انتبه عزيزى المؤجر الى أن كونك شريك على المشاع ، فلا يجوز لك التأجير أكثر من ثلاث سنوات لأحد مفردات المال المشاع ن دون موافقة باقى الشركاء على هذه الاجارة ، وانتبه عزيزى المستأجر الى ذلك ، فقد تبنى مستقبلك على عقد ايجار مدته عشر سنوات ، وتفاجأ بانقاصه رغما عنك الى ثلاث سنوات وطردك من العين المؤجرة بقوة القانون ، لذلك ندعوك لقراءة هذا المقال القانونى بما تضمنه من أحكام تأجير العين المشاع من أحد الشركاء دون الباقين ، مع صيغة قانونية لدعوى انقاص مدة عقد ايجار الى ثلاث سنوات ، وننوه أن أحكام هذه القاعدة القانونية لا تنطبق على عقود ايجار الشقق القديم أى الخاضعة لقوانين الايجار الاستثئنائية قبل 31/1/1996
أولا شرح نص القانون عن هذا الانتقاض للمدة ورأى فقهاء القانون
المذكرة الايضاحية لنص المادة
أما الموافقة فكانت خاضعة للقواعد العامة ، ويقصد المشرع أن الإيجار يمكن أن يصدر عن غير المالك الذي له الحق في الإدارة ، مثل وكيل أو وصي أو وصي أو وصي أو وصي. لا يجوز الإيجار لأكثر من ثلاث سنوات (وهي الفترة المعتادة للإدارة) إلا بترخيص من السلطة المختصة ، مثل مجلس الوصايا في حالة الأوصياء والأوصياء ، والمحكمة الشرعية في حالة مراقبي الأوقاف. إذا تجاوز الإيجار ثلاث سنوات تخفض المدة إلى ثلاث. ومع ذلك ، قد تكون هناك نصوص قانونية تمدد هذه المدة ، كما في حالة مراقب الوقف ، حيث يجوز له تأجير الوقف لمدة تزيد عن ثلاث سنوات إذا أذن له القاضي بذلك أو كان المستفيد الوحيد. (المادة 848 من المشروع) ، وهناك نصوص أخرى تنقص من هذه المدة ، كما في حالة القاصر الذي بلغ الثامنة عشرة من عمره ، فإن قانون مجالس الوصايا يسمح له بالتأجير لمدة سنة واحدة ، أما عقد الإيجار الذي يصدره غير المالك وليس له حق التصرف فهو صحيح بين المتعاقدين ولا ينفذ على المالك الحقيقي.
أراء فقهاء القانون المدنى عن انتقاص مدة عقد الايجار
- عقد الإيجار صحيح ، ويستمر على هذا النحو طوال المدة المحددة لصلاحيته ، ولا يؤثر على صحة الإيجار إذا كان لأحد الطرفين المتعاقدين أو كلاهما ، خلال مدة سريانه ، سبب: يزيل أو يقلل السعة. والسبب في ذلك أنه ليس من الضروري أن تكون لك الأهلية حتى انتهاء التصرف وليس بعد ذلك، و يعتبر عقد الإيجار من جانب المؤجر ، أي عقد الإيجار ، عملاً من أعمال الإدارة. عندما يستأجر المؤجر شيئًا ، يقتصر على منح المستأجر حق الانتفاع بهذا الشيء في مدة معينة ، دون أن يفقد شيئًا من أصله ، فيدير الشيء ولا يتصرف فيه ، ويترتب على اعتبار التأجير كعمل إداري أنه يكفي أن يكون عقد الإيجار ساريًا من المؤجر الذي لديه القدرة على إدارته ، وتتحدد القدرة على الإدارة في مصر للراشد العقلاني ، أي الشخص الذي بلغ سن الحادية والعشرين سنة كاملة ، دون أن تقرر محكمة الاختصاص القضائي على المال مواصلة الوصاية عليه أو الوصاية عليه ، ودون إبلاغها بأمر. المجنون أو المجنون ، وتؤسس أيضا صفة الإدارة للقاصر الذي بلغ الثامنة عشرة من العمر والمصرح له ، ويجوز للمحكمة استلام أمواله وإدارتها. يجوز للقاصر المفوض