رد التعرض ومنع التعرض
التزام البائع بضمان التعرض سواء كان من فعله او من فعل أجنبي له حق على المبيع يحتج به على المشترى هو التزام قانونى مؤبد وأثر من أثار العقد ، ولو لم ينص عليه بالعقد ، فهو مستمد من القانون مباشرة ، وبنفذ عينا ، أو بالتعويض حسب الأحوال ، ويحق للمشترى مطالبة البائع به ، ولو كان عقده عرفيا غير مسجلا ، فالضمان هو أحد أهم الأثار المترتبة على عقد البيع ، وقد يكون التعرض ماديا أو قانونيا ، وهو يختلف عن دعوى الحيازة ( منع التعرض ) المنصوص عليها بالمادة 961 مدنى ، فالأولى دعوى حق موضوعية سندها وجود علاقة قانونية تربط البائع بالمشترى وهو عقد البيع ، أما الثانية فهي لا تستند الى عقد بيع ، فلو وجد عقد البيع امتنع رفع دعوى منع التعرض على البائع ، وانما يمكن رفعها على الغير المتعرض ، والخلاصة أنه كلما وجدت رابطة قانونية بين المتعرض والمتعرض له رفعت دعوى الضمان ( المادة 439 مدنى وما بعدها ) ، واذا غابت الرابطة القانونية بينهما ، رفعت دعوى الحيازة ، منع التعرض ، المادة 961 مدنى
النص القانوني للضمان
تنص المادة 439 مدنى على
يضمن البائع عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع كله او بعضه سواء كان التعرض من فعله هو او من فعل اجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشترى ويكون البائع ملزما بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع اذا كان هذا الحق قد آل اليه من البائع نفسه
المذكرة الايضاحية للضمان
المشروع يجعل البائع ضامنا للتعرض اذا لم تصل منازعة الغير للمشترى في المبيع الى نزعه من يده وضامنا للاستحقاق اذا انتهى التعرض لاستحقاق المبيع ويميز بين فعل البائع وفعل الغير ، فالبائع يضمن فعله مطلقا ويعتبر تعرضا منه ان يخول للغير على المبيع حقا يحتج به على المشترى اما الغير اذا كان تعرضه ماديا أي غير مبنى على سبب قانونى فلا شأن للبائع في ذلك وعلى المشترى ان يدفع هذا التعرض بما وضعه القانون في يده من وسائل واذا كان تعرضه مبنيا على سبب قانونى فاذا كان هذا السبب موجودا وقت البيع او بعد البيع ولكن بفعل البائع وجب الضمان والا فلا يجب .
تعريف محكمة النقض للضمان
من احكام البيع المنصوص عليها في المادة 439 من القانون المدني التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع ومنازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر وينتقل من البائع الى ورثته وليس لهم منازعة المشترى فيما كسبه )
الطعن 2359 لسنة 51 ق جلسة 28/2/1988
وكذلك ( حدد المشرع التزامات البائع .. كما اوجب عليه فيما ضمنته المواد 431 ، 432 ، 435 تسليم المبيع للمشترى وذلك بوضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا ، ثم رتب في ما ضمنته من نص المواد 439 الى 455 احكام ضمان البائع ومنها ضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع كله او بعضه سواء كان التعرض من فعله او من فعل اجنبي ، واشارت المذكرة الايضاحية لمشروع القانون المدنى تعليقا على النص ان البيع غير المسجل كالبيع المسجل من حيث استحقاق المشترى للثمرات ، وهو ما يدل جميعه على ان عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل الى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ ابرام العقد كما ينقل اليه جميع الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب ( تسليم العين المبيعة ) و ( طرد الغاصب منها )
الطعن رقم 4432 لسنة 70 جلسة 17/6/2014
وايضا ( ان عقد البيع ولو لم يكن مشهرا يلزم البائع بان يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة وينقل الى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به ولا يترتب على عدم التسجيل سقوط حق المشترى فى الضمان لان التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التى تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده
( نقض 17/12/1991 طعن رقم 3037 لسنة 59 ق )
تعريف الفقه للضمان
وفقها أن المقصود بالتعرض في مفهوم المادة 439 من القانون المدني كل ما يعكر على المشترى حيازته سواء كان يهدد بنزع ملكية المبيع من تحت يده كله او بعضه او احد عناصر هذه الملكية او الحقوق المتفرعة منها كالاستعمال او السكنى او الانتفاع او الارتفاق فاذا حدث هذا كان البائع مسئولا عن هذا التعرض ، فالالتزام بضمان التعرض هو التزام البائع بالامتناع عن كل ما من شأنه حرمان المشترى من سلطاته على المبيع وانتفاعه به كليا او جزئيا والتزامه بأن يدفع عن المشترى أي ادعاء بحق يدعيه الغير على المبيع فالأول هو ضمان التعرض الشخصي والثاني هو ضمان تعرض الغير ، وان المقصود بضمان الاستحقاق التزام البائع بتعويض المشترى عما اصابه من ضرر بسبب استحقاق المبيع
المستشار عبد المنعم الشربيني –القانون المدني - ص 214
إذا كان تعرض الغير مبنياً على سبب قانوني ، أي مُستنداً إلى حق مُقرر له على المبيع ، وكان هذا الحق موجوداً وقت البيع ، أو وجد بعد البيع ولكن بفعل البائع نفسه ، فإن البائع يضمنه كما يضمن التعرض الصادر منه شخصياً
(الوافي في شرح القانون المدني" – د. سليمان مرقس – جزء 3 العقود المُسماة – المُجلد 1عقد البيع – ط 5 -1990 القاهرة – بند 203 – صـ 255 و 523 )
التعرض المادي الصادر من البائع هو كل فعل يأتيه متعلق بالعين المبيعة من غير ان يستند فى القيام به إلى حق يدعيه عليها وهو يكون مباشرا كما لو منع البائع المشترى من الانتفاع بالعين المبيعة وقد يكون غير مباشر كما لو أعاد البائع بيع ذات العقار لمشتر ثان
" المستشار عبدالمنعم الشربينى–القانون المدنى - ص 197 التعليق ج 7
جزاء الاخلال بضمان التعرض
ان جزاء الإخلال بضمان التعرض المادي ان يطلب المشترى التنفيذ العيني وذلك يكون بإزالة ما وقع مخالفا للالتزام ( م 212 مدنى ) كأن يحاول البائع وضع يده على العين المبيعة فيكون للمشترى عندئذ طلب منعه فإذا كان قد وضع يده فعلا كان للمشترى طلب طرده منها "
( المستشار عبد المنعم الشربيني – شرح القانون المدنى – ص 200 – جزء 7 – المادة 439 مدنى )
وهو من مستلزمات ضمان التعرض طلب الطرد وتسليم العقار – فالبائع يضمن للمشترى حيازة المبيع حيازة هادئة نافعة بعد حصول التسليم.
( المستشار محمود الخضيري – صحة التعاقد – ص 355 – ط 1988 )
الضمان أحد أثار عقد البيع ويخضع لقاعدة المادة 147 مدنى
المقرر بنص المادة 147 / 1 مدنى ان العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التى يقررها القانون
ومن ثم اخلال البائع بضمان التعرض – أحد أثار العقد – ولو لم ينص عليه بالعقد – لأنه التزام قانونى معتبر ، يوجب مسئوليته ، بتنفيذه عينا أو بالتعويض ، حسب الأحوال ، فلا يجوز له نقض العقد منفردا ، والاخلال به أو بأحد التزاماته وأثاره
أحكام النقض بشأن ضمان التعرض
الحكم الأول
ضمان البائع عدم التعرض القانوني من الغير. تحققه . بمجرد وقوعه أما قبل وقوعه فلا ضمان . عدم كفاية مجرد الخشية من وقوع التعرض للمطالبة بالضمان من جانب المشترى . استثناء . ثبوت حصول وقائع تؤدى إلى التعرض أو الاستحقاق استناداً إلى أساس قانونى أو كونه نزاعاً قانونياً بعد حصول البيع انصب على المبيع ذاته ولم يختصم فيه البائع ولا المشترى . مقتضاه . للبائع حق في رفع دعوى ضد الغير بطلب عدم نفاذ الحكم الصادر بطلب الإخلاء والتسليم . علة ذلك . أثره . للبائع المصلحة القانونية في رفع الدعوى . مخالفة ذلك . غير صحيح .
