مارس 18, 2022للتحميل كتاب الوافي في إشكالية انعدام الخصومة والحكم القضائى

 

مصاريف صيانة العمارة و المباني ، وهي قضية شائكة بين أصحاب الشقق ، وتولى القانون المدني إيضاح أحكام القواسم الإلزامية بين الملاك وبيان مصاريف الصيانة والملتزمين بها ، وكيفية تحصيلها. إلزامي بين أصحاب العقارات في الفقه القانوني (صيانة المصعد ، والمياه والكهرباء ، ورسوم بواب الممتلكات ، والسلالم ، والساحات ، والسقائف والجدران) ، هذه بعض الأمثلة ، ونقدم رأى القانون والفقه ، ونقدم مادة صوتية عن مصاريف الصيانة للعمارة بين الملاك للشقق ، احدى حلقات برنامج المحامى وقضايا الناس يوتيوب ، لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامى بالنقض

المادة الصوتية لمصاريف صيانة العمارة 

آراء ومبادى محكمة النقض والفقه والمشرع 

ما قررته محكمة النقض

1 - القواسم المشتركة كما ورد هي ملكية مشتركة "قواسم إجبارية" لجميع أصحابها ومن يسكنون عليها. من حق المالك الشائع أن يتخذ إجراءات الحفظ اللازمة لحفظ المال الشائع بمفرده ، وأن يرجع بعد ذلك ما أنفقه على باقي الملاك ... وإلى جانب ذلك فإن غالبية الملاك المشترك لهم الحق أن يتخذ أحدهم مديرًا لإدارة المال المشترك .. كما تقرر أيضًا أن يتحمل جميع الملاك مصاريف الأجزاء المشتركة ، كل بحصته أو وفقًا لما يتفق عليه ، ولا يتحمل أي من المالكين الحق في التهرب من أداء نصيبه من المصروفات المحدد من الإذن الصادر من غالبية أصحاب المستأنف ، تم اختياره من قبلهم كمدير لإدارة الأجزاء المشتركة ، وهو أمر إلزامي مشترك بينهم ، بالإضافة إلى أنه تولى الإدارة من تلقاء نفسه دون اعتراض منهم ، ويعتبر وكيلًا عن ذلك ...

ما نص عليه نص المادة 828 هو أن يكون مدني

(1) ما يتم تسويته برأي غالبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة ملزم للجميع ، ويتم احتساب الأغلبية على أساس قيمة الأسهم. مشترك

(2) للأغلبية أيضًا الحق في اختيار مدير ، ويمكنها أيضًا أن تنشئ للإدارة ومن أجل الاستخدام الجيد للمال المشترك نظامًا ينطبق حتى على خلفاء جميع الشركاء ، سواء كان الخلف عامًا أو خاصًا. .

(3) إذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الآخرين اعتبر ممثلاً لهم

تنص المادة 830 على أن المدني:

لكل شريك مشترك الحق في اتخاذ الوسائل اللازمة للحفاظ على الشيء ، حتى لو كان ذلك دون موافقة باقي الشركاء.

وما نص عليه نص المادة 856/1/2 فهو مدني:

"(1) إذا تعدد أصحاب طبقات المنزل أو شققه المختلفة ، فيُعتبرون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء المبنى المعدة للاستخدام المشترك للجميع ، ولا سيما المؤسسات والجدران الرئيسية والمداخل والساحات والأسقف والمصاعد والممرات والممرات والقواعد الأرضية وجميع أنواع المواسير ما عدا ما هو داخل الطبقة أو الشقة. كل هذا ما لم يكن في سندات الملكية ما يخالف ذلك.

(2) هذه الأجزاء المشتركة من المنزل غير قابلة للقسمة ، ويكون نصيب كل مالك متناسبًا مع قيمة الجزء الذي لديه في المنزل ، ولا يحق للمالك التصرف في هذه الحصة في المستقبل من المالك. الجزء الذي يملكه.

تقرر أن نص المادة 856 من القانون المدني ينص على أنه إذا كان أصحاب عدة طبقات من المنزل أو شققه يعتبرون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء المبنى المعدة للاستخدام المشترك من قبل المجموعة وخاصة الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والساحات والأسقف والمصاعد والممرات والممرات وجميع أنواع المواسير

الاستئناف رقم 6401 بتاريخ 62 ق.م بجلسة 31/5/2000

تنص المادة 857/1 على ما يلي:

لكل مالك في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه في المنزل حرية الانتفاع بالأجزاء المشتركة لما أعده له بشرط ألا يمنع باقي الشركاء من استخدام حقوقهم.

