أخر الاخبار

نظام اتحاد الملاك | لإدارة العقار وفقا لأحكام القانون المدني

 

تابعنا ليصلك الجديد

أحكام نظام اتحاد الملاك لإدارة العقار وفقا لأحكام القانون المدني

اتحاد الملاك هو مجلس لإدارة العقار ، من حيث صيانة الأجزاء المشتركة التي ينتفع بها كل الملاك في العقار الواحد ، وبهدف تنظيم ادارته ، واتخاذ القرارات بشأنه فيما يؤدى في النهاية الى حسن الانتفاع به ، دون مشاكل أو ضرر ، وهو نظام سنه المشرع في نصوص القانون المدني المصري وكذلك في اتحاد ملاك العقار الكويتي ، وقانون الامارات العربية المتحدة ، ومعظم الدول العربية ، وذلك حفاظا على المال الشائع في العقار الواحد لوجود أجزاء مشتركة شائعة شيوعا اجباريا لكل المالكين ، وقد أضحى نظام اتحاد الملاك اجباريا بعض صدور قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ، ويجب شهره بمجلس المدينة التابع او الوحدة المحلية حسب الأحوال ، وفى هذا البحث وهو أحد أبحاث المدونة نتعرض لنظام اتحاد الملاك وشروطه ونظامه ، كما حددها القانون المدني في المواد من 862 الى 869

نظام اتحاد الملاك

النصوص القانونية لنظام اتحاد الملاك

ماده 862

(1)- حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا إتحاداً فيما بينهم.

(2)- ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها.

ماده 863

للإتحاد أن يضع بموافقة جميع الأعضاء نظاماً لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته.

ماده 864

إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الإتحاد، وتكون قراراته في ذلك ملزمة، بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه إلى الاجتماع، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء.

ماده 865

للإتحاد بأغلبية الأصوات المنصوص عليها في المادة السابقة، أن يفرض أي تأمين مشترك من الأخطار التي تهدد العقار أو الشركاء في جملتهم، وله أن يأذن في إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه، وذلك على نفقة من يطلبه من الملاك وبما يضعه الإتحاد من شروط وما يفرضه من تعويضات والتزامات أخرى لمصلحة الشركاء.

ماده 866

(1)- يكون للإتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته، ويعين بالأغلبية المشار إليها في المادة 864، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم.

وعلى المأمور إذا اقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها، وله أن يطالب كل ذي شأن بتنفيذ هذه الإلتزامات.

كل هذا ما لم يوجد نص في نظام الإتحاد يخالفه.

(2)- ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر.

  ماده 867

(1)- أجر المأمور يحدده القرار أو الأمر الصادر بتعيينه.

(2)- ويجوز عـزله بقرار تتوافـر فيه الأغلبية المشار إليها في المادة 864 أو بأمر يصدر من رئيـس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار بعد إعلان الشركاء لسماع أقوالهم في هذا العزل.

ماده 868

(1)- إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الإتحاد بالأغلبية المنصوص عليها في المادة 864 ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك.

(2)- فإذا قرر الإتحاد تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك العقار لأعمال التجديد، دون إخلال بحقوق أصحاب الديون المقيدة.

ماده 869

(1)- كل قرض يمنحه الإتحاد أحد الشركاء لتمكينه من القيام بالتزاماته يكون مضموناً بإمتيازعلى الجزء المفرز الذي يملكه وعلى حصته الشائعة في الأجزاء المشتركة من العقار.

(2)- وتحسب مرتبة هذا الإمتياز من يوم قيده.

الأعمال التحضيرية لنظام اتحاد الملاك في القانون المدنى

1 – أجاز المشرع لملاك الطبقات أن يكونوا نقابة فيما بينهم سواء كان ذلك بعد ملكيتهم للطبقات أو قبل أن يملكوها ، كأن يكونوا نقابة لبناء عقار أو لشرائه بقصد أن يتملكوه طبقات .

2 – والغرض من النقابة هو إدارة الأجزاء المشتركة على خير وجه . فإما أن يضع الشركاء لهذه الإدارة لائحة يوافقون عليها جميعاً وتسرى على خلفائهم من بعدهم بما في ذلك الخلف الخاص بشرط التسجيل . وإما ألا يضعوا لائحة ما فتكون الإدارة من حق النقابة وتؤخذ القرارات بالأغلبية (على أساس قيمة الأنصباء) بعد دعوى الأعضاء إلى الاجتماع دعوى صحيحة ، والأمر كذلك فيما لم تنص عليه اللائحة .

3 – وللنقابة بهذه الأغلبية أن تقرر إلى جانب أعمال الإدارة المعتادة أعمال إدارة غير معتادة ، كأن تفرض تأميناً مشتركاً ضد الأخطار التى تهدد العقار أو الشركاء ، ويكون التأمين على جميع البناء لا على الأجزاء المشتركة وحدها ، وكأن تأذن في إجراء أعمال تترتب عليها زيادة في قيمة العقار على نفقة من يطلب ذلك من الملاك ، وتضع النقابة الشروط اللازمة لإجراء هذه الأعمال والتعويضات المترتبة عليها .

4 – ولما كانت النقابة في حاجة إلى سنديك يتولى تنفيذ قراراتها فهي التى تعينه بالأغلبية المتقدمة ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين السنديك بأمر من القاضى الجزئى بناء على طلب أحد الشركاء بعد سماع الباقين أو إعلانهم إعلاناً صحيحاً ويجوز عزل السنديك بالأغلبية أو بأمر القاضي وهو الذى يمثل النقابة أمام القضاء حتى بالنسبة للملاك أنفسهم . وأهم واجبات السنديك هو أن يقوم بحفظ الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها وأن ينفذ قرارات النيابة ، وأن يطالب كل ذي شأن بتنفيذ إلتزاماته .

5 - وإذا هلك البناء بحريق أو بغارة جوية أو بأى سبب آخر ، نظرت النقابة في أمر تجديده . فإذا قررت التجديد بالأغلبية المتقدمة ،خصص لهذا العمل ما عسى أن يكون مستحقاً من تعويض بسبب هلاك البناء ، مع عدم الإخلال بالحقوق العينية التى قد تكون إنتقلت إلى مبلغ التعويض كما هو الحال في الرهن الرسمي .

6 – وللنقابة أن تمنح قرضاً لأحد الشركاء لتمكينه من القيام بإلتزاماته ، وهذا القرض يكون مضموناً بإمتياز على الجزء المفرز الذى يملكه وعلى نصيبه الشائع في الأجزاء المشتركة ، ويجب قيده ليأخذ مرتبته من وقت القيد أما إذا أعطى القرض لغرض آخر فلا يكون ممتاز .

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 6 – ص183 و184)

التعليق والشرح على نظام اتحاد الملاك للعقار الواحد

انشاء اتحاد الملاك وفقا للقانون المدنى

 1 ـ يتبين من نص المادة 862 مدنى ان ملاك طبقات البناء وشققها يجوز لهم أن يكونوا فيما بينهم إتحاداً لإدارة الأجزاء الشائعة فى البناء ، وذلك إذا رغبوا في الانتفاع بما يكون للإتحاد في الانتفاع بما يكون للإتحاد في إدارة الأجزاء الشائعة من سلطات أوسع وتيسيرات أكثر عما يكون عليه الأمر لو أنهم اقتصروا على تطبيق القواعد المقررة في إدارة المال الشائع .

ويجب ، لتكوين هذا الإتحاد ، إجماع الملاك على تكوينه ، إذ أن سلطاته أوسع من سلطات المدير العادي للمال الشائع ، ويكون جميع الملاك أعضاء في الإتحاد ما داموا قد أجمعوا على إنشائه .

وليس من الضروري أن يتكون هذا الإتحاد بعد إنشاء البناء ، بل يجوز أن يكون الغرض من تكوين الإتحاد هو بالذات الحصول على بناء متعدد الطبقات والشقق ، يبنيه الإتحاد أو يشتريه ، ثم يوزع طبقاته وشققه على الأعضاء ، وفى هذا تشجيع كبير على الإكثار من ملكية الطبقات ، أشد ما تكون الحاجة إليها في وقت اشتدت فيه أزمة المساكن عقب الحربين العالمتين الأولى والثانية ، وعلى أثر تزايد السكان تزايداً سريعاً .

(الوسيط - 8 - للدكتور السنهوري - المرجع السابق - ص1026 و1027)

2 - تقتضى إدارة البناء المشترك قيام هيئة تتولى ذلك ، هذه الهيئة هي ما يطلق عليها ، إتحاد ملاك طبقات البناء الواحد ، وتشكل هذه الهيئة من الشركاء فيما بينهم بقصد إدارة العقار المشترك . وتقوم هذه الهيئة حيثما توجد ملكية مشتركة في عقار مقسم إلى طبقات أو شقق ، وقيام هذه الهيئة أمر جوازي في القانون المدني . أما في قانون الإيجار فإن قيام هذا الإتحاد يكون وجوبياً إذا جاوز عدد الطوابق أو الشقق خمساً وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص . ولم ينص القانون على أن إتحاد الملاك يعتبر شخصاً معنوياً ، ولكنه مع ذلك يعتبره شخصاً معنوياً ، إذ يقر له ذمة مالية مستقلة ، ويجيز له التقاضى بإسمه عن طريق مأمور يتولى ذلك . وثبوت الشخصية المعنوية للجمعية أو الإتحاد يكون بقصد القيام بأعمال العقار المشترك . ويعين للإتحاد مأمور ، ويبين القانون كيفية تعيينه ومهمته وأجره وكيفية عزله .