أن يؤجر ماله الذي تأذن له المحكمة باستلامه ، ويصبح الغلام المخول بإدارة أمواله كامل الأهلية في إدارتها والمقاضاة عليها ، وينتج عن ذلك تقليص سلطة الولي والوصي في الإدارة ، فيصبح من حق الصبي وحده. لذلك ، فهو لا ينطبق على الصبي، وتجدر الإشارة إلى أن نص المادة 559 المدنية لا ينطبق على القصر وغيرهم من الأشخاص غير المؤهلين الذين يمنحون الأهلية الإدارية بموجب القانون. المادة 559 المدنية صريحة في أن حكمها يحد فقط من سلطة أولئك الذين لديهم الحق في الإدارة. يختلف حق الإدارة عن القدرة على الإدارة ، فالأول هو حق أو تفويض يثبت الشخص على مال يملكه غيره ، وهذا هو حال الوصي والوصي والوكيل ، و لا تحد المادة 559 من القانون المدني من مدى حق الولي في الإيجار ، لأن هذه المادة تنطبق فقط على من له حق الإدارة ، ولوليه أكثر من حق الإدارة ، لأنه من حقه التصرف فيه. مال الشباب كقاعدة عامة ، و أما الوصي أو أمين الحفظ فلا يحق لأي منهما إدارة أموال بغير صفة - عقارات أو منقولة ، وبالتالي لا يحق له تأجير هذا المال إلا لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات ما لم تكن الجهة المختصة - وهي المحكمة المختصة بالمال - تأذن بالإيجار عن الفترة الزائدة.
- بما أن التأجير هو عمل إداري ، فإن الوكيل العام ، وهو الذي تأتي وكالته بشكل عام ، ولا يوجد فيه تحديد لنوع العمل القانوني الذي يتم فيه التوكيل ، جائز. عليه أن يمول مال موكله ، ويقصر في ذلك على ألا تتجاوز مدة الإيجار الذي عقده لمدة ثلاث سنوات إلا بترخيص من الموكل. إذا كان عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك ، تنقضي المدة إلى ثلاث سنوات ( المادة 559 مدني).
- الوصي والوصي ووكيل الغائب - هؤلاء الممثلون لا يملكون ، فيما يتعلق بأموال غير المؤهلين تأهيلا كاملا ، باستثناء صلاحية القيام بأعمال الإدارة ، وبالتالي فإن حكم المادة 559 المدنية ينطبق على ولا يجوز تأجير أي منها لمدة تزيد عن ثلاث سنوات دون ترخيص من المحكمة. مدة الإيجار أطول من ذلك ، وتم تقليص المدة إلى ثلاث سنوات ، أما الحارس القضائي فيجوز له الإيجار أو الاستئجار في الحدود التي يقررها الحكم بتعيينه حارساً. إذا لم يحدد الحكم سلطة الحارس القضائي ، فيجوز له فقط القيام بأعمال إدارية (M 734/1 مدني) ، ولا يجوز تأجيره لمدة تزيد عن ثلاث سنوات إلا بترخيص من جميع الأشخاص المعنيين أو من المحكمة ، تطبيقاً للمادة 559 مدني ، ولا يجوز له تأجيره ، إلا إذا اقتضت أعمال الإدارة ذلك.
- للولي أن يؤجر مال القاصر لأي مدة ولو تجاوزت ثلاث سنوات ، ولا يقال أن الولي يدير أموال الغير فلا يملك عقد الإيجار لأكثر من ثلاث سنوات ؛ لأن المادة 559. الدول المدنية: "لا يجوز له أن يكون له فقط حق الإدارة في عقد الإيجار. مدتها تتجاوز ثلاث سنوات ". لا يشمل الوصي من له حق الإدارة فقط لأن له الحق في التصرف فيه ، وبالتالي فإن نص المادة 559 من القانون المدني لا يتناولها ، لذا فإن سلطته في الإيجار هي نفس سلطة المالك المؤجر لأي مدة ولو تجاوزت ثلاث سنوات.
