أخر الاخبار

حدود عقد الايجار من صاحب الادارة والانتفاع

 

تابعنا ليصلك الجديد

 الايجار من صاحب الادارة


تنص المادة 559 مدني

لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة.

فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك ، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره.

الأعمال التحضيرية بشأن التأجير من صاحب حق الادارة

 

أحكام التأجير من صاحب الادارة و الانتفاع

يعرض هذا النص وما بعده لأركان الإيجار الأربعة :

الرضاء والعين المؤجرة والأجرة والمدة .

أما الرضا فيخضع للقواعد العامة ، وعني المشرع أن يبين أن الإيجار قد يصدر من غير المالك ممن له حق الإدارة ، كوكيل أو وصي أو قيم أو حارس أو ناظر وقف ، فلا يملك أن يؤجر لأكثر من ثلاث سنوات ( وهي المدة المألوفة للإدارة ) إلا بترخيص من السلطة المختصة ، كالمجلس الحسبي في حالة الأوصياء والقوام والمحكمة الشرعية في حالة نظار الوقف ، فإذا زاد الإيجار علي ثلاث سنوات أنقصت المدة إلي ثلاث . علي أنه قد توجد نصوص قانونية تزيد في هذه المدة ، كما في حالة ناظر الوقف ، إذ يجوز له أن يؤجر الوقف مدة تزيد علي ثلاث سنين إذا أذن له القاضي في ذلك أو كان هو المستحق الوحيد ( م848 من المشروع ) ، كما توجد نصوص آخري تنقص من هذه المدة كما في حالة القاصر الذي بلغ ثماني عشرة سنة فإن قانون المجالس الحسبية يجيز له الإيجار لمدة سنة واحدة .

أما الإيجار الصادر من غير المالك ممن ليس له حق الإدارة ، فصحيح فيما بين المتعاقدين ، ولكنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي .

المرجع ( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4- ص472و473)

الشرح والتعليق لأحكام التأجير من صاحب حق الادارة

 

  1- لا يلزم توافر الأهلية في كل من المؤجر والمستأجر إلا عند إنعقاد ، فإذا توافرت الأهلية في هذا الوقت ، إنعقد الإيجار صحيحاً ، واستمر هكذا طوال المدة المحددة لنفاذ ، ولا يؤثر في صحة الإيجار أن يعتري أحد المتعاقدين أو كليهما خلال مدة سريانه سبب يزيل منه الأهلية أو ينقصها . والعلة في ذلك هي أنه لا يلزم توافر الأهلية إلا عند إبرام التصرف لا بعد ذلك .

 ويعتبر الإيجار من جانب المؤجر ، وبعبارة آخري التأجير ، عملا من أعمال الإدارة ، فالمؤجر عندما يؤجر شيئه يقتصر علي منح المستأجر الحق في أن ينتفع بهذا الشئ في مدة معينة ، دون أن يفقد شيئا من أصله ، فهو إذن يدير الشئ ولا يتصرف فيه .

 ويترتب علي إعتبار التأجير عملا من أعمال الإدارة أنه يكفي لوقوع الإيجار من المؤجر صحيحاً توافر أهلية الإدارة  لدية .

 وتثبت أهلية الإدارة في مصر للبالغ الرشيد ، أي للشخص الذي يبلغ من العمر أحدي وعشرين سنة كاملة من غير أن تقرر محكمة الولاية علي المال استمرار الولاية أو الوصاية عليه ، ومن غير أن يبلغها مجنونا أو معتوها وتثبت أهلية الإدارة أيضاً للقاصر الذي بلغ الثامنة عشرة من عمره وأذنت له المحكمة في تسلم أمواله وإدارتها ، فللقاصر المأذون له أن يؤجر أمواله التي تأذن له المحكمة في أن يتسلمها .

 ويصبح الصبي المأذون له بإدارة أمواله كامل الأهلية في إدارتها وفي التقاضي بشأنها ، ويترتب علي ذلك انحسار سلطة كل من الولي والوصي بشأن الإدارة التي تصبح من حق الصبي وحده ، فإذا أجر الولي أو الوصي مال الصبي بعد الإذن له بإدارته ، وقع تأجيره من غير ذي صفة ، وبالتالي لا يسري في حق الصبي .