أن البائع يضمن التعرض القانوني الصادر من الغير فيتحقق به ضمان البائع بمجرد وقوعه أما قبل وقوعه فلا ضمان إذ لا تكفى الخشية من وقوع التعرض للمطالبة بالضمان من جانب المشترى إلا أنه إذا كانت هذه الخشية ثابتة وقائمة وقد تؤدى إلى حصول التعرض أو الاستحقاق بأن كان التعرض الصادر من الغير يستند إلى أساس قانونى أو أن يكون نزاعاً قانونياً بعد حصول البيع انصب على المبيع ذاته ولم يختصم فيه البائع ولا المشترى ، فإن هذا التعرض مما يضمنه البائع ويتولد به حقه في رفع دعوى ضد الغير بطلب عدم نفاذ الحكم الصادر بطلب الإخلاء والتسليم وذلك ليتوقى البائع تحقق هذا التعرض للمشترى أو رجوع الأخير عليه بالتعويض في حالة حصول التعرض ونزع العين المبيعة من يده ، فقد صارت الخشية من ذلك ثابتة وقائمة ومستندة إلى سبب قانونى ، وإنصب التعرض على العين المبيعة ، بما يكون للبائع المصلحة القانونية في رفع الدعوى ، والحكم الذى ينتهى رغم توافر هذه الظروف والاعتبارات إلى افتقار البائع هذه المصلحة يكون غير صحيح .
الحكم كاملا
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن الطاعنة أقامت الدعوى رقم ٢٥١٣ لسنة ٢٠٠٥ مدنى محكمة المنيا الابتدائية على المطعون ضدهم بطلب الحكم
بعدم الاعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم ٥٦٩ لسنة ٢٠٠١ مدنى محكمة مركز المنيا الجزئية المؤيد بالاستئناف رقم ٧١ لسنة ٢٠٠٢ مدنى مستأنف المنيا وإلزام المطعون ضدهم من الأول حتى السابعة بعدم التعرض لها ولمورثة المطعون ضدهم ثامناً فى الأرض المبينة بالصحيفة . وقالت بياناً لذلك أنها بموجب عقد الهبة المسجل برقم ٤٦٤٠ لسنة ١٩٧٠ توثيق المنيا تمتلك هذه الأرض وقد باعتها إلى مورثة المطعون ضدهم ثامناً ، إلا أن المطعون ضدهما الأول والثانى قاما بتأجيرها إلى المطعون ضده الثالث ومورث المطعون ضدهم من الرابع للسابعة بموجب العقد المؤرخ ١ / ١٠ / ١٩٧٠ ثم أقاما الدعوى رقم ٥٦٩ لسنة ٢٠٠١ مدنى محكمة مركز المنيا الجزئية عليهم بطلب إنهاء هذا العقد والتسليم ، وقضى لهما بطلباتهما بحكم تأيد بالاستئناف رقم ٧١ لسنة ٢٠٠١ مدنى مستأنف المنيا ، وإذ ورد الإيجار على ملك الغير ، فقد أقامت الدعوى ، ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت برفض الدعوى ، استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم ٣٢٠٥ لسنة ٤٣ ق بنى سويف " مأمورية المنيا " وبتاريخ ١٧ / ١٢ / ٢٠٠٨ قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى . طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن . وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - فى غرفة مشورة - فحددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب ، وذلك حين قضى بعدم قبول الدعوى المقامة منها بعدم الاعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم ٥٦٩ لسنة ٢٠٠١ مدنى محكمة مركز المنيا الجزئية المؤيد بالاستئناف رقم ٧١ لسنة ٢٠٠١ مدنى مستأنف المنيا لانتفاء مصلحتها فيها رغم أنها قد توافرت لها المصلحة فى رفع الدعوى إذ إن من شأن تنفيذ هذا الحكم استحقاق المطعون ضدهم ثامناً - ورثة المشترية لأرض التداعى - التعويض وتحقق مسئولية الطاعنة كبائعة عن ضمان تعرض الغير لهم فى الأرض المبيعة ، بما تكون معه دعواها مقبولة لتوافر المصلحة ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى فى محله ، ذلك أن من المقرر أن من أحكام البيع المقررة