(حق الملكية - للدكتور منصور مصطفى - المرجع السابق - ص258 و259)

3 - وفقاً لنص المادة 863 مدني يجب التمييز بين ، فرضين :

الأول : أن توجد فعلاً ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق ، ثم يكون الملاك إتحاداً يتولى إدارته .

والفرض الثاني : أن يتفق عدد من الأشخاص على تكوين إتحاد فيما بينهم بقصد بناء عقارات أو مشتراها لتوزيع ملكيتها عليهم .

ففى الفرض الأول حيث توجد فعلاً ملكية الطبقات أو الشقق نلاحظ أولاً أن المشرع قد جعل تكوين الإتحاد بين الملاك جوازياً . ونظراً إلى أن هذا الإتحاد يعتبر جماعة من الأشخاص ذات صفة دائمة لغرض غير الحصول على الربح ، فتتحقق فيه مقومات الجمعية ، ولكن المشرع لم يسمه جميعة ، كما أن أخضعه لأحكام تختلف عن أحكام الجمعيات ، فدل بذلك على أنه يقصد عدم إخضاعه لأحكام الجمعيات . وإذا كان المشرع لم ينص صراحة على إعتبار الإتحاد شخصاً معنوياً ، إلا أن النصوص تدل على أنه يعتبره شخصاً ، إذ تفيد هذه النصوص أن للإتحاد ذمة وأن له حق التقاضى ، لكن الإعتراف للإتحاد بالشخصية لا يعنى أنه هو مالك البناء ، فتبقى ملكية البناء للأعضاء لكل منهم طبقته أو شقته ملكية مفرزة وحصة شائعة في الأجزاء المشتركة ، فتقتصر ذمة الإتحاد نفسه على الإشتراكات إلى يدفعها الأعضاء.

(الحقوق العينية الأصلية - للدكتور محمد علي عمران - المرجع السابق - ص347 و348)

4 - يتبين من نص المادة 862 مدنى أن الملاك للطبقات أو الشقق أن يكونوا فيما بينهم إتحاداً . ولا يشترط أن يتم تكوين هذا الإتحاد بعد إنشاء البناء أو في أثناء إنشائه . بل يجوز أن يكون الغرض من تكوين هذا الإتحاد هو بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها بعد ذلك على أعضائها .

ولكن بصدور القانون 49 لسنة 1977 ( م73 منه ) أصبح قيام إتحاد الملاك يتم بقوة القانون إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمس أشخاص .

(الحقوق العينية الأصلية - للدكتور - محمد علي عمران - المرجع السابق - ص347 و348)

<><>

كيفية الادارة في حالة عدم وجود نظام محدد لإدارة العقار

 1 - يخلص من هذا النص أنه إذا لم يضع الإتحاد لائحة تنظيمية يسير عليها في إدارته للأجزاء الشائعة أو إذا خلت اللائحة التنظيمية الموضوعة من نص في المسألة التى يبحث الإتحاد فيها ، فإن سبيل الإتحاد في القيام بمهمته من الإدارة هو اتخاذ قرارات فردية فى كل مسألة من المسائل التى تعرض له على حده . سواء أكانت تعلقت المسألة بالإدارة المعتادة أو غير المعتادة ففى الحالتين يتخذ الإتحاد قرارات فردية بأغلبية عادية محسوبة على أساس قيمة أنصبة الملاك ،وتكون قراراته في هذه الحالة ملزمة لجميع الملاك من وافق منهم ومن لم يوافق .

ويشترط لصحة هذه القرارات الفردية :

1 - أن يدعى جميع ملاك الطبقات والشقق إلى الإجتماع الذى يعقده الإتحاد بكتاب موصى عليه من مأمور الإتحاد أو من يقوم مقامه ( فلا يكفى الخطاب العادى ، ولا الدعوة الشفوية بالأولى ) .

2 - أن يصدر القرار بأغلبية جميع الملاك (بحسب قيمة الأنصباء) من حضر منهم ومن لم يحضر ، فلا تكفى أغلبية الحاضرين .

2 - إذا لم يوجد إتفاق على إدارة الأجزاء المشتركة ، أو خلا النظام من النص على بعض الأمور ، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الإتحاد . وتصدر القرارات في هذا الشأن من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الانصباء ، وتكون هذه القرارات ملزمة للجميع ، إنما يشترط لذلك أن يدعى جميع ذوى الشأن إلى الإجتماع بكتاب موصى عليه .

3 - لم يجعل القانون المدني المصري وضع نظام للإتحاد أمر إجبارياً ، ولكنه جعل منه نظاماً إختيارياً . وفى حالة عدم وجوده أو خلوه من بعض الأمور ، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الإتحاد ، وتكون قراراته في ذلك ملزمة ، بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه إلى الإجتماع . وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك ومحسوبة على أساس قيمة الأنصباء .

وإلى جانب وضع ذلك النظام يتولى الإتحاد اعمال الإدارة اللازمة ، ولا يقتصر الأمر على أعمال الإدارة المعتادة فقط ، بل وكذلك يمتد إلى أعمال الإدارة غير المعتادة .

قد يضع ملاك الطبقات أو الشقق نظاماً يكفل حسن الإنتفاع بالعقار المشترى وحسن إدارته ، وقد يختلف الأعضاء فلا يضعون هذا النظام ، وقد لا يفكرون أصلاً في وضعه ، وقد يضع الملاك هذا النظام ويغفلون فيه النص على بعض الأمور ، وعندئذ تكون إدارة الأجزاء المشتركة وحسن إدارتها من قبل الإتحاد ، وتكون قراراته في ذلك ملزمة بشرط أن يدعو جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه إلى الإجتماع ، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصبة . فأعمال الإدارة هنا سواء أكانت عادية أو غير عادية تدخل في إختصاص إتحاد الملاك . ولا يشترط في أعمال الإدارة غير العادية  كما هو الحال في الشيوع العادى - توافر أغلبية خاصة بل يكفى أن يصدر القرار من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء . وحتى تنفذ قرارات الأغلبية بالنسبة للأقلية يجب دعوة جميع ذوى الشأن إلى حضور الإجتماع ، وتتم هذه الدعوى بكتاب مسجل .

(الحقوق العينـية الأصلية - للدكتور محمد علي عمران - المرجع السابق - ص350)

التأمين على العقار

   بالبناء على نص المادة 865 مدني أن يفرض تأميناً على البناء من الحريق مثلاً ، وله في سبيل ذلك أن يفرض على الأعضاء تحمل أقساط التأمين الواجبة ، ويكون كل عضو مستفيداً من التعويض الذى يدفع إذا ما حدث الخطر المؤمن منه بنسبة حصته . وللاتحاد أيضاً أن يأذن في إجراء اية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة قيمة العقار كله أو بعضه ، فلا يصح للإتحاد أن يأذن في إجرائها . والأغلبية المشترطة لإعطاء هذا الإذن هي الأغلبية العادية محسوبة على أساس الأنصباء . فإذا لم تتوافر الأغلبية المطلوبة ، وطلب أحد الملاك أو بعضهم القيام بها . فللإتحاد بنفس الأغلبية أن يأذن له أو لهم في القيام بهذه الأعمال . على أن يتحمل نفقاتها من يطلب بها . وللإتحاد أن يضع الشروط اللازمة للتثبيت من سلامة العمل ، وأن زيادته في قيمة البناء . وقد يفرض على المالك الذى يريد أن ينفرد بالعمل تعويضات لمصلحة الشركاء الآخرين ، إذا ترتب على هذا العمل حرمانهم - مثلا - من الإنتفاع بالأجزاء المملوكة ملكية مشتركة بعض الوقت

(الحقوق العينية الأصلية - للدكتور محمد علي عمران - المرجع السابق - ص351 ، والوسيط - 8 - للدكتور السنهوري - المرجع السابق - ص1033 وما بعدها)

تعيين مدير لاتحاد الملاك

يكون للإتحاد مدير يتولى تنفيذ قراراته ، فالمدير هو أداة الإتحاد التنفيذية . ويعين المدير بقرار تصدره أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء ، ويجوز أن يكون المدير من غير الشركاء ، وإن لم تتحقق هذه الأغلبية عين المدير بأمر يصدر من السلطة القضائية المختصة بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم ، وعلى المدير إذا إقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه الإلتزامات . بيد أن الحكم المنصوص عليه في المادة 866 مدني ليس من النظام العام ، فيجوز أن يضمن الملاك نظام الإتحاد غير ما هو منصوص عليه فيها .