المادة 858 مدني :

 يجب على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة ، وتكون حصته في هذه التكاليف متناسبة مع قيمة الجزء الذي لديه في المنزل ، ما لم يكن هناك اتفاق على ذلك. العكس.

(2) لا يحق للمالك التنازل عن نصيبه في الأجزاء المشتركة من أجل التخلص من المشاركة في التكاليف سالفة الذكر.

(2) وفقًا لنص المادة 856 من القانون المدني ، تعتبر جميع أجزاء المبنى المعدة للاستخدام المشترك من قبل جميع مالكي الشقق والأرضيات في نفس المبنى الحالي أجزاء مشتركة ، والأمثلة على ذلك هي الأرض التي يوجد عليها المبنى مبني ، ممرات ، ممرات ، مداخل ، أفنية ، أسقف ، مصاعد ، أنابيب مياه وغاز ، وأسلاك كهربائية ... وتحديد النص للأجزاء المشتركة أمثلة على سبيل المثال لا الحصر

المستشار فايز اللمساوي - الملكية المشتركة - ص. 83 - طبعة 2009

(3) إذا أخفق أحد الشركاء المشتركين أو بعضهم أو معظمهم في أعباء الإصلاح أو التجديد ... باقي الشركاء كلهم ​​أو بعضهم أو أحدهم. يجب القيام على وجه السرعة بإصلاحات أو إصلاحات أو تجديدات ، حتى بدون موافقة إهمال باقي الشركاء والرجوع إليها وفقًا لأحكام القانون "المادة 830 المدنية"

المستشار فايز اللمساوي - الملكية المشتركة - ص 98 ، 99

وقد حسمت الأحكام منذ فجر التقاضي بأن أعمال الحفظ التي يمكن أن يقوم بها كل شريك على أساس مشترك دون الحاجة إلى موافقة باقي الشركاء المشتركين ، قد تكون أعمال مادية وقد تكون أعمالاً قانونية.

السنهوري - الوسيط 8 - حق الملكية - ص. 806

أيضًا ، "يُستمد من نص المادة 858 المدنية أن تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها عند الضرورة ، يتم تقاسمها من قبل جميع المالكين ، لأنهم جميعًا يستفيدون من الأجزاء المشتركة ، أو أنهم في عدد قليل معد لاستخدامها ، وهذا يشمل تكاليف استعادة الأجزاء المشتركة إذا كانت بحاجة إلى الإصلاح. إصلاح المصعد ومصاريف الصيانة الدورية ككنس الورش ونفقات تجديد ما يجب تجديده من هذه الأجزاء المشتركة مثل تجديد باب المنزل العام أو ماكينة رفع المياه ... إلخ. وتشمل أيضا تكاليف الماء والكهرباء ، ونفقات صيانة المصعد والسلالم المتحركة ، وأجور الأشخاص الموكلين بصيانة هذه الأجزاء المشتركة ، وخاصة رسوم البواب ، والمرتجعات التي يتم تحصيلها من قبل البلدية ، والضرائب المفروضة ، وأقساط التأمين على الأجزاء المشتركة

(الوسط - 8 - للدكتور السنهوري - مرجع سابق - ص 1023 وما بعده).

وهذا ما أكدته المذكرة التفسيرية للمشروع الأولي للقانون المدني .. أما الحفاظ على المال العام فهو حق لكل شريك وله الحق في اتخاذ الوسائل اللازمة لذلك كالترميم والعودة. الصيانة .. يعتبر الشريك المسؤول عن الحفظ فضوليًا ويعمل في حدود قواعد الفضيلة إذا لم يوافق الشركاء الآخرون. في عمله

تقرر أن "الأجزاء المشتركة المنصوص عليها في المادة 856/1 مدنية ، على سبيل المثال ، على سبيل المثال لا الحصر ، وأن تكاليف هذه الأجزاء المشتركة متنوعة ، بما في ذلك نفقات الحفظ والصيانة مثل ترميم وإصلاح المصعد أو الباب الخارجي للمبنى وسعر استهلاك الكهرباء للأجزاء المشتركة مثل أضواء السلم وآلة رفع المياه والمصعد

