة35 يترتب على التأشير بالدعاوى فى السجل العينى أن حق المدعى إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيا يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق وأثبتت لمصلحتهم بيانات فى السجل ابتداء من تاريخ التأشير بهذه الدعاوى فى السجل .

وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى الأحكام النهائية القائمة وقت العمل بهذا القانون من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه فى المادة الثانية من قانون الإصدار .

مادة36 يجب التأشير بإعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة فى صحف الوحدات العقارية - ويترتب على ذلك أنه إذا تقرر حق الشفيع بحكم قيد فى السجل إن يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينيه ابتداء من تاريخ التأشير المذكور .

تعقيب لمدونة حضرة المحامى

هذه هى النصوص المتعلقة بالشهر والقيد سواء شهر عقارى أو سجل عينى وكلاهما أوجب ضرورة الشهر والتأشير بالدعاوى والطلبات وإلا لا يكون لها أى حجية على الغير وهو ما يفهم منه أنه يجوز قبول الدعوى طالما أنه لم توجه طلبات إلى الشهر أو السجل بإجراء التغيير فى السجلات ومن ثم ففى حالة عدم توجيه طلبات بإلزام الشهر أو السجل بإجراء التغيير فلا مجال لشهر أو قيد الصحف والطلبات طالما أن العقود والتصرفات محل الدعوى غير مسجلة أو مقيدة بالسجلات وهو ما اتجهت إليه محكمة النقض حديثا بقولها إن قانون الشهر العقارى لم يينص على عدم قبول الدعوى عند عدم شهرها وإنما نص على أن الحكم الصادر فى دعوى لم تشهر لا يكون له حجية على الغير وحجيته تقف فقط على طرفيه ، وكذلك فى نظام السجل العينى إذا لم توجه الطلبات فى الدعوى إلى البيانات المقيدة بالسجل ولم يطلب الإلزام بإجراء التغيير فيها فإنه لا محل للتأشير بالسجل


وهو ما يفهم منه

أنه إذا انصبت الدعوى على عقود عرفية غير مسجلة ولم توجه طلبات تنال من القيود والبيانات الواردة بسجلات الشهر والسجل العينى فلا مجال للشهر والقيد وهو ما يتفق مع العقل والمنطق ، أما إذا كانت العقود محل الدعوى مسجلة ووجهت طلبات إلى البيانات المسجلة بالسجلات فلا بد وحتما من الشهر والقيد ( هذا كله باستثناء دعوى الصحة والنفاذ فلا بد من شهرها وقيدها فى كل الأحوال )


نص المادة 934 من القانون المدنى وقصد المشرع منها

يجرى نص المادة 934 على انه :
)1 ) فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحدود العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أن كان فى حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقارى .

( 2 ) ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام والسندات التى يجب شهرها سواء أكانت ناقله للملكية أو غير ناقله ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر .

بيان وايضاح للمادة 934


هذه المادة وردت فى باب أسباب الملكية ومن ثم فهى تنصب على الملكية بمعنى أنه إذا كانت طلبات المدعى هو نقل الملكية أو المطالبة باستحقاقه لها فلا بد من اتخاذ إجراءات الشهر والقيد ومراعاة تسلسل الملكية ، الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وإن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقدة فلا تنتقل إليه الملكية ويبقي العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته ، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار ، فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحا وإن كان غير ناقل الملكية طالما لم يتم تسجيل العقد .

[ نقض 28/6/1977 - مجموعه أحكام النقض - السنة 28 - رقم 266 - ص 1532]

البيع الصادر من المورث وكونه لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل


وفي ذلك قررت محكمة النقض

 المقرر في قضاء هذه المحكمة أن البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقي العقار على ملك المورث وانتقل إلى ورثته من بعده بسبب الإرث ، ويكون للوارث كما كان لمورثه أن يبيع العقار لمشتري آخر ، إلا أنه لا يكون في هذه الحالة ثمة محل لمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشتري الأول قد استلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذ للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد ، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها للمشتري الثاني إلا بعد تسجيل عقدة وثبوت أفضلية له بذلك .

[ نقض - الطعن رقم 1201 لسنة 49 ق - جلسة 17/1/1983]

 إذ كانت الملكية - وعلى ما تقضى به المادة 934 من القانون المدنى - لا تنتقل سواء أكان ذلك بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقارى .

