نتناول مدى جواز فسخ عقد الايجار قانون جديد، أو قانون استثنائى ، قبل انتهاء المدة المثبتة به ، لوفاة المؤجر أو المستأجر ، و سواء كان الايجار بغرض السكن أو لحرفة و نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى ، أو حرفى ، ونتطرق الى الاستثناءات ، مع بيان من عينه المشرع بنص القانون لطلب انهاء عقد الايجار بالوفاة ، ورثة المؤجر أم ورثة المستأجر حسب شخص المتوفى ، والنصوص القانونية المعنية بهذا الموضوع القانونى هما المادتين 601 ، 602 من القانون المدنى
يجرى نص المادة 601 من القانون المدنى على
(1)- لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر.
(2)- ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد إذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم، أو أصبح الإيجار مجاوزاً حدود حاجتهم.
وفى هذه الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة في المادة 563، وأن يكون طلب إنهاء العقد في مدة ستة أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر.
موت المستأجر والمؤجر قبل انتهاء المدة المعينة للايجار
المذكرة الايضاحية للمادة 601 مدنى
وفاة المؤجر أو المستأجر. الأصل أن لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر. فإذا مات المؤجر بقي المستأجر يؤدى الأجرة لورثته. وإذا مات المستأجر كان علي ورثته أن يؤدوا الأجرة للمؤجر في حدود التركة التي ورثوها من المستأجر. إلا أن موت المستأجر قد ينهي عقد الإيجار في حالتين :.
(أ) إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبار شخصي في المستأجر ، كما إذا أجرت العين لتكون مكتب لمحام أو عيادة لطبيب وكما في عقد المزارعة ، فيجوز لورثة المستأجر ( كما في مكتب المحامي و عيادة الطبيب ) ويجوز للمؤجر نفسه ( كما في عقد المزارعة ) أن يطلبوا إنهاء العقد ( والأولي أن يكون ذلك بعد التنبيه بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 761) وهذا الحكم في المشروع (م 804 فقرة أولي و م 805) يتفق مع حكم التقنين الحالي ( م 391/ 478).
(ب) إذا لم يلحظ في الإيجار إعتبارات شخصية في المستأجر ، ومع ذلك أثبتت الورثة بعد موته أن العقد مرهق لهم أو أنه مجاوز لحدود حاجتهم ، كما إذا كان المورث قد استأجر منزلا بأجرة عالية نظراً لمكانته الاجتماعية ثم مات فلم يبق للورثة حاجة للمنزل ولا طاقة بدفع أجرته بعد أن إنقطع عنهم كسب مورثهم. لاسيما إذا كانت الأجرة تستنفذ جزءا كبيرا مما ورثوه. لذلك أجاز المشرع. وهو مجدد في هذه المسألة ، للورثة أن يطلبوا إنهاء العقد بشرطين ، أولا أن يكون هذا الطلب في مدة ستة أشهر من موت المستأجر والثاني مراعاة مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة في المادة 761 من المشرع.
( يراجع الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء –582).
تعليق فقهاء القانون على حالة موت المؤجر أو المستأجر
الأصل أن موت أحد المتعاقدين في عقد الإيجار لا ينهي العقد ، بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة إلي الورثة ، ذلك أن عقد الإيجار لا يبرم عادة لإعتبارات شخصية ، بخلاف عقد الشركة وعقد الوكالة مثلاً ، فيبقي بعد موت أحد المتعاقدين أو كليهما إلي أن ينتهي.
فلا ينقضي الإيجار إذن بموت المؤجر ، ويبقي المستأجر ملتزماً نحو الورثة ، ويؤدي الأجرة لهم ، وتنقسم الأجرة علي الورثة كل بمقدار نصيبة في الميراث ، إلا إذا كان تضامنهم مشروطا ، وكذلك الأمر في الحقوق الآخري القابلة للإنقسام كالتعويض بسبب الحريق ، ويصبح الورثة ملتزمين بجميع إلتزمات المؤجر ، في حدود التركة ، وينقسم منها عليهم ما هو قابل للإنقسام كل بمقدار نصيبة في الميراث كالتعويض الناشئ عن الضمان ، ويبقي غير منقسم ما هو غير قابل للإنقسام ، كالإلتزام بالتسليم والالتزام بضمان التعرض.