الحكم الصادر لمكتب عبدالعزيز حسن عمار بالزام الماللك الممتنع عن المشاركة فى مصاريف صيانة العمارة 

باسم الشعب

 محكمة استئناف المنصورة الدائرة ( الخامسة والعشرون ) المدنية

بالجلسة المدنية المنعقدة علنا بسرايا المحكمة في يوم الثلاثاء الموافق ۲۰۰۱۹/۹/۱۷

برئاسة السيد المستشار / عادل على عارف

رئيس المحكمة وعضوية السيد المستشار / السيد إسماعيل الأدهم رئيس المحكمة وعضوية السيد المستشار الدكتور / أحمد محمد خلف

وبحضور السيد / صلاح شلبايه أمين السر

 صدر الحكم الأتي في

الإستئناف المقيد بالجدول العمومي تحت رقم ۱۳۱۷ لسنة ۷۱ ق. المنصورة

و المرفوع من / ......................

ضد / ................................

الوقائع

 استئناف عن الحكم الصادر في الدعوى رقم ۱۳۳ لسنة ۲۰۱۷ مدنی کلی ميت غمر

المحكمة

 بعد سماع المرافعة ومطالعة الأوراق والمداولة قانونا : حيث أن وقائع الدعوى ومستندات ودفاع الخصوم فيها سبق وأن أحاط بها الحكم المستأنف رقم ۱۳۳ لسنة ۲۰۱۷ م . ك ميت غمر والذي تحيل إليه المحكمة في بيان وقائع الدعوى منعا للتكرار وتوجزها بالقدر اللازم لحمل أسباب هذا القضاء في ان المدعي عقد الخصومة فيها بموجب صحيفة مودعة ومعلنة طلب في خدمها الحكم التزام المدعى عليه بالمساهمة والمشاركة في نفقات ومصروفات صيانة الأجزاء المشتركة للعقار الذي يقطنون به هما و باقی ملاك الشيوع حفاظا على الإنتفاع بتلك الأجزاء عملا بالمواد ۸۲۸، ۱/۸۰۶، ۲، ۸۰۷ ، ۸۰۸ من القانون المدين مع إلزامه بالمصروفات والأتعاب . وذلك على سند من القول أنه مفوض من قبل سكان وشاغلی العقار المبين بالصحيفة بتحصيل ما يخص كل وحدة في مصاريف ونفقات الصيانة الخاصة بالأجزاء المشتركة للعقار وسداد قيمة إستهلاك الكهرباء وصيانة الأسانسير وكافة الأجزاء المشتركة المقررة للحفاظ على سلامة العقار حتى يتمكنوا من الإنتفاع بالعقار فيما أعد من أجله ونظرا لإمتناع المعلن إليه عن سداد قيمة ما يخصه في تكلفة النفقات موزعة على عدد الوحدات فقد أقام الدعوى إعمالا لأحكام القانون المدن . وحيث أن محكمة أول درجة نظرت الدعوى على النحو المبين تفصيلا بمحاضر الجلسات ومثل المدعي بوكيل محام دون المدعى عليه وندبت المحكمة خبيرة في الدعوى خلص إلى أن المدعى عليه يقيم في وحدة بالعقار وينتفع بالأجزاء المشتركة والمدعي مفوض من قبل ملاك وجدات العقار في تحصيل قيمة الإنتفاع بتلك الأجزاء على النحو الموضح بالتقرير وبجلسة ۲۰۱۹/۱/۲۹ قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة تأسيسا على عدم تكوين إتحاد شاغلين وأن التفويض لا يعطي المدعی الحق في طلب قيمة الإنتفاع بالأجزاء المشتركة . وحيث أن ذلك القتنياهم باقر قبولا لدى المستأنف، فطعن عليه بصحيفة أودعت قلم الكتان باوریم ۲۰۱۹/۲۷ وأعلنت، قانونا للمستأنف ضده بصفته بغية القضا أولا بقبول الإستئناف شک" ، ثانيا : وفي الموضوع بإلغاء الحكم والقضاء مجددا بالطلبات الموضحة بصحيفة إفتتاح الدعوى مع إلزام المستأنف ضده بالمصاريف والأتعاب عن درجتي التقاضی . وذلك الأسباب حاصلها الخطأ في تطبيق القانون حيث إنتهت المحكمة إلى عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة تأسيسا على أحكام قانون البناء ۱۱۹ السنة ۲۰۰۸ لعدم وجود إتحاد شاغلين يترأسه المستأنف حال أن الدعوى أقيمت على سند من إعمال أحكام القانون المدن فيما يتعلق بإدارة المال الشائع والحفاظ عليه وأنهي الصحيفة بالطلبات سالفة البيان . وحيث أن المحكمة نظرت الإستئناف على النحو المبين بمحاضر الجلسات ومثل المستأنف بوكيل محام وبجلسة ۲۰۱۸/۸/۱۷ قررت المحكمة حجز الإستئناف للحكم بجلسة اليوم . وحيث أن الإستئناف قد إستوفي أوضاعه الشكلية ومن ثم تقضي المحكمة بقبوله شك وحيث أنه وعن موضوع الإستئناف وكان من المقرر بنص المادة ۱/۸۲6 مدين على كل شريك في الشيوع يملك حصة ملك تاما وله أن يتصرف فيها وأن يستولي على ثمارها وأن يستعملها بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء وفي المادة ۸۲۷ مدين على تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد إتفاق يخالف ذلك وفي المادة ۸۲۸ مدين على ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المضادة يكون ملزم للجميع وتحس الاغلبية على أساس قيمة الأنصباء فإن لم يكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع وللأغلبية أيضا أن تختار مدیر، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الإنتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى على خلفاء الشركاء سواء أكان الخلف عام أو خاصا - وإذ تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم - وفي المادة ۸۳۰ مدين على لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشئ ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء وفي المادة ۸۳۱ مدين على نفقات إدارة المال الشائع وحفظه والضرائب المفروضة عليه وسائر التكاليف الناتجة عن الشيوع أو المقررة على المال يتحملها جميع الشركاء كل بقدر حصته ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك – ومن المقرر أن تقدیر توافر الصفة من سلطة محكمة الموضوع وتقدير أعمال أهل الخبرة من سلطة محكمة الموضوع . .. ومتى كان ما تقدم وكان البين من أوراق الدعوى وتقرير الخبير وما أجراه من معاينة أن المستأنف ضده لديه وحدة من وحدات العقار ينتفع شأنه شأن باقي المنتفعين بوحدات العقار سواء كانوا ملاكا أو مستأجرين وكان لزاما عليه هو وغيره من ملاك الشيوع أن يشارك في كافة نفقات إدارة المال الشائع من صيانة أسانسير وكهرباء السلم وشبكة الصرف والمياه المعدة جميعها لإنتفاع الجميع حتى لا يترتب على إهمالها ضررة بالعقار جميعه وهی ضرورية ومن مستلزماته بوراكان البين من الأوراق أن المستأنف مفوض بإدارة المال الشائع والأجر المشتركة للعقار من قبل شاغلى العقار كما يحق لأي من الشركاء دون تفویض القيام بأي إجراء يتعلق بالإدارة ويترتب عليه الحفاظ على المال الشائع الأمر الذي تتوفر معه الصفة والمصلحة في رفع الدعوى . وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وتقضي المحكمة بإلغائه والقضاء في الموضوع باعتبار أن القضاء بالصفة قضاء موضوعی إستنفدت به محكمة أول درجة ولايتها بالفصل في موضوع الدعوى . وحيث أنه وعن المصاريف شاملة مقابل أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم المستأنف ضده بها عملا بالمادتين ۱۸۶، ۲۶۰ مرافعات ، ۱۸۷ محاماة .

فلهذه الأسباب حكمت المحكمة :

 أولا : بقبول الإستئناف شكلا .

 ثانيا : وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدد بإلزام المستأنف ضده بأن يؤدى للمستأنف بصفته القائم بإدارة المال الشائع ما يستحق على وحدته بالعقار المبين بالصحيفة من نفقات ومصروفات تتعلق بالصيانة والإنتفاع بالأجزاء المشتركة وبالقدر الذي يقرره ملاك الشيوع على كل وحدة وألزمت المستأنف ضلمة بالمصاريف ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

تحميل الحكم بصيغة word، وبصيغة jpg 

مرفقات التحميل

• الملف: مصاريف صيانة العمارة | والقانون مادة صوتية
• الحجم: 17.8 KB
• المضيف: عرب توب

رابط التحميل