 إذ كانت المادة التاسعة من هذا القانون رقم 114 لسنة 1946 قد نصت على وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ، ورتب على عدم الشهر ، إلا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول ، لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير ، وإذ جاء هذا النص خلوا مما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطؤ ، فإن مفاد ذلك - على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو إجراء المفاضلة - عند تزاحم المشترين فى شأن عقار واحد - على أساس الأسبقية فى الشهر ، ولو نسب إلى المشترى الذى بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ مع البائع ، طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقى ، ولا يشوب سند ملكيته عيب يبطله ، ولا يغير من ذلك أن يكون صاحب التسجيل اللاحق قد حصل على أسبقية فى تقديم طلبه لجهة الشهر ، إذ أن مجرد الأسبقية فى تقديم الطلب ، لا تنال من الآثار القانونية المترتبة لصاحب التسجيل السابق .

إذ لا يكون للمشترى الذى لم يسجل عقدة - وقد استحال تنفيذ التزام البائع بخروج المبيع من ملكه - إلا الرجوع عليه بالرد والتعويض وفقا للقواعد العامة .

الطعنان رقما 5314 ، 5527 لسنة 70 القضائية جلسة 27 من نوفمبر سنة 2002

شهر الدعاوى الخاضعة لنظام الشهر الشخصى ( الشهر العقارى )

فى نظام الشهر الشخصى صحة التعاقد فقط من تشهر

تواترت أحكام محكمة النقض على أن دعوى صحة ونفاذ العقود هى الدعوى الوحيدة التى يجب شهرها وقيدها فى كل الأحوال لأنها دعوى استحقاق مالا ، أما أى دعوى أخرى ولو انصبت على حق عقارى فلا مجال لشهرها لأن قانون الشهر العقارى لم ينص على عدم قبولها حال عدم الشهر ومنها دعوى ثبوت الملكية ، الفرز والتجنيب ، البطلان ، الفسخ ، الصورية ( الفيصل هنا أن العقود محل الدعوى عرفية غير مسجلة ) ، وذهبت محكمة النقض إلى أن العقد العرفى ينقل إلى المشترى كل الحقوق والدعاوى المرتبطة ما عدا الملكية


إذا نخلص إلى أن أى دعوى خاضعة للشهر العقارى باستثناء دعوى الصحة والنفاذ لا مجال لشهرها والحكم الصادر فيها يكون حجة فقط على طرفيه دون الغير ، هذا مع عدم الإخلال بحق المدعى فى شهر الصحيفة إن أراد وله مصلحة فى ذلك بشرط اتباع تسلسل الملكية واختصام الملاك كل بتسلسله حتى الوصول إلى المسجل باسمه فى السجلات مع تضمين الدعوى طلبا بإلزام رئيس مأمورية الشهر العقارى بإجراء التغيير اللازم


أحكام محكمة النقض التى قضت بعدم لزوم شهر الدعاوى الخاضعة لنظام الشهر العقارى


دعوى الصورية لا تشهر


إقامة الطاعنين وآخرين على المطعون ضده الثانى الدعوى بصحة ونفاذ عقد البيع وتدخل المطعون ضده الأول فيها بطلب صورية العقد . عدم خضوع طلبه للقيد الوارد بالمواد 65/3 ، 103/3 ، 126 مكرر من قانون المرافعات . التزام الحكم المطعون فيه ذلك النظر وإلغاءه حكم أول درجة بعدم قبول التدخل لعدم شهر صحيفته . صحيح

الطعن رقم 6866 لسنة 65 ق جلسة 13/5/2007

وتضمنت حيثياته

1- لا يكون هناك محل لأعمال هذا القيد على رفع الدعوى إذا كان المطروح فيها على المحكمة طلب آخر غير صحة التعاقد ولو اقتضى الأمر للفصل فيه التعرض لصحة العقد كمسألة أولية يجب على المحكمة الفصل فيها قبل الفصل فى الطلب المطروح عليها

2- لما كان ما تقدم وكان طلب الخصم المتدخل فى الدعوى هو صورية العقد المؤرخ 1/8/1993 ومن ثم فإنه لا يخضع للقيد الوارد فى المواد 65/3 ، 103/3 ، 126 مكرر من قانون المرافعات وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وألغى حكم أول درجة بعدم قبول تدخل المطعون ضده الأول لعدم تسجيل صحيفته فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون

قضى أن المشرع وإن أوجب تسجيل دعاوى الاستحقاق لأي حق من الحقوق العينية العقارية ، إلا أنه لم يرتب عدم قبول تلك الدعاوى جزاء على عدم تسجيلها