كذلك لا ينتهي الإيجار كقاعدة عامة بموت المستأجر ، ويكون ورثته ملتزمين نحو المؤجر ويؤدي له الأجرة ويؤدون له الأجرة في حدود التركة ، وتنقسم الأجرة عليهم كل بمقدار نصيبه في الميراث ، إلا إذا كان تضامنهم مشروطا. وكذلك الأمر في الإلتزامات الآخري القابلة للإنقسام كالتعويض عن لا حريق ، وللورثة تقاضي حقوق المستأجر من المؤجر كل بمقدار نصيبه في الميراث إلا فيما هو غير قابل للإنقسام ، ويلاحظ أنه يكفي أن يكون مرهقا للورثة ، أو أنه يجاوز حدود حاجتهم حتي يجوز لهم طلب إنهاء العقد ، ويقع عليهم عبء الإثبات.
كيف يستطيع الورثة انهاء عقد الايجار
حتي يستطيع الورثة إنهاء العقد يجب عليهم أن يقوموا بأمرين:.
الأمر الأول
أن يطلبوا إلي المؤجر إنهاء العقد في ستة أشهر علي الأكثر من وقت موت المستأجر. وهذه المدة أعطاها لقانون للورثة ليتدبروا أمرهم فيها ، فإذا جاوزوها ولم يطلبوا إنهاء العقد بقي العقد قائما إلي إنتهاء مدته ، وإنتقلت إليهم حقوق المستأجر وإلتزاماته ، وإذا إختار بعض الورثة إنهاء العقد دون بعض ، فالظاهر أن العقد ينتهي بالنسبة لمن إختار إنهاءه ، ويبقي بالنسبة إلي الباقين وللمؤجر في هذه الحالة أن يطلب فسخ الإيجار إذا لم يرض بهذه التجزئة ، كما يجوز لباقي الورثة أن يبرموا عقد إيجار جديد مع المؤجر يتناول كل العين أو بعضها علي الوجه الذي يتفقون عليه.
الأمر الثاني
أن ينبهوا علي المؤجر بالإخلاء في المواعيد المبينة في المادة 563 مني ( السابق شرحها ). ويستوي في ذلك أن يكون الإيجار معين المدة أو غير معين المدة وهذه الحالة ليست إلا تطبيقا لمبدأ إنهاء الإيجار بالعذر الطارئ فقد أصبح الإيجار بعد موت المستأجر مرهقا للورثة أو زائدا علي حاجتهم وهذا ضرب من الارهاق ، فجاز لهم إنهاؤه في ميعاد معين بعد التنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني. ولكن في الحالة التي نحن بصددها يعتد بالعذر الطارئ حتي لو كان الإيجار غير معين المدة ولا محل لدفع تعويض عادل ، حين أن في القواعد العام لا يعتد بالعذر الطارئ إلا إذا كان الإيجار معين المدة ولابد من دفع تعويض عادل.
الوسيط - 6 – مجلد 1 - للدكتور السنهوري – ص 868 وما بعدها
حالة واحدة قد ينتهى بها عقد الايجار بوفاة المستأجر
يجرى نص المادة 602 من القانون المدنى على انه.
إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر أو لإعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات ، جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد.
شرح حالة أثر ابرام عقد الايجار بسبب حرفة المستأجر
إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر أو لإعتبارات أخري تتعلق بشخصه. فإذا أوجر مكان ليكون مكتباً لمحام أو عيادة لطبيب أو مخزنا للأدوية أو مرسما لفنان ، فإن الإيجار هنا لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر ، فإن مات هذا لم يجز للمؤجر أن يطالب الورثة بالبقاء في العين المؤجرة ، لأن مباشرة مهنة المورث تقتضي كفاية فنية قد لا تتوافر فيهم ، فيجوز لهم أن يطلبوا إنهاء الإيجار قبل إنقضاء مدته ، ويعلنون طلبهم هذا للمؤجر ، دون حاجة إلي ميعاد للتنبيه بالإخلاء. ولكن قد يري القاضي إعطاء المؤجر مهلة معقولة قبل إنهاء الإيجار ، ليتمكن من العثور علي مستأجر جديد. وإذا كان من بين الورثة من له حرفه المورث ، ويريد الإستمرار في مزاولة الحرفة في المكان المؤجر ، فإن ذلك يكون بعقد إيجار جديد بينه وبين المؤجر علي أن إنهاء الإيجار في هذه الحالة هو رخصة للورثة ، فلهم ألا يستعملوا هذه الرخصة ، وأن يتمسكوا بالعقد إلي نهاية مدته. وعلي العكس مما تقدم إذا كان المؤجر لم يؤجر العين للمستأجر إلا لاعتبار خاص به ، كما في المزارعة ، أو كما في إيجار أرض لمهندس زراعي ماهر يقوم بإصلاحها ومات المستأجر ، فالمؤجر هو الذي يجوز له إنهاء الإيجار بإعلان لورثه المستأجر ، وبعد إعطائهم مهلة معقولة إذا رأي القاضي ذلك ، يجوز للورثة أيضا أن يطلبوا إنهاء الإيجار إذا لم تتوافر فيهم المهارة المطلوبة.