 ويلاحظ أن حكم المادة 559 مدني لا يسري علي القاصر وعلي غيره من ناقصي الأهلية الذين يمنحهم القانون أهلية الإدارة ، فالمادة 559 مدني صريحة في أن حكمها لا يحد إلا من سلطة من يكون له حق الإدارة . وحق الإدارة يختلف عن أهلية الإدارة ، إذ الأول حق أو ولاية تثبت لشخص علي مال مملوك لغيره ، وهذه هي حال الوصي والقيم والوكيل ، أما أهلية الإدارة فهي صفة في الشخص تمكنه من أن يباشر بنفسه تصرفات قانونية صحيحة علي أموال نفسه .

 ولا تحد المادة 559 مدني من مدي حق الولي في التأجير ، لأن هذه المادة لا تسري إلا علي من لا يملك إلا حق الإدارة ، والولي يملك أكثر من حق الإدارة ، لأنه يملك حق التصرف في مال الصغير كقاعدة عامة .

 أما الوصي أو القيم فلا يملك أيهما إلا حق إدارة مال ناقص الأهلية - عقارا كان أم منقولاً ، ومن ثم لا يحق له أن يؤجر هذا المال إلا لمدة لا تزيد علي ثلاث سنوات ما لم تأذن السلطة المختصة - وهي محكمة الولاية علي المال - بالإيجار عن المدة الزائدة .

المرجع (عقد الإيجار - الأحكام العامة - للدكتور عبد الفتاح عبد الباقي- ص 42 وما بعدها)

2- لما كان التأجير من أعمال الإدارة ، فإنه يترتب علي ذلك أن الوكيل العام وهو من جاءت وكالته في ألفاظ عامة ، لا تخصيص فيها لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل ، يجوز له أن يقوم أموال موكله ، ولكنه يتقيد في ذلك بألا تزيد مدة الإيجار الذي يعقده عن ثلاث سنوات إلا بترخيص من الموكل ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك ، أنقضت المدة إلي ثلاث سنوات (م559 مدني ) .

المرجع ( عقد الإيجار - للدكتور - محمد لبيب شنب ص40 وما بعدها )

3- لا يملك الوصي والقيم والوكيل عن الغائب - لا يملك هؤلاء النواب بالنسبة لأموال غير كاملي الأهلية إلا سلطة القيام بأعمال الإدارة ، ولذلك يسري عليهم حكم المادة 559 مدني ، فلا يجوز لأيهم أن يؤجر لمدة تزيد علي ثلاث سنوات إلا بترخيص من المحكمة ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلي ثلاث سنوات .

 أما الحارس القضائي فله أن يقوم بالتأجير أو الاستئجار في الحدود التي رسمها له الحكم بتعيينه حارسا ، فإذا لم يعين الحكم سلطة الحارس ، فلا يكون له إلا القيام بأعمال الإدارة ( م734/1 مدني ) ، فلا يكون له أن يؤجر لمدة تتجاوز ثلاث سنوات إلا بترخيص من ذوي  الشأن جميعا أو من المحكمة تطبيقا للمادة 559 مدني ، ولا يجوز له أن يستأجر ، إلا إذا كان ذلك ما تفتضيه  أعمال الإدارة .

المرجع ( عقد الإيجار للدكتور منصور مصطفي منصور ص 88 وما بعدها )

4- للولي إيجار أموال القاصر لأية مدة ولو زادت علي ثلاث سنوات ، ولا يقال إن الولي يدير ملك الغير ، فلا يملك التأجير لأكثر من ثلاث سنوات ذلك لأن المادة 559 مدني تنص علي أنه :" لا يجوز أن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته علي ثلاث سنوات " ، والولي لا يدخل فيمن لا يملك إلا حق الإدارة لأنه يملك حق التصرف ، ولذلك لا يتناوله نص المادة 559 مدني ، فتكون سلطته في الإيجار كسلطة المالك يؤجر لأية مدة ولو زادت علي ثلاث سنوات .