ويمثل المدير الإتحاد أمام القضاء ، فترفع الدعاوى بإسمه بإعتباره ممثلاً للإتحاد ، وعليه أيضاً ترفع الدعاوى ، وهو يمثل الإتحاد أمام القضاء أيضاً حتى في مخاصمة الملاك إذا إقتضى الأمر .

(الحقوق العينية الأصلية - للدكتور محمد علي عمران - المرجع السابق - ص253 ، حق الملكية - للدكتور منصور مصطفى منصور - المرجع السابق - ص263)

أجر مدير اتحاد الملاك

يتولى إتحاد الملاك تحديد أجر المدير ، إذا كان هذا الأخير قد عين بقرار من الإتحاد ، ويتحدد أجره بمعرفة القضاء إذا كان هذا الذى تولى تعيينه .

وكما يجوز لأغلبية الملاك تعيين المدير ، فإنه يجوز لها عزله ، وإذا عينه القضاء فله أيضاً عزله . والذى يتولى التعيين أو العزل - عندئذ - هو رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار ، بعد إعلان الشركاء لسماع أقوالهم فى هذا العزل .

(الحقوق العينية الأصلية - للدكتور محمد علي عمران - المرجع السابق - ص253)

سلطات اتحاد الملاك في حالة هلاك العقار

إذا لم يوجد إتفاق على عدم تجديد البناء ، يجوز للإتحاد بالأغلبية العادية أن يقرر تجديد البناء عند هلاكه هلاكاً كلياً أو جزئياً . وليس هناك ما يمنع من أن يقرر الإتحاد تجديد البناء على وجه مختلف عما كان عليه ، ويلتزم الملاك بالاشتراك في نفقات التجديد . وإذا كان هناك تعويض يستحقه الملاك بسبب الهلاك كمبلغ التأمين أو التعويض الذى يدفعه من تسبب بخطئه في الهلاك أو التعويض الذى تقدمه الدولة على سبيل المساعدة في حالة الكوارث العامة كالحرب أو الزلزال ، فيخصص التعويض لأعمال التجديد . ولما كان التعويض يستحق للملاك كل بحسب نصيبه ، فمقتضى تخصيصه لأعمال التجديد أن يكون نصيب كل منهم في التعويض محملاً بحق إمتياز لضمان الوفاء بنصيبه في نفقات التجديد ، ويكن الإمتياز تالياً فى المرتبة للحقوق العينة التبعية التى قيدت قبل الهلاك وهي التى تنتقل إلى التعويض وفقاً لنصوص المواد 1049 ، 1095 ، 1102 ،1136  مدني  .

امتياز دين اتحاد الملاك في حالة اقراض احد الشركاء

1 - يتضح من كل ما سبق أن المالك يلتزم بدفع ما يخصه في نفقات إدارة الأجزاء المشتركة ، كما يلتزم بدفع ما يخصه من نفقات في تجديد البناء ، عندما يقرر الإتحاد التجديد . وقد لا يتيسر له الوفاء بإلتزاماته هذه ، فيمنحه الإتحاد قرضاً لتمكنه من الوفاء (مادة 869 مدنى) .

ويبدو من صياغة نص المادة 869 مدنى ، ومقارنته بالنصوص الأخرى ، أن الأغلبية لا تكفى لتقرير منح أحد الأعضاء قرضاً بحيث يلزم هذا القرار جميع الأعضاء ، إذ أن المشرع لم ينص على خلاف النصوص الأخرى ، على أن قرار الإتحاد بمنح القرض يكون بالأغلبية . وعلى ذلك يلزم حتى يلتزم أحد الأعضاء بالمساهمة في القرض الذى يمنحه الإتحاد لغيره أن يكون قد وافق على هذا القرار 

(حق الملكية - للدكتور منصور مصطفى منصور - المرجع السابق - ص262)

2 - لقد أراد المشرع بالحكم الوارد بنص المادة 869 مدني أن يشجع الإتحاد على أن يفرض الأعضاء من ماله الخاص لتمكينهم من القيام بإلتزاماتهم الناشئة لبعض الأجزاء المشتركة ، فقرر الإتحاد إمتيازاً - في سبيل إستيفاء ماله من قروض - على حصة الشريك المقترض المفرزة والشائعة معاً . وبما أن هذا الإمتياز لا يرد إلا على عقار ، فلا تحسب مرتبة إلا من تاريخ قيده .

(الحقوق العينية الأصلية - للدكتور محمد علي عمران - المرجع السابق - ص352 )

3 - أراد القانون تشجيع الإتحاد على اقراض العضو مالاً لهذا الغرض حتى يتيسر العضو القيام بإلتزاماته ، تكفل للإتحاد أن يسترد هذا القرض من العضو بأن جعل القرض مضموناً بحق إمتيازاً على الطبقة أو الشقة التى يملكها العضو المقترض وعلى ما يتبع هذه الطبقة أو الشقة من حصة شائعة للعضو في الأجزاء المشتركة للبناء . ولما كان حق الإمتياز هذا هو حق إمتياز خاص على عقار ، فأنه يجب قيده وتحسب مرتبته من يوم هذا القيد .

أما إذا كان القرض ليس الغرض منه تمكين العضو من القيام بإلتزاماته ، فإن القانون لا يجعله مضموناً بحق إمتياز ، وذلك حتى يتردد الإتحاد طويلاً قبل أن يقوم على اقراض العضو مالا لسبب لا يمت إلى قيام بإلتزاماته .

ونص المادة 869 مدني مستقى من نص المادة 11 مدني فرنسي ، بتوسع ينتقده بعض الفقهاء في مصر .

(الوسيط - 8 - للدكتور السنهوري - المرجع السابق - ص1035 و1036)

<><>

أحكام محكمة النقض عن نظام اتحاد ملاك العقار

·        إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر في البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 24/10/1984 بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم  ... بالدور  ... من العقار المبين في صحيفة الدعوى، والتي تتعادل مع حصة شائعة في العقار مقدارها ... وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني - وهى ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعا إجباريا في أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، ورغم ذلك ظل - المطعون ضده - مصرا على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم ... لسنة ... المقدم منه تجديدا للطلب رقم .... لسنة  ... ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم .........في .......... على أن البيع لهؤلاء المشترين - ومن بينهم الطاعن - ينصب على حصة شائعة مقدارها 12س 14ط في كامل أرض ومباني العقار، وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة، فضلا عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل في 24/10/1984 - وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه في تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه في البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان (شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل) فإن ذلك يشكل خطأ في جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققا حكما. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) على مجرد القول بأنه "لم يستوف ما اتفق عليه في العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار" فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

 [الطعن رقم 5414 -  لسنــة 63 ق  -  تاريخ الجلسة 13 / 02 / 2001 -  مكتب فني 52 -  رقم الجزء  1 -  رقم الصفحة 312]

 حكم نقض كامل عن اتحاد ملاك العقار


بسم الله الرحمن الرحيم

باسم الشعب

محكمة النقض

الدائرة المدنية

برئاسة السيد المستشار / عبد العال السمان      نائب رئيس المحكمة

وعضوية السادة المستشارين / د. سعيد فهمي خليل

/ محمد جمال الدين سليمان           و/ السيد عبد الحكيم  و/ ممدوح القزاز

نواب رئيس المحكمة

وبحضور رئيس النيابة السيد / مجدى الشريف .

وأمين السر السيد / أحمد مصطفى النقيب .

في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بمدينة القاهرة .

في يوم الثلاثاء 21 من صفر سنة 1427 هـ الموافق 21 من مارس سنة 2006 .

أصدرت الحكم الاتي

في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 9031 لسنة 75ق .

المرفوع من

1 - السيد /....................................

 

2 – السيد / .................................

 

لم يحضر أحد  عن الطاعنين .

ضد

السيد / ...........................................

لم يحضر أحد عن المطعون ضده .

في يوم 3/1/2005 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف إسكندرية الصادر بتارخ10/11/2004 في الاستئنافيين رقمي 2889 ، 5592 لسنة 60ق – وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعنان الحكم بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه وإحالة القضية إلى محكمة استئناف إسكندرية وذلك للفصل فيها من جديد مع إلزام المطعون ضده المصاريف والأتعاب .

وفى اليوم نفسه أودع الطاعنان مذكرة شارحة .

وفى 11/1/2005 أعلن المطعون ضده بصحيفة الطعن .

ثم أودع النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه . وبجلسة 6/12/2005 عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة 3/1/2006 وبها سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها والمحكمة أرجأت إصدار الحك إلى جلسة اليوم .