وقالت المحكمة في حيثيات حكمها . . . . وحيث إن الطاعنة تنعي على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، حين قضى بعدم قبول الدعوى لعدم تسجيل صحيفتها ، مع أن المشرع لم يرتب هذا الجزاء على عدم تسجيل صحيفة دعوى تثبيت الملكية ، الأمر الذي يعيبه ، ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أن مفاد النص في المادتين 15/2 ، 17/1 ، 2 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 يدل على أن المشرع وإن أوجب تسجيل دعاوى الاستحقاق لأي حق من الحقوق العينية العقارية ، إلا أنه لم يرتب عدم قبول تلك الدعاوى جزاء على عدم تسجيلها ، بل إن كل ما يترتب على ذلك هو أن حق المدعي فيها إذا ما تقرر بحكم فلا يكون حجة على الغير حسن النية الذي ترتب له حقوق عينيه قبل تسجيل هذا الحكم . وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول دعوى الطاعنة بتثبيت ملكيتها لأرض التداعي لعدم تسجيل صحيفتها ، فإنه يكون قد خالف القانون

الطعن رقم 7354 لسنة 81ق جلسة 7/5/2018

وفى ذا المعنى الطعن رقم 5904 لسنة 78 قضائية بتاريخ 2/6/2016

والطعن رقم 4857 لسنة 69 قضائية جلسة 1/11/2011 مكتب فني 62 رقم الصفحة 941

ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن مؤداة أن المشرع إنما أوجب التأشير بالدعاوى التى ترفع ضد البيانات المدرجة فى السجل وإن أى دعوى لا يكون من شأن الحكم الصادر فيها المساس بحجية البيانات الواردة بالسجل العينى أو تم شهره طبقا للقانون لا موجب للتأشير بها إذ ليس من شأن الفصل فيها سلبا أو إيجابا المساس بحجية البيانات وعليه فإذا ما نصب النزاع الماثل على فسخ عقد بيع عرفى فلا محل لشهر عريضة دعواه إذا ليس هناك مساس بالبيانات الواردة فى السجل

قيد الشهر الوارد فى المواد 65/3 ، 103/2 ، 126 مكرر مرافعات شروط أعماله لا محل لأعماله على رفع الدعوى إذا كان المطروح فيها على المحكمة طلب آخر غير صحة التعاقد ولو اقتضى الفصل فيه التعرض لحصة العقد والفصل فيها أولا علة ذلك

الطعنان رقما 829 ، 18 لسنة 69 ق جلسة 13/6/2000

وكما هو مستقر فى قضاء النقض أنه لا شبهة في أن النصوص التي وضعت هذا القيد على رفع الدعوى نصوص استثنائية لأنها تضع قيدا على حق اللجوء إلى القضاء . وبالتالي لا يجوز القياس عليه أو التوسع في تفسيره والقول بغير ذلك يؤدى إلى نتائج غير مقبولة عملا إذ معناه ضرورة تسجيل صحيفة كل دعوى بطلب تنفيذ الالتزام من الالتزامات الناتجة عن عقد من العقود الواردة على حق عيني عقاري . . . يضاف إلى ذلك أن ما يجرى التأشير به على هامش تسجيل صحف دعاوى التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية أعمالا لحكم المادة 16 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 هو منطوق الأحكام الصادرة في هذه الدعاوى والقضاء في المسألة الأولية لا يرد في المنطوق إلا إذا كان محل طلب من الخصوم . ولا محل لأعماله على رفع الدعوى إذا كان المطروح فيها على المحكمة طلبا آخر غير صحة التعاقد ولو اقتضى الفصل فيه التعرض لصحة العقد والفصل فيها أولا .

الطعن رقم 13986 - لسنة 77 قضائية - جلسة 13-6-2012 - مكتب فني 63 - رقم الصفحة 893

الطعن رقم 829 - لسنة 69 قضائية جلسة 13-6-2000 - مكتب فني 51 - الجزء 2 - الصفحة 81 - 1

التأشير بالطلبات فى الدعاوى الخاضعة لنظام السجل العينى


ذهبت محكمة النقض فى حكم حديث لها إلى أى دعوى خاضعة لنظام السجل العينى لا مجال لوجوب التأشير بها فى السجل طالما أن العقد محل الدعوى ( عرفيا ) ولم توجه بها أى طلبات تنال من البيانات الواردة والمدرجة بالسجلات طالما أن الحق المطالب به هو حق شخصى لا عينى عقارى – ما عدا دعوى الصحة والنفاذ فهى واجبة القيد – ومثال ذلك دعوى الفسخ والبطلان والصورية طالما أن الطلب منصب على عقد عرفى غير مسجل ولم توجه طلبات بالتغيير فى بيانات السجل لأنه طلب بحق شخصى