ثانيا هل هناك حالات أخرى يجوز فى هذا الانتقاص لمدة عقد الايجار
ثالثا صيغة دعوى انتقاص مدة عقد ايجار الى ثلاث سنوات
و على أثر ذلك أقاموا دعواهم التي قيدت برقم ... لسنة 2013 م. ك الزقازيق مطالبين فيها بعدم نفاذ عقد الإيجار سالف الذكر في مواجهتهم و عدم الاعتداد به و بطرد المعلن إليه الثاني من الشقة محل التداعي . هذا وقد جاء بحيثيات هذا الحكم أنه و إن كان المدعين ( الطالبين ) قد أنذروا المدعي عليهما بعدم نفاذ هذا العقد في مواجهتهم و عدم إجازتهم له بموجب الإنذار المؤرخ 26/3/2013 مما يجب معه إنقاص مدته لمدة ثلاث سنوات المشار اليها بالمادة 559 من القانون المدني و من ثم يكون تاريخ انتهاء هذا العقد لم يحل بعد و لا يكون للمدعين الأحقية في طرد المدعى عليه الثاني من العين محل هذا العقد و من ثم قضت المحكمة بتاريخ 25/3/2014 برفض الدعوى لعدم إنقضاء الثلاث سنوات بعد .ومن ثم فإنه يحق للطالبين وخلال الثلاث سنوات هذه إقامة دعواهم هذه بطلب إنقاص مدة العقد إلى ثلاث سنوات و إلزام المعلن إليه الثاني بتسليمها خالية من الشواغل و الأشخاص في نهاية مدة الثلاث سنوات التي تنتهي في 31/8/2015 .
" إن النص في المواد 827 , 828 , 559 , 701 من القانون المدني يدل على أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية و تعتبر الأغلبية في هذه الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية في المال الشائع و لكن لا تنفذ هذه الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات فإذا عقدت الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد إذ يعتبر الأغلبية فيما جاوز اعمال الإدارة المصرح بها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي و ذلك بطريق التنفيذ العيني ما دام ممكنا بإنهاء عقد الإيجار المنصب على نصيبهم بعد انتهاء مدة السنوات الثلاث آنف الذكر دون أن يغير من ذلك حسن نية المستأجر "
و حيث أن المعلن إليه الأول قد تصرف بمفرده بإبرام عقد الإيجار لصالح المعلن إليه الثاني ، و بدون موافقة من الطالبين الذين لم يقروا التصرف و لم يقبضوا أجرة أو يوقعوا على العقد فإنه لا يحق للمعلن إليه الأول إبرام مدة الإيجار أكثر من ثلاث سنوات المنصوص عليها بالمادة 559 مدني لأن عقد الإيجار من أعمال الإدارة الأمر الذي يحق معه للطالبين ووفقا لصحيح القانون إقامة دعواهم هذه بطلب إنقاص مدة العقد إلى الثلاث السنوات المنصوص عليها بالمادة 559 مدني و التي تنتهي 31/8/2015 مطالبين بطرد المعلن إليه الثاني من الشقة محل العقد و التداعي بانتهاء مدة الثلاث سنوات و تسليمها لهم خالية من كل ما يشغلها .
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليهما وسلمت كلا منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهما الحضور امام محكمة الزقازيق الابتدائية امام الدائرة ( ) مدنى كلى وذلك بجلستها التي ستنعقد علنا يوم الموافق / / 2015 وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم بــ :
- إنقاص مدة العقد المؤرخ 1/9/2007 – المجدد لمدة مماثلة- المبرم بين المدعى عليهما إلى مدة الثلاث سنوات طبقا للمادة 559 مدني لينتهي في 31/8/2015 و عدم نفاذة فيما زاد عن ثلاث سنوات في حقهم .