المرجع ( الوسيط -6- مجلد1 للدكتور السنهوري ص106 وما بعدها )

الايجار من صاحب حق الانتفاع


تنص المادة 560 مدني :



الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجزها مالك الرقبة، على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإخلاء و المواعيد اللازمة لنقل محصول السنة.




لأعمال التحضيرية بشأن التأجير ممن له حق الانتفاع


العين المؤجرة يسري عليها ما يسري علي المبيع من أحكام .

ويلاحظ أن الشئ المؤجر قد يكو حقا عينيا أو حقاً شخصياً ، ومن الحقوق العينية التي تؤجر حق الإنتفاع ، وينقضي الإيجار بانقضاء هذا الحق كما ينقضي بهلاك العين المؤجرة ، إلا أن مالك الرقبة قد يجيز الإيجار عن المدة التي تلي بانقضاء حق الإنتفاع . فإذا لم يجزأ مكنة أن يطلب من المستأجر الإخلاء بعد إعطائه الميعاد المنصوص عليه في المادة 761 أو الميعاد المناسب لنقل المحصول .

المرجع ( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4ص474)

الشرح والتعليق على أحكام التأجير من صاحب حق الانتفاع

 

1- الإنتفاع حق عيني يخول صاحبه إستعمال شئ مملوك للغير وإستغلاله وينتهي حتماً بموت المنتفع ، فللمنتفع إذن أن يؤجر العين ، إذ الإيجار هو الوسيلة الطبيعية للإستغلال . ولا حد لمدة الإيجار إلا المدة التي يبقي فيها حق الإنتفاع قائماً لأنه بطبيعته حق مؤقت ، ولا يجوز بحال أن يبقي بعد موت المنتفع ، ويلاحظ أن المنتفع لا يتقيد لا تجاوز ثلاث سنوات لأنه عندما يؤجر العين لا يفعل ذلك بموجب حق الإدارة " ولا يدير العين نائبا عن الغير ، وإنما يستعمل حقه الأصيل في الإنتفاع .

المرجع ( الوسيط -6- مجلد1 - للدكتور السنهوري -ص 46 وما بعدها )

2- يغلب ان يكون المؤجر مالكا للمال الذي يؤجره - فهو بالإيجار ينزل عن حقه في إستعمال الشئ إلي المستأجر في مقابل الحصول علي الأجرة .

 علي أنه لا يشترط في المؤجر أن يكون مالكا للشئ الذي يؤجره ، بل يكفي أن يكون له عليه حق يخوله الإنتفاع به

 وعلي هذا الأساس يجوز لصاحب حق الإنتفاع أن يؤجر حقه إلي الغير ، وعلي هذا نصت المادة 560 مدني ، ومؤدي نصها أن العقد يكون صحيحاً ونافذا بين المستأجر وصاحب المنفعة ، ولكن تكون مدة هذا الإيجار محدودة بما لا يجاوز نهاية حق الإنتفاع ، فإذا انقضي هذا الحق قبل نهاية مدة الإجازة لانتهاء مدة أو لموت المنتفع مثلا انتهي الإيجار ، لم يجز للمستأجر مطالبة المؤجر أو ورثته بشئ ما .

 أما بالنسبة لمالك الرقبة فإن الإيجار لا ينفذ في مواجهته إلا في حدود مدة حق الإنتفاع فقط ، فإذا انتهي هذا الحق بإنتهاء مدته أو بموت المنتفع أو لأي سبب آخر ، صارت الإجازة غير نافذة في مواجهته بالنسبة للمدة الباقية منها ، وجاز له إخراج المستأجر واسترداد العين ، علي أن تراعي في ذلك المواعيد المقررة للتنبيه بالإخلاء وهي التي أوردتها المادة 563 مدني ، إذ الغالب أن يكون إنقضاء الإنتفاع بموت المنتفع ، فلا تجوز مفاجأة المستأجر بل ينبغي أمهاله المهلة القانونية . فإذا أقر المالك هذه الإجازة نفذت في مواجهته لمدتها كاملة رغم إنتهاء حق الإنتفاع وهو ما يستطيع أن يقرها مقدماً أي قبل إنقضاء الإنتفاع أو بعده .