( الوسيط - 6- مجلد 1 للدكتور السنهوري ص 871 )
أحكام النقض عن انتهاء عقد الايجار بالوفاة
وفاة المستأجر الأصلي والممتد لهم عقد الايجار. بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ محمد جلال عبد العظيم "نائب رئيس المحكمة" والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضدهم من الأول للرابع أقاموا الدعوى رقم 1939 لسنة 2003 أمام محكمة شمال القاهرة على الطاعنة وباقي المطعون ضدهم بطلب الحكم بانتهاء عقدي الإيجار المؤرخين 1/7/1944، 1/7/1950 وتسليم العين المبينة بالصحيفة وقالوا بيانا لها إنه بموجب العقدين المشار لهما استأجر مورث المدعى عليهن ـ الطاعنة وباقي المطعون ضدهم ـ العقار محل النزاع لاستعماله فندقا، وبعد وفاته امتد العقد لأولاده ، الذين انفردوا باستعمال العين ، وإذ توفوا جميعا فإن العقد يكون قد انتهى عملا بالقانون رقم 6 لسنة 1997 ومن ثم فقد أقاموا الدعوى. ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره أجابت المطعون ضدهم الأربعة الأول لطلباتهم ، استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 723 لسنة 12 ق لدى محكمة استئناف القاهرة، وبتاريخ 6/5/2009 قضت بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطاعنة تنعى على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وبيانا لذلك تقول.
إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع أن والدها المستأجر الأصلي توفى بتاريخ 28/6/1966 بما مؤداه امتداد عقدي الإيجار لها ولباقي الورثة وفق أحكام القانون المدني غير أن الحكم المطعون فيه قضى بانتهاء عقد الإيجار لامتداده أكثر من مرة إعمالا للقانون رقم 6 لسنة 1997 مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله : ذلك أن النص في المادتين 601، 602 من القانون المدني يدل ـ على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على أن الأصل هو أن الإيجار لا ينتهي بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئة عن العقد والالتزامات المترتبة عليه تنتقل إلى ورثته وإن كان يحق لهم طلب إنهائه إذا كان لم يعقد إلا بسبب حرفة مورثهم أو لاعتبارات أخرى متعلقة بشخصه إذ قد يكون في استمرار الإيجار رغم عدم توافر القدرة لدى ورثته على استغلال الشيء المؤجر فيما أجر لتحقيقه من أغراض إعنات لهم رأى المشرع إعفاءهم منه. لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق ـ وبما لا خلاف عليه بين الطرفين أن المستأجر الأصلي لعين التداعي توفى بتاريخ 28/6/1966 قبل صدور القانون رقم 52 لسنة 1969 ومن ثم فإن الذي يحكم واقعة امتداد عقدي إيجار عين التداعي للطاعنة هو القانون السابق عليه والساري وقتئذ وهو القانون رقم 121 لسنة 1947 مكملا بأحكام القانون المدني، ولما كان هذا القانون قد خلا من إيراد نص ينظم ذلك فإن القواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني تكون هي التي تحكم واقعة النزاع ومنها ما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 601 من أن الإيجار لا ينتهي بموت المستأجر مما مفاده أن حق الإيجار يورث عن المستأجر فيحل ورثته محله في حقوقه والتزاماته الناشئة عن العقد وهو ما يترتب عليه امتداد العقد للطاعنة باعتبارها من ورثة المستأجر الأصلي، وإذ تنكب الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بانتهاء عقدي الإيجار سند الدعوى تأسيسا على أن امتدادهما أكثر من مرة عملا للقانون رقم 6 لسنة 1997 ملتفتا عن دفاع الطاعنة الوارد في سبب النعي فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
وحيث إن موضوع الطعن صالح للفصل فيه ولما تقدم يتعين الحكم في موضوع الاستئناف إلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى.
لذلك: نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضدهم الأربع الأول المصروفات ومبلغ مائتي جنيه أتعابا للمحاماة، وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 723 لسنة 12 ق القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى وألزمت المستأنف ضدهم الأربعة الأول المصروفات عن الدرجتين ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيها أتعابا للمحاماة.