- إلزام المدعى عليه الثاني بتسليم الشقة محل التداعي و المبينة بصحيفة الدعوى و عقد الإيجار المؤرخ 1/9/2007 إلى المدعين خالية من كل ما يشغلها في نهاية الثلاث سنوات في 31/8/2015.
رابعا أحكام محكمة النقض عن حالات انتقاص مدة عقد الايجار بقوة القانون
- لئن كان عقد الإيجار كغيره من العقود يخضع في الأصل من حيث تحديد أركانه وتوافر شروط إنعقاده للقواعد العامة الواردة في القانون المدني التي لا تخالف قاعدة آمره نصت عليها قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام، ولئن كان مفاد المواد 559، 826/2، 827، 828/1 و3 من القانون المدني أن حق تأجير المال الشائع كما يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء التي تعد نائبة قانونية عن باقي الشركاء فإنه يجوز أيضاً من أحد الشركاء فإذا لم يعترض عليه أحد أو لم يعترض عليه إلا الأقلية فإنه يعد وكيلاً عن الجميع أو وكيلاً عن الأغلبية ونائباً عن الأقلية، وفي هاتين الحالتين فإن الإيجار يكون نافذاً في حق جميع الشركاء على الشيوع لمدة ثلاث سنوات، ما لم يكن محله مكاناً خالياً خاضعاً لقوانين إيجار الأماكن التي جعلت عقود الإيجار ممتدة تلقائياً وبحكم القانون إلى مدة غير محدده طالما بقيت تلك التشريعات التي أملتها إعتبارات النظام العام سارية ومن ثم يمتد العقد لأجل غير مسمى، فلا يملك باقي الشركاء المطالبة بعدم نفاذ الإيجار في حقهم بعد انقضاء مدة الثلاث سنوات المشار إليها في القانون المدني لأن امتداد العقد في هذه الحالة ليس مرده الإتفاق ولكن مصدره قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام.
- الأصل أن العقود لا تنفذ إلا في حق عاقديها، وأن صاحب الحق لا يلتزم بما صدر من غيره من تصرفات بشأنها. إلا أنه باستقراء نصوص القانون المدني، يبين أن المشرع قد اعتد في عدة تطبيقات هامة بالوضع الظاهر لاعتبارات توجبها العدالة وحماية حركة التعامل في المجتمع وتنضبط جميعاً مع وحدة علتها واتساق الحكم المشترك فيها، بما يحول ووصفها بالاستثناء. وتصبح قاعدة واجبة الإعمال متى توافرت موجبات إعمالها واستوفت شرائط تطبيقها، ومؤداها أنه إذا كان صاحب الحق قد أسهم بخطئه - سلباً أو إيجاباً - في ظهور المتصرف على الحق بمظهر صاحبه، مما يدفع الغير حسن النية إلى التعاقد معه، للشواهد المحيطة بهذا المركز، والتي من شأنها أن تولد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة، مقتضاه نفاذ التصرف المبرم بعوض بين صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية في مواجهة صاحب الحق.
- النص في المواد 827 و828 و559 و701 من القانون المدني يدل على أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية وتعتبر الأغلبية في هذه الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية في المال الشائع ولكن لا تنفذ هذه الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات، فإذا عقدت الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد، إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي وذلك بطريق التنفيذ العيني ما دام ممكناً بإنهاء عقد الإيجار المنصب على نصيبهم بعد انتهاء مدة السنوات الثلاث آنفة الذكر دون أن يغير من ذلك حسن نية المستأجر باعتقاده أن المؤجر له هو صاحب الحق في تأجير العين ما دام أنه لم يقع من صاحب الأغلبية ما يضفي على ذلك المؤجر من المظاهر ما يوحي إلى المستأجر بأنه هو صاحب الحق في التأجير إذ بوقوع ذلك من صاحب الأقلية يكون مخطئاً فلا يحق له الإفادة من خطئه في مواجهة المستأجر.