( نرى ان هذا المبدأ يتماشى ويتفق مع العقل والنطق والواقع وا لا لتمكن كل ذى نفس مريضة من الاستيلاء على أملاك الغير الذى سنده عقد عرفى ولن يتمكن من المطالبة بحقوقه فى ظل القيد الوارد بالسجل العينى بوجوب قيد الدعوى بها )

احكام محكمة النقض المتعلقة بعدم وجوب القيد فى السجل


إذا انصب النزاع على فسخ عقد بيع عرفي فلا محل لشهر عريضة دعواه ذلك النص فى المادة 26 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن السجل العينى على " أن . . . . " مؤداة أن المشرع إنما أوجب التأشير بالدعاوى التى ترفع ضد البيانات المدرجة فى السجل , وإن أي دعوى لا يكون من شأن الحكم الصادر فيها المساس بحجية البيانات الواردة بالسجل العيني أو تم شهره طبقا للقانون لا موجب للتأشير بها , إذ ليس من شأن الفصل فيها سلبا أو إيجابا المساس بحجية تلك البيانات , وعليه فإذا ما انصب النزاع الماثل على فسخ عقد بيع عرفي فلا محل لشهر عريضة دعواه إذ ليس هناك مساس بالبيانات الواردة فى السجل

حيث إنه لا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن مؤداة أن المشرع إنما أوجب التأشير بالدعاوى التى ترفع ضد البيانات المدرجة فى السجل وإن أى دعوى لا يكون من شأن الحكم الصادر فيها المساس بحجية البيانات الواردة بالسجل العينى أو تم شهره طبقا للقانون لا موجب للتأشير بها إذ ليس من شأن الفصل فيها سلبا أو إيجابا المساس بحجية البيانات وعليه فإذا ما نصب النزاع الماثل على فسخ عقد بيع عرفى فلا محل لشهر عريضة دعواه إذا ليس هناك مساس بالبيانات الواردة فى السجل

( الطعن 8415 لسنة 82 ق جلسة 25 / 3 / 2019)

ما هو مصير الدعوى التى كان يجب شهرها او قيدها ولم تتخذ هذه الاجراءات

أنه وإن كان اشتراط المشرع اتخاذ إجراءات معينة وفقا لأحكام المادة 32 ق 142 لسنة 64 بنظام السجل العيني ورتب على ذلك عدم قبولها فإنه يكون قد وقف عند حد المظهر الشكلي لرفع الدعوى الذي لا تستنفذ به المحكمة ولايتها مما تنأى بالقضاء الصادر بصدده عن وصف الدفع بعدم القبول الموضوعي بحسبانه أنه يعد حائلا بين محكمة الموضوع ونظر الدعوى والخوض في موضوع الحق المدعى به منها مما يتعلق به من أوجه دفاع ودفوع وإصدار أحكام بشأنها قبل استيفاء الإجراء المطلوب . فإن فعلت قبل أن تفطن إلى عدم استيفاء الإجراءات المطلوبة تعتبر تلك الأحكام صادرة في خصومة لم تتوافر لها مقدمات قبولها ولا تحوز ثمة حجية في مواجهة الخصوم بما لا يمتنع معه عليهم من إعادة إثارتها في أي دعوى لاحقة


الطعن رقم 5102 لسنة 71 ق جلسة 10/12/2003 ، مشار إليه – المستشار هشام عبد الحميد الجميلى – نائب رئيس محكمة النقض – تسبيب الأحكام المدنية – ص 1219 – طبعه نادي القضاة 2014

سند وجوب شهر دعوى الصحة والنفاذ وقيدها


مادة 65/3 مرافعات ولا تقبل دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية إلا إذا أشهرت صحيفتها

103/3 مرافعات ومع ذلك إذا كان طلب الخصوم يتضمن إثبات اتفاقهم على صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية فلا يحكم بإلحاق ما اتفقوا عليه كتابه أو شفاهه بمحضر الجلسة إلا إذا تم شهر الاتفاق المكتوب أو صورة رسمية من محضر الجلسة الذى أثبت فيه الاتفاق