إذ كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما لا يماريان في أن مورثهما شغل عين النزاع بمناسبة عمله لدي الشركة الطاعنة وأنه ظل شاغلاً لها بعد إحالته إلي المعاش وحتى وفاته تنفيذا لقرارات إدارية بامتداد الإقامة بها لحين تدبير مسكن آخر من تلك المساكن التي تقيمها الدولة أو المحافظات أو شركات القطاع العام وأن إقامتهما بعين النزاع مع والدهما ومن بعد وفاته قد إستمرت لتعذر تدبير مسكن آخر لهما، وإذ كانت تلك التعليمات الإدارية تتعارض مع أحكام التشريع الأعلى ولا تخول المطعون ضدها الحق في رفض إخلاء عين النزاع باعتبارها من المساكن الملحقة بأماكن العمل فلا يحق للمنتفع بها التمسك بالحماية التي أسبغها المشرع في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية علي مستأجري هذه الأماكن بعد انتهاء علاقة العمل عملاً بصريح نص المادة 2/1 من القانون 49 لسنة 1977 الواجبة الإعمال دون تلك التعليمات لأنها لا تملك إلغاءه أو تعديله أو تعطيل أحكامه أو الإعفاء منها، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً.
النص فى المادتين 601 ، 602 من القانون المدنى يدل ــ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ــ على أن المشرع جعل القاعدة هى أن موت أحد المتعاقدين فى عقود الإيجار لا ينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة أخذاً بأن الأصل فى العقود المالية أنها لا تبرم عادة لاعتبارات شخصية فإذا لم يعقد الإيجار خلافاً للأصل إلا بسبب حرفة المستأجر أو إذا كان الإيجار لم يبرم إلا لإعتبارات شخصية فإن الإيجار لا ينتهى بقوة القانون بل يجب أن يطلب إنهاؤه . ولئن كان ظاهر نص المادة 602 سالفة الإشارة يفيد أن طلب الإنهاء مقرر لكل من المؤجر و ورثة المستأجر المتوفى فى الحالتين المنصوص عليهما فيه إلا أنه استهداء بالحكمة التى أملته فإن طلب الإخلاء مخول لورثة المستأجر دون المؤجر إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر لأن مباشرة مهنة المستأجر المورث تقتضى كفاية قد لا تتوافر فيهم بخلاف الحالة التى يراعى فى إبرام الايجار إعتبارات متعلقة بشخص المستأجر فإنه يجوز طلب الإخلاء لكل من المؤجر و ورثة المستأجر على حد سواء يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة الإيضاحية لنص المادة 602 من أنه إذا كان الايجار قد عقد لاعتبارات شخصية فى شخص المستأجر .... فيجوز للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد . وإذ كان إيجار الجراج لا يدخل فى عداد الأنشطة التى عددتها المادة 2/29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فتخضع عقود إيجار تلك الأماكن بحسب الأصل لحكم المادة 601 من القانون المدنى فلا تنتهى بوفاة المستأجر إلا إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات خاصة بشخص المستأجر ويجب على المؤجر فى طلبه إنهاء الإيجار لوفاة المستأجر أن يقيم الدليل على أن العقد إنما حرر لاعتبارات متعلقة بشخص المستأجر وأن إستمرار الوراثة فى إستعمال العين يفوت على المؤجر مصلحة كانت هى الدافع له على التعاقد .
عقد الإيجار عدم انتهائه كأصل بوافة المستأجر . للورثة دون المؤجر الحق في إنهائه متى أبرم بسبب حرفة المستأجر . إبرام العقد لإعتبارات متعلقة بشخص المستأجر . أثره . للمؤجر ولورثة المستأجر الحق في طلب إنهائه .المادتان 601 ، 602 مدني . علة ذلك . مؤداه . العقود المبرمة لغير أغراض السكنى غير الداخلة في عداد النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني أو الحرفي . عدم إنتهائها بوفاة المستأجر وانتقال الحق في الإيجار لورثته . م601 مدني . لا يحق لهم إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار إعمالاً لحكم المادة 29/3 ق49 لسنة 1977 .
هل يحق فسخ عقد الايجار القديم ، أو الجديد ، قبل انتهاء مدته ، بسبب وفاة المؤجر أو المستأجر ، سواء كان عقد الايجار بغرض السكنى أو ممارسة حرفة ونشاط ، وهل يوجد استثناء على ذلك ، ومن له حق طلب انهاء عقد الايجار عند الوفاة ؟ ، ورثة المؤجر أم ورثة المستأجر حسب شخص المتوفى ، وهل مثلا لورثة المؤجر طلب فسخ عقد ايجار مكتب محامي لوفاته ، أو طلب فسخ عقد ايجار عيادة طبيب لوفاته