 وينطبق الحكم الواردة بالمادة 560 مدني علي نزول صاحبي حق الإستعمال وحق السكني عن للغير أسوة بصاحب حق الإنتفاع .

المرجع ( البيع والإيجار - دروس القانون المدني للدكتور عبد المنعم البدراوي ص 464 ومابعدها)

أحكام محكمة النقض بشان التأجير من صاحب حق الادارة وحق الانتفاع

 

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بأن عقد الإيجار المحرر بينهما قد صدر من أولهما - وهو أحد الملاك المشتاعين - أصيلاً عن نفسه وبصفته مفوضاً عن باقي الملاك بعد أن قعد المطعون ضده الأول عن تنفيذ الإتفاق المؤرخ ... لمدة حوالي ثلاث عشرة سنة تولي هو خلالها إدارة العقار الكائن به عين النزاع دون اعتراض من أي من الشركاء- بمن فيهم المطعون ضده الأول - فإن الحكم المطعون فيه وقد أقام قضاءه بالإخلاء إستنادا إلي أن عقد إيجار عين النزاع لم يصدر من المطعون ضده الأول المفوض من الشركاء في الإدارة بموجب الإتفاق المؤرخ ... وإنما صدر من الطاعن الأول الذي لا يملك حق إصداره، دون أن يعني ببحث دفاع الطاعنين علي نحو يدل علي أن المحكمة قد فطنت إلي حقيقته وأخضعته لتقديرها، رغم أنه دفاع جوهري من شأنه- لو صح- ثبوت تقايل الشركاء للإتفاق المؤرخ ... وتفويض الطاعن الأول في إدارة العقار المملوك لهم علي الشيوع بما يجعل الإجارة الصادرة منه إلي الطاعن الثاني - والواردة علي إحدى وحداته- نفاذة في حق الشركاء جميعاً، فإن الحكم يكون مشوباً بقصور يبطله.

[الطعن رقم 2519 -  لسنــة 74 ق  -  تاريخ الجلسة 06 / 04 / 2005]

تمسك الطاعنين بمذكرة دفاعها المقدمة أمام محكمة الاستئناف بجلسة  /  /  بأن نجل المطعون ضدها الأولي - غير الممثل في النزاع - كان يدير العقار المملوك لها ويقوم بتحصيل أجرته والإنفاق علي صيانته ويظهر عليه بمظهر المالك وأن المطعون ضدهما الأولي والثاني قد أسهما بخطئهما في ظهوره بمظهر صاحبه مما دفع الطاعن الثاني إلي التعاقد معه باعتباره المالك للشواهد التي تؤكد الإعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة، إلا أن الحكم المطعون فيه قضي بإخلاء شقة النزاع علي سند من أن عقد الإيجار صدر له من غير مالك ولا ينفذ في حق المالكة الأصلية التي جعلت حق إدارة العقار لنجلها المطعون ضده الثاني فقط ولم تجز هذه الإجازة صراحة أو ضمناً دون أن يتنازل دفاعه السالف بيانه والمستندات التي قدمها تأييداً لهذا الدفاع ويرد عليه بما يواجهه رغم أنه دفاع جوهري من شانه - إن صح - أن يتغير به وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 4670 -  لسنــة 74 ق  -  تاريخ الجلسة 17 / 03 / 2005]

النص في المادة 39 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952 - وعلي ما جري عليه قضاء محكمة النقض أنه " لا يجوز للوصي إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الأرض الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المباني وكذا لمدة تمتد إلي ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة، وإذا أجرت الوصية عين النزاع في الحدود المقررة قانونا فإنه لا تكون في حاجة إلي إذن المحكمة الحسبية، بما لازمه أن هذا العقد قد نشا صحيحاً ومنتجاً لآثاره خلال هذه المدة طبقاً للقواعد العامة التي تحكم شروط انعقاد عقد الإيجار، وإذ ورد هذا العقد علي مكان خال خاضع لقوانين إيجار الأماكن فإنه يمتد إلي أجل غير مسمي بعد انقضاء هذه المدة المشار إليها لأن امتداد العقد في هذه الحالة ليس مرده الاتفاق ولكن مصدره قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام فلا يملك القاصر عدم نفاذ هذا العقد بعد انتهاء مدته الاتفاقية أو بطلانه بعد مرور سنة من بلوغه سن الرشد، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهي إلي بطلان عقد الإيجار سند الدعوي وعدم نفاذة في حق المطعون ضده الأول - لصدوره من المطعون ضدها الثانية- لمجرد أنها أبرمته دون إذن محكمة الولاية علي المال رغم أن مدته الاتفاقية تزيد عن سنة وتخضع للامتداد القانوني المنصوص عليه في قوانين إيجار الأماكن، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