126 مكرر مرافعات لا يقبل الطلب العارض أو طلب لتدخل إذا كان محله صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية إلا إذا تم شهر صحيفة هذا الطلب أو صورة رسمية من محضر الجلسة الذى أثبت فيه

قضى أن الدعاوى المتعلقة بحق عينى عقارى أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير فى بيانات السجل العينى ولا تقبل الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير فى السجل بمضمون هذه الطلبات – المادة 32 ق السجل العينى 142 / 1964 "

د . محمد المنجى – صحة التعاقد – ص 242 – طبعه 2009

وقضت أيضا ( أن المشرع فرض على المدعى اتخاذ إجراء معينا هو قيد صحيفة دعوى صحة التعاقد – أو إبطال وفسخ – التصرف الوارد على حق من الحقوق العينية العقارية فى الجهات التى يسرى عليها نظام السجل العينى فى السجل المعد لذلك به وإن يتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير فى بيانات السجل وفقا لهذه الطلبات وكذلك تقديم شهادة إلى المحكمة دالة على حصول التأشير فى السجل العينى بمضمون هذه الطلبات )

الطعن رقم 15503 لسنة 78 ق جلسة 8/4/2012 – مشار إليه – المستشار هشام الجميلى – تسبيب الأحكام المدنية – ص 66 – طبعه نادى القضاة – 2014

الحق الشخصى والحق واهمية التفرقة بينهما .


الحق الشخصي : هو سلطه مقررة لشخص تجاه آخر تخول الأول ، وهو صاحب الحق الشخصي أو الدائن أو الملتزم له ، أن يجبر الثاني ، وهو المكلف أو المدين أو الملتزم ، على أن يقوم له بعمل أو يمتنع من أجله عن عمل

الحق العيني : هو سلطه مباشرة لشخص على شيء معين بالذات يستطيع هذا الشخص ممارستها دون واسطة ، والسلطة التي يتمتع بها صاحب الحق العيني هي سلطه مباشرة على الشيء الذي يتعلق به هذا الحق ، فصاحب حق الملكية مثلا – وحق الملكية هو أهم أنواع الحقوق العينية – له سلطة مباشرة على الشيء الذي يملكه ، وهو يستطيع أن يمارس هذه السلطة باستعمال الشيء أو استغلاله أو التصرف فيه دون وساطة شخص آخر

والحقوق العينية تنقسم إلى حقوق عينيه أصلية ، وحقوق عينيه تبعية

الحقوق العينية الأصلية فهي التي يكون لها وجود مستقل بحيث لا ترتبط أو تتعلق بأي حق آخر ، وأهمها : حق الملكية ، وحق الانتفاع ، وحق الارتفاق

وحق الملكية هو أهم أنواع الحقوق العينية إطلاقا وأوسعها مدى ، لأن صاحبه يتمتع بسلطة استعمال الشيء واستغلاله والتصرف فيه بشتى أنواع التصرف ، وهذه المكنات الثلاث لا تجتمع على الاستعمال والاستغلال دون أتصرف ، وحق الارتفاق ليس لصاحبه سوى سلطه محدودة في استعمال الشيء بحسب ما يقضيه نوع حقه كحق المرور في أرض الغير مثلا

والحقوق العينية التبعية هي التي لا يمكن أن توجد بصورة مستقلة ، وإنما تتبع حقا آخر ترتبط به وتكون ضامنة له ، والحق الذي يتبعه الحق العيني التبعي هو دوما حق شخصي ، ومن أهم أنواع الحقوق العينية التبعية حق الرهن مثلا فهو حق عيني لأن لصاحب حق الرهن سلطه مباشرة على المال المرهون ، وهو تبعي لأنه لا يمكن أن يوجد بصورة مستقلة إذ لا يمكن أن ينشأ حق الرهن إلا إذا كان هناك دين يراد إيجاد ضمان للوفاء به ، فالرهن يتبع إذن الدين ، أو هو يتبع الحق الشخصي الذي يكون للدائن على المدين ويرتبط به ، وهو لهذا يدخل في عداد الحقوق العينية التبعية التي تتبع الحقوق الشخصية ضمانا للوفاء بها .