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار/ المقرر / السيد عبد الحكم السيد  -  نائب رئيس المحكمة – والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنين الدعوى 4829 سنة 2000 مدني محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحك بإلزام الطاعن الأول في مواجهة الثاني بتسليمه عين النزاع المبينة بصحيفة الدعوى وعقد البيع المؤرخ 13/9/1999 مع إلزامه بأن يؤدى له مبلغ 30000 جنيه قيمة الشرط الجزائي بهذا العقد على سند من أنه إشترى العين من الطاعن الأول الذى لم يسلمها إليه فأقام الدعوى ، ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره الأصلى والتكملي حكمت بإلزام الطاعن الأول في مواجهة الطاعن الثاني بتسليم العين وأن يؤدى للمطعون ضده مبلغ 8400 جنيه كتعويض إتفاقي بحكم استأنفه الأول بالاستئناف 2889 سنة 60ق إسكندرية واستأنفه الثاني لدى ذات المحكمة بالاستئناف 5592 سنة 60ق ، قضت المحكمة برفضهما وتأييد الحكم المستأنف . طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض ، أودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه ، عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتأويله وفي بيان ذلك يقولان أن الطاعن الأول تمسك لدى محكمة الموضوع بعدم قبول الدعوى قبله لرفعها عليه بشخصه دون صفته كمأمور إتحاد الملاك التى تعاقد بها مع المطعون ضده غير أن الحكم المطعون فيه رد على ذلك بأنه تناضل في موضوع الدعوى أمام محكمة أول درجة بصفته الشخصية وأنه أبدى دفاعه أمامها بصفته بائعاً وليس بصفته مأموراً لإتحاد الملاك وهو ما لا يواجه الدفع بعدم قبول الدعوى بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى سديد ذلك أن النص في المادة 52 من القانون المدني على أن الأشخاص الإعتبارية هي

 1 – الدولة وكذلك المديريات والمدن والقرى بالشروط التى يحددها القانون والإدارت والمصالح وغيرها من المنشآت العامة التى يمنحها القانون شخصية إعتبارية .... "

وفي المادة 53 منه على أن  

(1 – الشخص الإعتباري يتمتع بجميع الحقوق إلا ما كان منها ملازماً لصفة الإنسان الطبيعية وذلك في الحدود  التى قررها القانون

 2 – فيكون له

(أ) ذمة مالية مستقلة .

 (ب) أهلية في الحدود التى بعينها سند إنشائه أو التى يقررها القانون .

(ج) حق التقاضى .

(د) .....

 3 – ويكون له نائب يعبر عن إرادته )

 يدل على أنه متى إكتسبت إحدى الجهات أو المنشآت الشخصية الإعتبارية فإن القانون يخولها كافة مميزات الشخصية القانونية من ذمة مالية مستقلة وإرادة يعبر عنها نائبها وأهلية لإكتساب الحقوق والإلتزام بالواجبات فضلاً عن أهليتها للتقاضى وذلك وفقاً للقواعد وفي الحدود المقررة بسند إنشائها ويتعين بالتالى مخاطبة الشخص الإعتباري في مواجهة النائب القانوني الذى يحدده سند إنشائه بحيث لا يحاج بأية إجراءات أو تصرفات قانونية توجه إلى غيره ، وإذ كان مفاد نص المادتين 862/1 ، 866/2 من ذات القانون أن إتحاد الملاك هو جمعية من جميع ملاك الطبقات والشقق في البناء الواحد ، يتم تكوينها بغرض إدارة الأجزاء الشائعة في البناء لمصلحة جميع الأعضاء ، وهو يتمتع شأنه في ذلك شأن أية جميعة بالشخصية المعنوية ومن ثم فهو يقاضى ويقاضى ويمثله مأموره أمام القضاء حتى في مخاصمة  الملاك الشركاء إذا إقتضى الأمر ، لما كان ذلك وكان الثابت بعقد البيع سند المطعون ضده في دعواه أن الطاعن الأول وبصفته مأمور إتحاد ملاك البدر قد باع المحل التجاري موضوع النزاع للمطعون ضده ومن ثم فإن مقاضاته بشأن ذلك المحل لا يكون إلا بالصفة التى باع بها وهي مأمور الإتحاد وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأجاز إختصامه في الدعوى بشخصه فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب  نقضه بالنسبة للطاعن الأول .وحيث إن المحكمة وقد انتهت إلى نقض الحكم المطعون فيه بالنسبة للطاعن الأول وكان الحكم المطعون فيه الصادر بإلزام الطاعن الأول في مواجهة الطاعن الثاني بتسليم العين موضوع النزاع نفاذاً لعقد البيع ضد المطعون ضده بتاريخ 13/9/1999 فإن نقض الحكم بالنسبة للطاعن الأول يستتبع حتماً نقضه بالنسبة للطاعن الثاني ، ومن ثم فإن المحكمة تقضى بنقضه بالنسبة له دون حاجة لبحث أسباب الطعن الخاصة به بصحفية الطعن .

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضده المصروفات ومائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة ، وحكمت في موضوع الإستئنافين بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى وألزمت المستأنف ضده المصروفات عن الدرجتين ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

·                    إذا كان الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها وتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها فإن مأمور الاتحاد أيضا هو الذي يمثل الإتحاد في تنفيذ قراراته في هذا الشأن في مرحلة البناء بما يستلزمه ذلك من احتساب تكاليفه وتوزيعها على وحداته كل حسبما تميزت به من صفات وإلى أن يتم توزيع هذه الوحدات على الأعضاء يكون لكل عضو في الاتحاد ملكية مفرزة للوحدة التي اختص بها وملكية شائعة مع باقي الشركاء في الأجزاء الشائعة كالمناور والسلالم والمصاعد والأسطح والأفنية وتنحصر عندئذ سلطات مأمور الاتحاد في إدارة الأجزاء الشائعة من العقار.

 [الطعن رقم 3008 -  لسنــة 62 ق  -  تاريخ الجلسة 17 / 01 / 1999 -  مكتب فني 50 -  رقم الجزء  1 -  رقم الصفحة 110 - تم رفض هذا الطعن]

·        النص في المادة 73 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر التي أبقى عليها القانون رقم 136 لسنة 1981 قد نصت على أن ينشأ بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة 862 من القانون المدني إذا زادت طوابق المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص إلا أن مدة هذا الاتحاد لا تبدأ - وعلى ما نصت عليه المادة التاسعة من النظام النموذجي له - الذي صدر به قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 - إلا من تاريخ قيده بالوحدة المحلية المختصة وعلى ذلك فأنه قبل قيد الاتحاد وتعيين مأمور له يرجع إلى الأصل العام المنصوص عليه في المادة 830 مدني وهو أن يكون شريك على الشيوع ان يتخذ من المسائل ما يلزم لحفظ المال الشائع ويعتبر فيما يقوم به من أعمال في هذا الصدد أصيلا عن نفسه ووكيلا عن سائر الشركاء طالما لم يعترض أحد منهم على عمله.

[الطعن رقم 2442 -  لسنــة 57 ق  -  تاريخ الجلسة 22 / 04 / 2003]

·        إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر في البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 24/10/1984 بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم  ... بالدور  ... من العقار المبين في صحيفة الدعوى، والتي تتعادل مع حصة شائعة في العقار مقدارها ... وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني - وهى ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعا إجباريا في أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، ورغم ذلك ظل - المطعون ضده - مصرا على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم ... لسنة ... المقدم منه تجديدا للطلب رقم .... لسنة  ... ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم .........في .......... على أن البيع لهؤلاء المشترين - ومن بينهم الطاعن - ينصب على حصة شائعة مقدارها 12س 14ط في كامل أرض ومباني العقار، وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة، فضلا عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل في 24/10/1984 - وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه في تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه في البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان (شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل) فإن ذلك يشكل خطأ في جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققا حكما. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) على مجرد القول بأنه "لم يستوف ما اتفق عليه في العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار" فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

 [الطعن رقم 5414 -  لسنــة 63 ق  -  تاريخ الجلسة 13 / 02 / 2001 -  مكتب فني 52 -  رقم الجزء  1 -  رقم الصفحة 312]

<><>

فصل عن نصوص اتحاد الملاك في قانون البناء الموحد

في هذا الفصل نقدم نصوص قانون البناء الموحد ولائحته التنفيذية الخاصة بنظام اتحاد الملاك ( اتحاد الشاغلين ) ، هذا وفى السابق كانت أحكام اتحاد الملاك خاضعة لنصوص قوانين الايجار الاستثنائية 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 ، وبصدور قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 تم الغاء العمل بالقانون السابق وخضوع اجراءات اتحاد ملاك العقار الى قانون البناء ، ولكن هذا القانون لم يلغى نصوص اتحاد الملاك المنصوص عليها في القانون المدنى المصري ، وننوه اننا بصدد تغيير قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 وصدور أخر جديد يتواكب مع العصر

أولا نصوص قانون البناء الموحد

الخاصة بنظام اتحاد الملاك

المواد من 70 الى 97

مادة70

على اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون توفيق أوضاعها بما يتفق مع أحكامه ، وذلك خلال اثنى عشر شهرا من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين .

وإلى أن تصدر اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين يستمر العمل باللوائح والقرارات المنظمة فى شأن اتحادات الملاك .

مادة 71

يصدر الوزير المختص قرارا بنظام اتحاد الشاغلين .

مادة72

تنشأ اتحادات لشاغلي العقارات المبنية والتي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات ، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية ، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها ، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار ، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة ، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة ، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .

وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين ، إخطار شاغلي العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتي لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين ، أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة73

فى حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل ، تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلي العقار .

مادة74

يجوز لمجالس إدارات اتحادات الشاغلين القائمة فى مجمع سكنى أن تنشئ فيما بينها اتحادا للتنسيق فى المسائل المشتركة ولمعاونة تنفيذ الجهات الإدارية لواجباتها المحلية وذلك وفقا للضوابط التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة75

يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ، وله فى سبيل ذلك التعاقد مع شركات صيانة المباني المقيدة لدى الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة76

تتولى الوحدات المحلية المختصة قيد الاتحادات وتحديث البيانات الخاصة بعضويتها ومتابعة قيامها بالتزاماتها ، ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد وطبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

وينشأ سجل خاص لقيد اتحادات الشاغلين بكل وحدة محلية . ويؤشر فى هذا السجل بما يرد للوحدة المحلية من محاضر الجمعيات العمومية وقراراتها والتظلمات من قرارات الاتحاد وأي شأن من شئونه ، مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها وذلك طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة77

يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى العقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشتريا يعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا . كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين . فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه فى عضويه الاتحاد ، وإذا تعدد الشاغلون للوحدة مثلهم من يختارونه فى العضوية .

وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يكون مالك الوحدة هو عضو الاتحاد ويلتزم بأداء اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الأخرى المقررة وفقا لهذا القانون .

مادة78

تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو ، وفى حالة زيادة عدد الوحدات على سبع ينتخب نائب للرئيس طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة79

يكون مالك وحدات العقار رئيس الاتحاد ، فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم .

فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد انتخبت الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين رئيسا للاتحاد من بين أعضاء الاتحاد من غير الملاك ، فإذا تعذر على الجمعية العمومية تعيين الرئيس أو لم تجد من يقبل التعيين تولت الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين من تراه من غير الشاغلين ، وللجمعية العمومية للاتحاد أن تعين – فى أي وقت تراه – رئيسا للاتحاد بدلا من الرئيس المعين بمعرفة الوحدة المحلية المختصة .

مادة80

مع عدم الإخلال بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية للاتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الاتحاد ، واتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد وذلك وفقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

كما تختص الجمعية العمومية بتحديد الالتزامات المالية التى يلتزم بها الشاغلون ، وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون فى هذا الشأن

مادة81

تشكل الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين من كافة أعضاء الاتحاد وتنعقد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب من مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء على الأقل ، أو بناء على طلب من الجهة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك .

ويعتبر اجتماع الجمعية العمومية صحيحا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الاجتماع إلى جلسة أخرى تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوما من تاريخ الاجتماع الأول ، ويكون الانعقاد فى هذه الحالة صحيحا بحضور أى عدد من الأعضاء .

وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .

ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات .

وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .

وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد

مادة82

على عضو الجمعية العمومية إذا كان شخصا اعتباريا أو مالكا للعقار غير شاغل له أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن يخطر رئيس الاتحاد باسم من يختاره لتمثيله فى العضوية .

وفى جميع الأحوال يجوز لأى عضو ولو كان ممثلا لشخص اعتباري أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن ينيب عنه من يراه فى حضور اجتماعات الجمعية العمومية ، وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

وعلى كل عضو بالجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين فى حالة التصرف فى الوحدة التى يشغلها سواء بالبيع أو الإيجار أن يخطر الوحدة المحلية ورئيس الاتحاد كتابة بهذا التصرف .

ولا تقبل عضوية العضو الجديد إلا بعد سداد ما على الوحدة من التزامات .

مادة83

على عضو الجمعية العمومية الذى لا يقيم فى العقار أن يخطر رئيس الاتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذى يطرأ عليه . وإلا صح إعلانه طبقا للقواعد العامة ولما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة84

توجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للاتحاد إلى جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوما على الأقل وتتم الدعوة وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة85

تتكون موارد الاتحاد من الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين ، أو عائد ناتج استثمار موارد الاتحاد ، أو التبرعات التى يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم ، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات التى تتخذ فى هذا الشأن .

ويتولى أمين الصندوق تحصيل الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية ، وإعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامي وعرضهما على الجمعية العمومية وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة86

يتولى مجلس إدارة الاتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ، ويتولى رئيس المجلس الدعوة إلى عقد اجتماعات الجمعية العمومية ، كما يباشر إجراءات قيد الاتحاد فى السجلات الخاصة بالوحدة المحلية المختصة ، وعليه أن يخطر الوحدة المحلية بما يطرأ من تعديل على البيانات الخاصة بالعضوية ، ويتولى إدارة وتصريف شئون الاتحاد ، وتمثيله أمام القضاء والجهات الحكومية ، ولمجلس الإدارة أن ينيب غيره فى ذلك .

ويتولى نائب رئيس مجلس إدارة الاتحاد أو أمين الصندوق اختصاصات رئيس الاتحاد فى حالة غيابه

مادة87

يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها ، وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديده أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .

ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم .

وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية .

مادة88

يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .

مادة89

يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل الاتحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة فى هذا القانون والتي ترتبت فى ذمة السلف .

( الفصل الثاني )

فى شأن صيانة وترميم العقارات المبنية
وهدم المنشآت الآيلة للسقوط

مادة90

مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 144 لسنة 2006 المشار إليه ، تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم من خلال لجنة أو أكثر فى كل وحدة محلية تشكل من مهندسين أو مكاتب هندسية أو جهات هندسية متخصصة معاينة وفحص المباني والمنشآت ، وتقرير ما يلزم اتخاذه للمحافظة على الأرواح والأموال سواء بالصيانة أو الترميم أو التدعيم لجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله أو بالهدم الجزئى أو الكلى طبقا لما توضحه اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .

وتقدم اللجنة تقريرها إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم لتصدر قراراتها فى ذلك متضمنة المدة اللازمة لتنفيذ الأعمال المطلوبة ، وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبنى مؤقتا جزئيا أو كليا ، وفى حالتي الهدم الجزئى أو الكلى تعتمد القرارات من المحافظ المختص أو من ينيبه خلال أسبوع على الأكثر من تاريخ استلام تقارير اللجنة .

وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد ومعايير اختيار المهندسين والمكاتب الهندسية والجهات الهندسية المتخصصة المشار إليها فى الفقرة الأولى ، وكذا كيفية تشكيل اللجان ، والقواعد والإجراءات التى تتبع فى مزاولة أعمالها ، كما تبين اللائحة الاعمال التى تعتبر من أعمال الصيانة أو الترميم أو التدعيم أو الهدم الجزئى أو الكلى فى تطبيق أحكام هذا القانون .

مادة91

تعلن القرارات المشار إليها فى المادة السابقة إلى ذوى الشأن من الملاك وشاغلي العقار ، وإلى ملاك العقارات المؤجرة طبقا للقانون رقم 4 لسنة 1996 ، وأصحاب الحقوق واتحادات الشاغلين المنصوص عليها بالفصل الأول من هذا الباب بالطريق الإداري ، وتعاد صورة منها إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ، فإذا تعذر إعلان أي منهم يتم الإعلان بإيداع نسخة من القرارات فى مقر الوحدة المحلية وقسم الشرطة أو نقطة الشرطة الواقع فى دائرتها العقار ، ويخطر ذوو الشأن بذلك الإيداع بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ، وفى جميع الأحوال تلصق نسخة من القرار فى مكان ظاهر بواجهة العقار .

مادة92

يجوز لذوى الشأن أو اتحادات الشاغلين التظلم من القرارات التى تصدرها اللجنة المشار إليها بالمادة (90) ، وفقا لأحكام هذا القانون وذلك خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إخطارهم بهذه القرارات ، ويكون التظلم بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول .

وتختص بنظر التظلمات لجنة تشكل بمقر الوحدة المحلية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بقرار من المحافظ المختص ومكونة من :

1- قاض بدرجة رئيس بالمحكمة الابتدائية التى يقع فى دائرتها العقار يندب وفقا لقانون السلطة القضائية رئيسا ، وعضوية كل من :

2- مدير مديرية الإسكان بالمحافظة أو من ينوب عنه .

3- مهندس استشاري مدنى لا تقل خبرته عن خمسة عشر عاما .

4- اثنين من المهندسين المتخصصين فى الهندسة المدنية من غير العاملين بالجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بالوحدة المحلية يختارهما المحافظ المختص لمدة سنتين قابلة للتجديد مرة واحدة .

ويشترط لصحة انعقادها حضور رئيسها وثلاثة على الأقل من أعضائها من بينهم اثنان من المهندسين ، وتصدر قراراتها بأغلبية أصوات الحاضرين ، وعند التساوي يرجح الجانب الذى منه رئيس اللجنة .

وعلى اللجنة أن تبت فى التظلمات المقدمة إليها ، وإبلاغ ذوى الشأن خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديمها ، وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون القواعد والإجراءات التى يتم بها الإخطار ، وكيفية إعلان قراراتها إلى ذوى الشأن واتحاد الشاغلين والجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وتعتبر قرارات اللجنة نهائية .