فى المادة ٤٣٩ من القانون المدنى التزام البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة سواء كان عقد البيع مسجلاً أم غير مسجل بحيث لا يترتب على عدم تسجيل المشترى عقد شرائه سقوط حقه فى الضمان لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التى تنشأ عن العقد بمجرد انعقاده ، ويتعين على البائع تنفيذ التزامه عينياً بأن يدفع ادعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التى يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشترى ، فإذا لم ينجح البائع فى ذلك وجب عليه تنفيذ التزامه بالضمان عن طريق التعويض وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته . وأنه ولئن كان البائع يضمن التعرض القانونى الصادر من الغير فيتحقق به ضمان البائع بمجرد وقوعه أما قبل وقوعه فلا ضمان إذ لا تكفى الخشية من وقوع التعرض للمطالبة بالضمان من جانب المشترى إلا أنه إذا كانت هذه الخشية ثابتة وقائمة وقد تؤدى إلى حصول التعرض أو الاستحقاق بأن كان التعرض الصادر من الغير يستند إلى أساس قانونى أو أن يكون نزاعاً قانونياً بعد حصول البيع انصب على المبيع ذاته ولم يختصم فيه البائع ولا المشترى ، فإن هذا التعرض مما يضمنه البائع ويتولد به حقه فى رفع دعوى ضد الغير بطلب عدم نفاذ الحكم الصادر بطلب الإخلاء والتسليم وذلك ليتوقى البائع تحقق هذا التعرض للمشترى أو رجوع الأخير عليه بالتعويض فى حالة حصول التعرض ونزع العين المبيعة من يده ، فقد صارت الخشية من ذلك ثابتة وقائمة ومستندة إلى سبب قانونى ، وإنصب التعرض على العين المبيعة ، بما يكون للبائع المصلحة القانونية فى رفع الدعوى ، والحكم الذى ينتهى رغم توافر هذه الظروف والاعتبارات إلى افتقار البائع هذه المصلحة يكون غير صحيح .
لما كان ذلك ، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنة تمتلك أرض التداعى بموجب عقد الهبة المسجل برقم ٤٦٤٠ لسنة ١٩٧٠ توثيق المنيا وقد باعتها إلى مورثة المطعون ضدهم ثامناً ، وأن المطعون ضدهما الأول والثانى أقاما الدعوى رقم ٥٦٩ لسنة ٢٠٠١ مدنى مركز المنيا الجزئية على المطعون ضده الثالث ومورث المطعون ضدهم من الرابع للسابعة بطلب إنهاء عقد الإيجار المحرر بينهم عن ذات الأرض والتسليم ، وقضى لهما بالطلبات بحكم تأيد بالاستئناف رقم ٧١ لسنة ٢٠٠١ مدنى مستأنف المنيا ، ولم تختصم البائعة - الطاعنة - ولا المشترية - مورثة المطعون ضدهم ثامناً - فيه ، وإذ رتب الحكم المشار إليه استحقاق الأرض المبيعة للمطعون ضدهما الأول والثانى بعد حصول البيع فإنه يعد تعرضاً للمشترية فى المبيع مما تضمنه البائعة ويتولد به حقها فى رفع هذه الدعوى بطلب عدم الاعتداد بذلك الحكم لتتوقى رجوع المطعون ضدهم ثامنا عليها بالتعويض ، بما يكون معه للطاعنة المصلحة القانونية فى رفعها ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول الدعوى لانتفاء مصلحة الطاعنة فى رفعها بقالة أنها انقطعت صلتها بالأرض المبيعة بعد أن باعتها لمورثة المطعون ضدهم ثامنا وحجب نفسه عن بحث الدعوى بحسب الأساس القانونى الذى أقيمت عليه فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه .
لــــذلك
نقضت المحكمة : الحكم المطعون فيه ، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف بنى سويف " مأمورية المنيا " وألزمت المطعون ضدهم من الأول للسابعة المصروفات ومائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