أهمية التفرقة بين الحق الشخصى والحق العينى


تكمن فى تطبيق قيد الشهر لصحف الدعاوى

فإذا كان الطلب حق شخصى فلا مجال للشهر والقيد ، وإذا كانت الدعوى منصب الطلب فيها على المطالبة بحق عينى فلا بد من الشهر ( مع بيان الاختلاف بين أحكام العقارات الخاضعة للشهر الشخصى – العقارى – وبين العقارات الخاضعة للسجل العينى ، وأيضا الاختلاف عما إذا كان الطلب منصب على عقد عرفى أو عقد مسجل ) .لا يمنع من الوفاء بحق شخصى الا يكون البائع مالكا للعين بملكية مسجلة

المقرر ( لما كان موضوع الدعوى ليس حقا عينيا مما يستحيل نقله إلا بالتسجيل وإنما هو حق شخصى لا يمنع من الوفاء به إن تكون ملكية العين الوارد عليها غير مملوكة للملتزم فإن الحكم وقد قضى برفض الدعوى على سند من القول باستحالة تنفيذ الالتزام يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون )

المأخذ القضائية – المستشار السيد خلف – طبعه 2010 – بند 217 – ص 546

دعوى الاستحقاق لا تطلق على الدعاوى الشخصية برد الشي


فدعوى الاستحقاق لا تطلق على الدعاوى الشخصية التى يطلب فيها المدعى رد الشي إليه فالدعاوى الشخصية قائمة على التزامات نشأت عن العقد ومن ثم فالمدعى ليس فى حاجة إلى إثبات الملكية بل كل ما يطلب منه إثبات العقد الذى أنشأ التزاما برد الشي

السنهورى – الوسيط 8 – ص 544 – طبعه 2008

المقصود بدعوى الاستحقاق تلك الدعوى العينية التي تحمي حق الملكية عند الاعتداء عليه . فهي تمنح لمالك الشيء – عقارا كان أم منقولا – لتمكينه من استرداده من حائزه الذي يضع يده عليه دون وجه حق . ومن أهم خصائص دعوى الاستحقاق ومميزاتها أنها دعوى ملكية لكونها تقررت لحماية حق الملكية فهي دعوى عينيه وليست دعوى شخصية ، ومن المقرر في قضاء النقض أن قاضي الموضوع ملزم بإعطاء الدعوى وصفها الحق وإسباغ التكييف القانوني الصحيح عليها


( نقض الطعن 418 لسنة 52 ق – جلسة 31/3/1988مج المكتب الفني – س 39 – ج 1 – ص 571 – الحكم 113 )

حكم محكمة النقض بان العقد العرفى ينقل كافة الحقوق للمشترى ما عدا حق الملكية


العقد غير المسجل يعطى الحق فى الطرد والتسليم وضمان التعرض أن انتقال الملكية ليس شرطا لطرد الغاصب . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر والقضاء بتأييد رفض دعوى الطاعن . خطأ فى القانون "

( نقض 17/12/1991 طعن رقم 3037 لسنة 59 ق )

وتضمنت حيثياته

1- عقد البيع ولو لم يكن مشهرا يلزم البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادية وينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به ولا يترتب على عدم التسجيل سقوط حق المشترى فى الضمان لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التى تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده

2- انتقال الملكية ليس شرطا لطرد الغاصب وإن عدم شهر التصرف لا يترتب عليه سقوط حق الطاعن فى الضمان

العقد العرفى يعطى الحق للمشترى فى طرد الغاصب ولو لم يسبق له تسلم المبيع


يترتب على عقد البيع ولو لم يكن مشهرا انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها الثمرات والنماء فى المنقول والعقار على حد سواء إلى المشترى ما دام المبيع شيئا معينا بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك ، كما تنقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه دون أن يكون سبق تسلمه للعقار المبيع شرطا لذلك .

الطعن رقم 4432 لسنة 70 جلسة 17/6/2014

وتضمنت حيثياته

1- يترتب على عقد البيع ولو لم يكن مشهرا انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع

2- كما تنقل إليه جميع الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه

3- دون أن يكون سبق تسلمه للعقار المبيع شرطا لذلك

عقد البيع ولو لم يكن مشهرا انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ، كما تنقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه وطرد من لا سند له وواضع يده عليه

الطعن رقم 680 لسنة 64 ق – هيئة عليا - جلسة 12/10/2003

وتضمنت حيثياته

1- حدد المشرع التزامات البائع . . كما أوجب عليه فيما ضمنته المواد 431 ، 432 ، 435 تسليم المبيع للمشترى وذلك بوضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا

2- ثم رتب فى ما ضمنته من نص المواد 439 إلى 455 أحكام ضمان البائع ومنها ضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء كان التعرض من فعله أو من فعل اجنبى

3- واشارت المذكرة الايضاحية لمشروع القانون المدنى تعليقا على النص أن البيع غير المسجل كالبيع المسجل من حيث استحقاق المشترى للثمرات

4- وهو ما يدل جميعه على أن عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام العقد كما ينقل إليه جميع الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب ( تسليم العين المبيعة ) و ( طرد الغاصب منها )

عقد البيع العرفى ينقل كافة الحقوق للمشترى ولو كان البائع غير مالك بملكية مسجلة .