مادة93

مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بهذا القانون ، يجب على المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائي فى شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقا لأحكام هذا القانون ، وذلك فى المدة المحددة لتنفيذه .

وللجهة الإدارة المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى حالة امتناع المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال عن تنفيذ قرار اللجنة النهائي فى المدة المحددة لذلك أن تقوم بتنفيذه عن طريق الشركات المتخصصة على نفقة صاحب الشأن ، وتحصل قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري .

وفى حالة عدم وجود اتحاد شاغلين يجوز للمستأجر إذا تأخر المالك والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائي أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل فى أن يجرى الأعمال المقررة دون الحاجة إلى الحصول على موافقة المالك ، وأن يستوفى ما أنفقه خصما من مستحقات المالك لديه .

مادة94

إذا اقتضت أعمال الترميم أو الصيانة أو الهدم الجزئى إخلاء المبنى مؤقتا من شاغليه حرر محضر إداري بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم ، وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بإخطارهم بالإخلاء فى المدة التى تحددها فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإداري ، ولشاغلي البناء الحق فى العودة إلى العين بعد ترميمها أو تدعيمها دون الحاجة إلى موافقة المالك ، ويتم ذلك بالطريق الإداري فى حالة امتناع المالك .

ويعفى الشاغل من سداد الأجرة وتوابعها وأية التزامات مالية أخرى عن مدة الإخلاء التى استلزمتها أعمال الترميم أو الصيانة أو الهدم الجزئى .

ولا يجوز مد هذه المدة إلا بقرار من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ، وتعتبر العين خلال هذه المدة فى حيازة الشاغل قانونا

مادة95

على شاغلي العين التى صدر قرار نهائي بهدمها كليا أن يبادروا إلى إخلائها فى المدة المحددة فى القرار ، فإذا امتنعوا عن الإخلاء كان للجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم إخلاؤها بالطريق الإداري وعلى نفقتهم دون أي إجراءات

مادة96

تلتزم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى أحوال الخطر الداهم بإخلاء العقار ، وكذلك المباني المجاورة عند الضرورة من السكان بالطريق الإداري واتخاذ ما تراه لازما من الاحتياطات والتدابير إلا فى حالة تهديد البناء بالانهيار العاجل ، فيكون لها فى هذه الحالة الحق فى إخلائه فورا .

كما يكون لها فى حالة الضرورة القصوى هدم العقار جزئيا أو كليا بموجب حكم من قاضى الأمور المستعجلة بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار .

مادة97

ينشأ صندوق يتولى الإقراض بدون فوائد لأعمال الصيانة والترميم للمباني السكنية وتوفير مساكن بديلة للمساكن الآيلة للسقوط يتمتع بالشخصية الاعتبارية العامة ، ويكون من بين موارده :

1- ما يخصص له من الموازنة العامة للدولة بما لا يقل عن 0.5% ( خمسة فى الألف) من الموازنة الاستثمارية للدولة .

2- الهبات والتبرعات وعوائد استثمار أمواله .

ويصدر بنظام الصندوق وبقواعد الاقتراض منه قرار من رئيس الجمهورية .

ثانيا للائحة التنفيذية للقانون رقم 119 لسنة 2008
بشأن نظام اتحاد الملاك والمسمى
تنظيم إتحاد الشاغلين

مادة (204) :

يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار في لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .

تتولي الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتي تستوجب تكوين اتحاد شاغلين طبقاً للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها

وعلي الإدارة المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام إتحاد الشاغلين إخطار شاغلي العقارات التي تسري عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتي لم يتم إنشاء الإتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، وذلك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، مع لصق نسخه من الإخطار في مكان ظاهر من العقار.

ويباشر رئيس الإتحاد إجراءات قيد الإتحاد لدي الإدارة المختصة وذلك خلال مدة خمس وأربعون يوماً من تاريخ انتهاء المدة المشار إليها في الفقرة السابقة ويكتسب الإتحاد الشخصية الإعتبارية اعتباراً من تاريخ قيده .

مادة (205):

علي شاغلي تلك العقارات إنشاء اتحادات للشاغلين وفقاً لنظام إتحاد الشاغلين الصادر بالقرار الوزاري.

كما يجوز إنشاء إتحاد يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة علي ألا يقل إجمالي عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات.

مادة (206):

في حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذه التجمعات وبالتنسيق مع المنمي العقاري بتأسيس شركة أو أكثر للإدارة والصيانة يعهد إليها بمهام إتحاد الشاغلين وفقاً لأحكام القانون إضافة إلي صيانة المرافق العامة والخدمات داخل هذا التجمع ، وتشكل الجمعية العمومية للشركة من ممثلي جميع العقارات بالتجمع السكني.

ويشكل أول مجلس إدارة للشركة من سبعة أعضاء يتم اختيار أربعة منهم من بين أعضاء الجمعية العمومية بالانتخاب ، ويمثل المنمي العقاري للتجمع السكني ثلاثة أعضاء ، وتتولي الجمعية العمومية تحديد مدة المجلس.

وفي التجمعات السكنية القائمة التي سبق وضع نظام للإدارة والصيانة بها عليها توفيق أوضاعها وفقاً لأحكام القانون وهذه اللائحة.

مادة (207):

يجوز تشكيل إتحاد تنسيقي بين عدة اتحادات قائمة لعقارات أو مجمعات سكنية للتنسيــــق في المسائل المشتركة بين تلك العقارات ( حدائق – أماكن انتظار سيارات – أسـوار – مظلات …. الخ) .

ويتكون الإتحاد التنسيقي من ممثل لكل إتحاد قائم يتم اختياره من مجلس إدارة هذا الإتحاد ، ويتم انتخاب رئيس الإتحاد التنسيقي وأمينا للصندوق من بينهم .

ويتولى رئيس الإتحاد التنسيقي مع ممثلي الاتحادات القائمة تحديد الالتزامات المالية الواجب سدادها عن كل وحدة من وحدات العقارات.

ويقوم ممثلو اتحادات العقارات في الإتحاد التنسيقي بعرض الالتزامات المطلوب سدادها عن كل وحدة علي الجمعية العمومية لكل إتحاد قائم للتصديق عليها.

ويتولى أمين صندوق الاتحاد التنسيقي الصرف علي الأعمال المطلوبة وتقديم حساب ختامي للعرض علي الجمعيات العمومية لاتحادات الشاغلين.

مادة (208):

ينشأ بالإدارة المختصة سجل خاص تقيد به المباني الخاضعة لأحكام نظام إتحاد الشاغلين وتفرد لكل مبني صحيفة أو أكثر يثبت بها كافة بيانات المبني والبيانات المتعلقة بالاتحاد وعلي الأخص :-

– عنوان العقار .

– رقم الترخيص وتاريخه إن وجد .

– وصف العقار .

– حالة العقار إن أمكن .

– اسم مالك أو ملاك العقار .

– عدد الوحدات .

– أسماء الشاغلين وسند الإشغال لكل وحدة إن وجد .

– تاريخ انعقاد الجمعية العمومية التأسيسية .

– أسماء أعضاء مجلس إدارة الاتحاد وصفتهم في مجلس الإدارة

– قرارات الجمعية العمومية مع إرفاق صورة معتمدة من تلك المحاضر

– بيان بالشكاوي والتظلمات من قرارات الجمعية العمومية أو أي شأن من شئون الإتحاد مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها .

وتقوم الإدارة المختصة بتحديث البيانات الخاصة بالعقار وأعضاء الإتحاد وعليها متابعة قيام الإتحاد بالتزاماته المنصوص عليها في القانون والتنبيه علي رئيس الإتحاد أو من ينوب عنه بضرورة الالتزام بالإجراءات والأعمال المطلوب الوفاء بها والتي يثبت عدم تنفيذها .كما تتولي فحص الشكاوي والتظلمات وإبداء الرأي بشأنها وإبلاغه لرئيس الإتحاد بعد

اعتماده من رئيس الجهة الإدارية ليتولى عرضه علي الجمعية العمومية للإتحاد في أول اجتماع لها .

مادة (209):

تنعقد الجمعية العمومية التأسيسية للإتحاد بدعوة من المالك وفي حالة عدم قيامه بالدعوة خلال 15 يوماً من انتهاء مدة الثلاثة أشهر المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الأولي يقوم أي من الشاغلين بالدعوة وتنتخب الجمعية

العمومية من بين أعضائها مجلس إدارة يتولى شئونها وذلك بالاقتراع السري المباشر وتحدد الجمعية العمومية مدة مجلس الادارة على الا تقل عن ثلاث سنوات وذلك علي النحو التالي :-

– اذا كان عدد أعضاء الجمعية أقل من سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس للإتحاد وأمين للصندوق وعضو .

– اذا كان عدد أعضاء الجمعية يجاوز سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس الإتحاد ونائب للرئيس وأمين الصندوق وعضو.

مادة (210):

يكون مالك العقار رئيساً للإتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الإتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للإتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للإتحـاد وكذا أعضاء مجلـس إدارة الإتحاد ما يلي:-

– أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للإتحاد.

– أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي.

– ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه إعتباره

مادة (211):

تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد.

مادة (212):

– تنعقد الجمعية العمومية للإتحاد مرة على الأقل كل سنة أو بناء علي طلب مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء علي الأقل أو بناء على طلب من الإدارة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك.

– وتوجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للإتحاد إلي جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً علي الأقل ، موضحاً بها جدول الأعمال والأوراق التى تعينهم على دراسة المسائل الواردة فيه وتاريخ وموعد ومكان الاجتماع .

– وتسلم الدعوة لأعضاء الإتحاد المقيمين بالعقار أو من يمثلونهم قانوناً مع توقيعهم بما يفيد الاستلام ، وفي حالة تعذر التسليم للعضو الذي لا يقيم بالعقار يكتفي بإعلانه بمحل إقامته أو بموطنه المختار.

– كما يعلن عن الدعوة في لوحة إعلانات بمدخل العقار أو في مكان ظاهر متفق عليه .

ولمجلس الإدارة الاستعانة بمن يراه لإتمام المهام الموكولة له بعد موافقة الجمعية العمومية نظير مقابل مادي .

مادة (213):

على عضو الاتحاد حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفى حالة اعتذاره عن عدم الحضور عليه إبلاغ رئيس الاتحاد كتابه قبل موعد الاجتماع.

وفى جميع الأحوال يجوز لأى عضو ولو كان ممثلاً لشخص اعتباري أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحده واحدة أن ينيب عنه فى حضور اجتماعات الجمعية من يراه من أعضاء الاتحاد

مادة (214):

علي عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الإتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذي يطرأ عليه . والا صح إعلانه في قلم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار .

مادة (215):

– لا يكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الإجتماع إلي جلسة أخري تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوماً من تاريخ الإجتماع الأول ويكون الانعقاد في هذه الحالة صحيحاً بحضور أي عدد من الأعضاء .

– ويجب فى بداية كل جلسة أن تحرر ورقة حضور يثبت بها أسماء جميع الحاضرين وصفتهم سواء كان عضواً أو من ينوب عنه .

– تنظر الجمعية العمومية في الموضوعات المدرجة بجدول الأعمال، كما يجوز لها النظر في المستجد من الموضوعات بموافقة أغلبية الحاضرين من أعضاء الجمعية العمومية .

– تصدر قرارات الجمعية في المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين فإذا تساوت الأصوات رجح الرأي الذي من جانبه الرئيس ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود في.

– وتكون قرارات الجمعية العمومية لإتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الإتحاد.

– تدون محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبيناً به مكان وزمان الاجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذرين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهم حق التصويت من الحاضرين والقرارات الصادرة والأصوات التي حازها كل قرار.

مادة (216):

مع عدم الاخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الإتحاد ولها علي الأخص ما يلـي :-

– انتخاب وعزل رئيس الإتحاد المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الإتحاد أو أحد هم علي أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة .

– إقرار الموازنة التقديرية للإتحاد .

– تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين.

– التصديق علي الحساب الختامي للإتحاد .

– الموافقة علي الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة علي سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ علي طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .

– اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة علي نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم…. الخ )

– النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن.

– العمل علي فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار.

وفي حالة ما إذا كان كافة أعضاء الجمعية العمومية ملاك الوحدات يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية العمومية :-

– تعيين حراسة للعقار وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم.

– تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار .

مادة (217):

تتولي الجمعية العمومية للإتحاد انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة بالاقتراع السري من بين أعضاء الإتحاد .

وفي حالة العزل يشترط لصحة القرار الصادر من الجمعية أن يكون بأغلبية الحضور .

إعداد الموازنة التقديرية لإتحاد الشاغلين

مادة (218):

تتكون

موارد الإتحاد مـن :-

1. الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين.

2. عائد استثمار موارد الإتحـاد المنصوص عليها في القانون.

3. التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم.

4. القروض التي تتاح للاتحاد وفقاً المادة 97 من القانون

مادة (219):

يقوم الاتحاد بإعداد الموازنة التقديرية بناء على حجم الاحتياجات المالية المطلوبة قبل بداية السنة المالية للاتحاد .و يتم إعداد التكاليف التقديرية لبنود الاستخدامات والتي تنقسم إلي مصروفات ثابتة ومصروفات متغيرة علي النحو التالي :-

المصروفات الثابتـة: –

المصروفات الإدارية والشهرية أو الدورية للخدمات والمرافق المشتركة للعقار مثل :-

( المصروفات الإدارية – أجرة الحراسة – استهلاك الكهرباء – استهلاك المياه – الصيانة الدورية لخزانات المياه – الصيانة الدورية لمواتير المياه والمصاعد –النظافة العمومية – الحدائق والتشجير – أجرة الجنائني –أدوات الأمان وطفايات الحريق – … الخ ) .

المصروفات المتغيرة :-

المصروفات المقدرة لمواجهة المستجدات أو الظروف الطارئة للعقار والمرافق المشتركة للعقار مثل:-

( أعمال التدعيم والترميم التي تؤثر علي سلامة العقار – إصلاح الأجزاء المشتركة من مواسير الصرف الصحي و المياه – أعمال الكهرباء والتركيبات في الأجزاء المشتركة –إصلاح خزانات المياه– أعمال البياض والدهانات – أعطال المصاعد – التحسين لأجزاء العقار المشتركة – …الخ ).

ويتم تقدير قيمة المصروفات الثابتة وتوزيعها علي الوحدات لتحديد قيمة الاشتراك الشهري يضاف إليه مبلغ احتياطي تحدده الجمعية العمومية طبقا لحالة العقار تحت حساب المصروفات المتغيرة ولا يتم استخدامه لغير هذا الغرض ، وعند حدوث أي من الظروف الطارئة التي يحتاج فيها العقار إلي مصروفات متغيرة يتم تقديرها بمساعدة الفنيين المختصين وصرفها بموافقة رئيس الاتحاد من المبلغ الاحتياطي وإن لم يكف يتم توزيع القيمة الباقية المطلوبة علي عدد الأعضاء الشاغلين بالاتحاد لسداد الفرق المطلوب فعليا وذلك طبقاً ( للجدول المرفق رقم 3)

مادة (220):

يتم تحصيل الالتزامات المالية من الشاغلين بموجب ايصال تحصيل يسلمه أمين الصندوق للشاغل وتسجل أسماء المسددين فى الجدول المرفق رقم 1 كما يقوم أمين الصندوق بتحصيل مصادر التمويل الاخرى الناتجة عن الاستثمار الخاص بموارد الاتحاد والتبرعات من الغير طبقا للجدول المرفق رقم 2

يمسك مجلس إدارة الإتحاد دفتر لحسن سير العمل مقسما بحيث يشمل :-

سجل العضوية

محاضر جلسات الجمعية العمومية

بيان المصروفات اليوميـــــة (الجدول المرفق رقم 4)

بيان الإيرادات اليومية (الجدول المرفق رقم 5)

بيان متابعة المصروفات والإيرادات .

بيان اشتراكات الشاغلين .

بيان مصادر التمويل

كما يخصص ملف مقسماً لحفظ الاتي :-

جميع الأوراق الخاصة بالأعضاء

المكاتبات

متابعة البنك ( الكشوف والمكاتبات)

صورة إيصالات التحصيل ( سداد الإشتراكات )

وترقم صفحات الدفتر وكذلك أوراق الملف ويخضع الدفتر والملف لرقابة الجمعية العمومية للإتحاد والإدارة المختصة.

مادة (221):

يتولى أمين الصندوق إعداد الحسابات الختامية والمركز المالي ( الميزانية ) من واقع الإيرادات والمصروفات المجمعة حتي تاريخ عمل الميزانية طبقا للجدول المرفق (جدول رقم 6 )

وتعرض خلال مدة لا تزيد علي شهرين من تاريخ انتهاء السنة المالية .

مادة (222):

للإتحاد فتح حساب في أحد البنوك وتبلغ توقيعات من لهم سلطة توقيع الشيكات ( رئيس الإتحاد وأمين الصندوق

مادة (223):

يجب علي أمين الصندوق عرض الموقف المالي علي مجلس إدارة الإتحاد في اجتماعات ربع سنوية علي الاكثر وذلك لتحقيق الرقابة علي النواحي المالية.

الفصل الثاني

في شأن صيانة وترميم العقارات المبني وهدم منشآت الآيلة للسقوط

مادة

(224):

يعتبر من أعمال الصيانة الدورية في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :

– إصلاح وترميم وصيانة خزانات المياه وطلمبات المياه.

– إصلاح وترميم التلفيات في أرضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ والأسطح التي تؤدي إلي تسرب المياه للعناصر الإنشائية للمبني

– إصلاح واستبدال التالف من أعمال التركيبات الكهربائية الرئيسية التي يكون من شأنها أن تؤدي إلي حوادث أو حريق أو تعريض الأرواح أو الأموال للخطر أو عدم كفاءة التشغيل.