[الطعن رقم 917 -  لسنــة 67 ق  -  تاريخ الجلسة 02 / 02 / 2005]

إذ كان الحكم المطعون فيه قد أخضع عين النزاع لأحكام القانون المدني وقضى بطرد الطاعنة منها على سند من انتهاء عقد إيجارها المؤرخ 8/8/1993 لوفاة المؤجر صاحب حق الانتفاع إعمالا لنص المادتين 560، 563 من القانون المدني في حين أن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية هي التي تحكم هذه العلاقة الإيجارية وحددت أسباب إخلاء الأماكن المؤجرة خالية على سبيل الحصر بدء من القانون رقم 121 لسنة 1947 وانتهاء بالقانون رقم 136 لسنة 1981 الواجب التطبيق على واقعة الدعوى وليس من هذه الأسباب وفاة المؤجر صاحب حق الانتفاع فإنه يكون معيبا.

[الطعن رقم 509 -  لسنــة 71 ق  -  تاريخ الجلسة 21 / 03 / 2002 -  مكتب فني 53 -  رقم الجزء  1 -  رقم الصفحة 412]

المستحق في الوقف بوصفه صاحب حق انتفاع له الحق في جزء من إيجار العين الموقوفة مقابل مدة قيام حق انتفاعه ولا يسقط حقه في تقاضي الأجرة أن يكون حلول الإيجار قد حدد له أجل لاحق لانتهاء حقه في الانتفاع وعلى ذلك إذا توفي المستحق في الوقف قبل حلول قسط إيجار أعيان الوقف كان لورثته الحق في جزء من الإيجار مناسب للمدة التي انقضت حتى وفاته أما باقي الإيجار فيكون من حق المستحق اللاحق. ذلك لأن القانون المدني القديم الذي يحكم واقعة النزاع كان يقضي بأن حق المستحق في الوقف إنما هو حق انتفاع عيني - وهو ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة - والقاعدة في هذا الخصوص أن صاحب حق الانتفاع له ما يقابل مدة انتفاعه في أجرة العين محل الانتفاع وقد نص عليها صراحة القانون المدني الجديد في المادة 987 وهي لا تخالف ما قال به المجتهدون من فقهاء الشريعة في المذهب الحنفي.

 [الطعن رقم 389 -  لسنــة 21 ق  -  تاريخ الجلسة 21 / 04 / 1955 -  مكتب فني 6 -  رقم الجزء  3 -  رقم الصفحة 1006 -  تم قبول هذا الطعن]

مرفقات التحميل

  • الملف: أحكام التأجير من صاحب حق الادارة وصاحب حق الانتفاع
  • الحجم: 50.4 KB
  • المضيف: top4top-عرب توب


ملخص المقال واقتباس


لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا قد الإيجار لمدة أطول من ذلك ، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره ، والإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجزها مالك الرقبة، على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإخلاء و المواعيد اللازمة لنقل محصول السنة.
عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار
كاتب المقال : عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار
خبرة منذ عام 1997 فى القضايا المدنى والايجارات ( قانون قديم وجديد ) والتعويضات وقضايا الاجوال الشخصية ومنازعات التنفيذ والقضايا العمالية – منازعات قانون العمل بالقطاع الخاص والعام والاعمال ، ومنازعات قانون الخدمة المدنية امام مجلس الدولة للعاملين المدنيين
تعليقات
ليست هناك تعليقات
إرسال تعليق



    وضع القراءة :
    حجم الخط
    +
    16
    -
    تباعد السطور
    +
    2
    -