( من آثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام البيع فيمتلك المشترى الثمرات والنماء فى المنقول والعقار على السواء ما دام المبيع شيئا معينا بالذات من وقت تمام العقد يستوى فى بيع العقار أن يكون البيع مسجلا أو غير مسجل لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشترى ولو لم يسجل وكان عدم انتقال ملكية العقار المبيع إلى البائع لا يترتب عليه انعدام العقد الصادر منه إلى المشترى فيبقى العقد قائما منتجا لآثاره ما لم يقض ببطلانه وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وحمل قضاءه على ما أنبأ به من أن البائع لا يملك المبيع ورتب على ذلك انعدام العقد وعدم أحقية المشترى فى الريع واستلام المبيع فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه


الطعن رقم 607 لسنة 56 ق جلسة 14 / 6 / 1989

ضرورة شهر دعوى المحو والشطب ( العلة )


تواتر قضاء النقض على أن : "الملكية لا تنتقل بالتسجيل وحده ، وإنما هي تنتقل بأمرين : أحدهما أصلي وأساسي وهو العقد الصحيح الناقل للملكية ، وثانيهما تبعي ومكمل وهو التسجيل . فإذا انعدم الأصل فلا يغني عنه المكمل . وأذن فالعقود الصورية صورية مطلقة لا يصححها التسجيل"

(نقض مدني في الطعن رقم 79 لسنة 12 قضائية – جلسة 3/6/1943) .

والمقرر في قضاء هذه المحكمة أن التسجيل طبقا لأحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري هو نظام شخصي يجري وفقا للأسماء لا بحسب العقارات وليست له حجية كاملة في ذاته فهو لا يصحح العقود الباطلة ولا يكمل العقود الناقصة بل تتم إجراءاته بناء على طلب أصحاب الشأن أو من يقوم مقامهم على ضوء البيانات التي أوجبت المادة 22 من هذا القانون اشتمال طلبات الشهر عليها ومنها البيانات المتعلقة بأصل حق الملكية أو ألحق العيني محل التصرف واسم المالك السابق أو صاحب الحق العيني وطريق انتقال الملكية أو ألحق العيني إليه" .

(نقض مدني في الطعن رقم 1107 لسنة 51 قضائية – جلسة 30/6/1982 مجموعه المكتب الفني – السنة 33 – ص 847) .

المقرر في قضاء النقض أن : "التسجيل طبقا لأحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري وهو نظام شخصي يجري وفقا للأسماء لا بحسب العقارات وليست له حجية كاملة في ذاته فهو لا يصحح العقود الباطلة أو يكمل العقود الناقصة بل تتم إجراءاته بناء على طلب أصحاب الشأن أو من يقوم مقامهم على ضوء البيانات التي أوجبت المادة 22 من القانون اشتمال طلبات الشهر عليها ومنها البيانات الخاصة بالتكليف إذا كان موضوع المحرر يقتضي تغييرا في دفاتره والبيانات المتعلقة بأصل حق الملكية أو ألحق العيني محل التصرف واسم المالك السابق أو صاحب الحق العيني وطريق انتقال الملكية أو ألحق العيني فيه ورقم وتاريخ شهر عقد التمليك أن كان قد شهر والأوراق المؤيدة للبيانات المذكورة ، فإذا ما قامت مصلحة الشهر العقاري ببحث أصل الملكية أو ألحق العيني في حدود هذه البيانات والأوراق المؤيدة لها وانتهت بعد التحقق من صحتها إلى إجراء شهر المحرر فإنها تكون قد أدت واجبها طبقا للقانون ولو لم يترتب على هذا التسجيل انتقال الحق إلى طالب الشهر لعيب في سند ملكيته أو لكون المتصرف غير مالك للحق المتصرف فيه طالما أن الأوراق والمستندات المقدمة لا تنبئ عن العيب اللاحق بسند التمليك أو تشير إلى وقوع تصرف سابق على ذات الحق محل الشهر" .

(نقض مدني في الطعن رقم 541 لسنة 35 قضائية – جلسة 28/5/1970 مجموعه المكتب الفني – السنة 21 – ص 929 . وفي الطعن رقم 1107 لسنة 51 قضائية – جلسة 30/6/1982 مجموعه المكتب الفني – السنة 33 – ص 847) .

المقرر في قضاء النقض أن : "طلب الطاعنين محو وشطب ما تم بشأن عقد شراء المطعون ضده من تسجيلات ، إنما هو موجه لمصلحة الشهر العقاري ، التي قامت أصلا بإجراء تلك التسجيلات ، وهي المنوط بها تنفيذ الحكم بمحوها ، بما يجعل المطعون ضده الأول (وزير العدل بصفته الرئيس الأعلى لمصلحة الشهر العقاري) خصما حقيقيا في الدعوى ، يصح اختصامه في الطعن بالنقض" .

(نقض مدني في الطعن رقم 1148 لسنة 49 قضائية – جلسة 5/5/1983 مجموعه المكتب الفني – السنة 34 الجزء الثاني – ص 1140 – الحكم 229) .

الرأى الشخصى للباحث


اولا عن مسالة وجوب الشهر والقيد

نرى ونؤيد ما ذهبت اليه محكمة النقض حديثا من عدم وجوب الشهر والقيد سواء فى نظام الشهر العقارى او السجل العينى للدعاوى التى تتضمن طلبات بحقوق شخصية لا عينية ومن ثم فاقامة دعوى بطلب فسخ او بطلان او صورية او الزام بتنفيذ التزام تعاقدى وسندهم عقد عرفى والخصم بالدعوى هو الطرف الثانى فى التعاقد او الغاصب بلا سند ولم تتضمن عريضة الدعوى اى طلب ينال من البيانات المسجلة بالسجلات فانه لا محل لشهر الصحيفة وقيدها لان المدعى لم يطلب الملكية وقيدها باسمه بالسجلات ، ونرى ان القول بغير ذلك فيه ارهاق كبير للمتقاضين وضياع للحقوق بلا داع ، بل وثغرة يستغلها اصحاب النفوس الضعيفة فى مساومة اصحاب الحقوق بعقود عرفية ( فلو مثلا قام شخص ببيع عقار بعقد عرفى الى س وقام ايضا ببيعه الى ص واراد س الطعن على العقد الثانى بالصورية ليتمكن من استلام العقار فلو المحكمة الزمته بالشهر والقيد لارهقته بلا داع نفقات وجهد وقد لا يستطيع اتخاذ اجراءات الشهر والقيد لما فيها من وجوب اتباع تسلسل الملكية وهو امر مرهق وقد يكون مستحيلا ويطول مما يؤدى فى النهاية الى اهدار الحقوق بلا داع

ثانيا عن مسألة وجوب شهر وقيد دعوى صحة التعاقد بصفة خاصة

نرى انه اذا كانت هذه الدعوى قد اقيمت بهدف نقل الملكية وقيدها باسم المشترى بالسجلات فلا بد وحتما من اشهارها وطلب التغيير فى البيانات بالسجلات واتباع تسلسل الملكية ، أما اذا كان الهدف منها هو التحصل على حكم بصحة العقد ونفاذه بين طرفيه فقط وخاصة فى مواجهة البائع فنرى انه لا مجال لشهرها لانه من مصلحة المشترى ان يتحصل على حكم ضد من باع له بصحة ونفاذ العقد برمته بينهما بدلا من ان يتحصل على حكم بصحة التوقيع فقط دون صحة بنود العقد

مخزن تحميل مدونة حضرة المحامى 

ملاحظة / ملف التحميل يتضمن أحكام محكمة النقض بشان وجوب القيد والشهر كاملة 

مرفقات التحميل

  • الملف: متى تشهر الدعاوى ومتى لا تشهر اجابة مفصلة
  • الحجم: WinRAR | 1.91 MB
  • المضيف: عرب توب | top4top
رابط التحميل
عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار
كاتب المقال : عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار
خبرة منذ عام 1997 فى القضايا المدنى والايجارات ( قانون قديم وجديد ) والتعويضات وقضايا الاجوال الشخصية ومنازعات التنفيذ والقضايا العمالية – منازعات قانون العمل بالقطاع الخاص والعام والاعمال ، ومنازعات قانون الخدمة المدنية امام مجلس الدولة للعاملين المدنيين
تعليقات
ليست هناك تعليقات
إرسال تعليق



    وضع القراءة :
    حجم الخط
    +
    16
    -
    تباعد السطور
    +
    2
    -