– الصيانة الدورية الخاصة بالمصاعد وإزالة أي عطل أو خلل بها ، وكذا القيام بأعمال التنظيف والتزليق ( التشحيم والتزييت ) بصفة دورية .

– التشطيبات الخاصة بمدخل العقار وإصلاح درج السلالم وكسوة الأرضيات .

– استبدال الزجاج المكسور للسلم والمناور والمداخل .

كما يعتبر من أعمال الصيانة الطارئة في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :

– إصلاح أعمال الكهرباء التي تؤدي إلي انقطاع التيار أو حدوث خطورة .

– صيانة وإصلاح أعطال المصاعد وطلمبات المياه .

– إصلاح الأعمال الصحية التي قد تؤثر علي سلامة المبني مثل تسرب مياه الخزانات ودورات المياه والمواسير .

مادة (225):

يعتبر من أعمال التدعيم والترميم للعناصر الإنشائية إصلاح العيوب التي تظهر في العناصر الإنشائية للمبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة للعناصر الإنشائية الحاملة للمبني ( أساسات – أعمدة – كمرات – بلاطات – كوابيل – السلالم – الحوائط والسلالم في مباني الحوائط الحاملة…. الخ ) وذلك بغرض تحمل تلك العناصر للأحمال الواقعة عليها أو تحمل أحمال إضافية .

ويعتبر من أعمال الترميم لباقي عناصر المبني إصلاح العيوب التي تظهر في باقي عناصر المبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة ويدخل في هذه الأعمال علي سبيـــل المثال ما يلي :-

– إصلاح واستبدال مواسير المياه والصرف الخارجية .

– تقوية أو استبدال كوبستات السلم و السطح .

– أعمال البياض والدهانات لواجهات المبني والشبابيك من الخارج وكذلك الأعمال التي تتطلبها إعادة الحال إلي ما كان عليه في الأجزاء التي تناولها الترميم والصيانة الخارجية.

مادة (226):

تشكل اللحنة المنصوص عليها فى المادة 90 من قانون البناء بقرار من المحافظ المختص على النحو التالى :

– عضو من هيئة التدريس بأحدي كليات الهندسة أو المراكز البحثية فــي مجال الهندسة الإنشائية بدرجة أستاذ مساعد علي الأقل أو مهندس استشاري في مجال الهندسة الإنشائية له خبرة لا تقل عن عشرين عاماً في مجال تدعيم وترميم المنشآت ( رئيساً )

– مهندس استشاري معماري أو مدني ( خبرة في مجال ترميم المنشآت) ( عضواً )

– مهندس ممثل للجهة الإدارية ( مقرراً )

ووفقاً لنوعية الأعمال فللجنة أن تستعين بمن تراه للمساعدة في إنجاز أعمالها.

و يجوز للمحافظ تكليف أحد المكاتب الهندسية أو الجهات الهندسية المتخصصة للقيام بمهام اللجنة المذكورة.

مادة

(227):

تتولي اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة معاينة وفحص المباني والمنشآت التي تحال إليها من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وذلك من خلال المرور الدوري الذي تقوم به أو بناء علي ما يقدم إليها من إتحاد الشاغلين أو أحد أعضائه أو الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين أو أية شكاوي عن حالة المبني .

حيث تتولي اللجنة استيفاء البيانات التالية :-

– عنوان المبني والغرض المستعمل فيه ونوعية نظام الإنشاء وعدد الأدوار والظروف المحيطة بموقع المبني مثل ( المباني المجاورة والطرق والممرات المائية وغيرها ) .

– اسم المالك أو اسم اتحاد الشاغلين والشاغلين وعددهم .

– تاريخ إنشاء المبني إن أمكن .

– صورة من اللوحات الإنشائية والمعمارية وتقارير الجسات وتقارير ضبط الجودة الخرسانية والمواد المستعملة في التنفيذ إن وجدت .

– أية بيانات أخري متوفرة عن العقار لدي الجهة الإدارية المختصة.

مادة (228):

تعد اللجنة تقريرها بناء على المعاينة الظاهرية للعقار على النموذج المرفق بهذه اللائحة رقم ( 7 ) ويحدد فيه وصف الأجزاء المعيبة بالمبنى وما تقرره اللجنة للمحافظة على المبنى والشاغلين سواء بالصيانة أو الترميم لجعل المبنى صالح للغرض المخصص من أجله أو بالهدم الجزئى أو الكلى مع تحديد المدة اللازمة لتنفيذ تلك الأعمال وبيان ما إذا كانت تستوجب إخلاء المبنى كليا أو جزئيا ومدة الإخلاء .

وفي حالة إذا ما تقرر إخلاء المبني مؤقتاً من شاغليه حرر محضر إداري بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بإخطارهم بالإخلاء في المدة التي تحددها ، فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإداري.

ولشاغلي البناء الحق في العودة إلي العين بعد ترميمها أو تدعيمها فور صدور شهادة صلاحية المبني للإشغال دون الحاجة إلي موافقة المالك ويتم ذلك بالطريق الإداري في حالة امتناع المالك.

مادة (229):

تقدم اللجنة المشار اليها فى المادة السابقة تقريرها الى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطبط والتنظيم .

وفي حالة الصيانة والترميم والتدعيم تصدر الجهة الإدارية قرارها متضمناً الأعمال المطلوبة والمدة اللازمة لتنفيذها وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبني مؤقتاً جزئيا أو كلياً .

وفي حالتي الهدم الكلي أو الجزئي فيعتمد القرار من المحافظ المختص أو من ينيبه خلال أسبوع علي الأكثر من تاريخ استلام تقارير اللجنة .

مادة (230):

تعلن القرارات المشار إليها في المادة السابقة إلي ذوي الشأن من الملاك وشاغلي العقار ، وإلي ملاك العقارات المؤجرة طبقاً للقانون 4 لسنة 1996 ، وأصحاب الحقوق واتحادات الشاغلين المنصوص عليها بالفصل الأول من هذا الباب بالطريق الإداري ، وتعاد صورة منها إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ، فإذا تعذر إعلان أي منهم يتم الإعلان بإيداع نسخة من القرارات في مقر الجهة الادارية وقسم الشرطة أو نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار ، ويخطر ذوو الشأن بذلك الإيداع بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، وفي

جميع الأحوال تلصق نسخة من القرار في مكان ظاهر بواجهة العقار.

مادة (231):

يجوز لذوى الشأن التظلم من القرارات التي تصدرها اللجنة المشار إليها في المادة (90) من القانون فى موعد غايته خمسة عشر يوماً من تاريخ إعلانه بالقرار – علي النحو الوارد بالمادة السابقة – وذلك أمام لجنة التظلمات المشكلة بمقر الجهة الادارية ويكون التظلم بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول .

وتفصل اللجنة فى التظلمات المقدمة إليها وابلاغ ذوي الشأن خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمها وتصدر قرارها إما برفض القرار أو بقبوله أو إعادة النظر فيه وللجنة أن تطلب من مقدم التظلم إستيفاء المستندات أو الدراسات التي تراها لازمة لاتخاذ قرارها ويكون قراراها نهائياً ويعلن إلي الجهة الإدارية المختصة كما يتم إعلان ذوى الشأن واتحاد الشاغلين بخطاب مصحوب بعلم الوصول أو بالطريق الإداري .

مادة (232):

يعهد المالك أو اتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إلي مهندس أو مكتب هندسي بإعداد الدراسات والرسومات والمستندات اللازمة لتنفيذ القرار النهائي الصادر بالترميم أو التدعيم أو الهدم الكلي أو الجزئي واستخراج الترخيص اللازم لتنفيذ الأعمال طبقا للقانون وهذه اللائحة.

ويتولى المالك أو إتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إسناد تنفيذ الأعمال المرخص بها إلي أحد المقاولين أو شركات المقاولات المقيدين بالاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء طبقا لقانون الإتحاد والقرارات المنفذة لأحكامه ، ويتم التعاقد استرشادا بنموذج العقد الصادر به قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 222 لسنة 1994 بشأن المواصفات المصرية العامة لبنود الأعمال (جزء الشروط العامة لعقد أعمال المقاولات) .

ويكون ذلك كله بعد أخذ موافقة الجمعية العمومية إلا في حالة وجوب عمل ترميم او تدعيم فوري طبقاً لقرار اللجنة ويعرض ما تم في أول اجتماع للجمعية العمومية .

مادة (233):

يتولى مجلي إدارة الإتحاد القيام بأعمال الصيانة الدورية والطارئة والصرف عليها دون الرجوع إلى الجمعية العمومية وطبقا للنظام المعتمد للإتحاد .

مادة (234):

يلتزم المهندس المشرف علي التنفيذ والمقاول المنفذ بالتضامن فيما بينهما ، باتخاذ الاجراءات والاحتياطات الآتية قبل البدء في تنفيذ أعمال الترميم والتدعيم للعناصر الإنشائية الخارجية والهدم الكلي أو الجزئي المرخص بها وأثناء التنفيذ وعلي الأخص ما يلـي :-

– حجب المبني بكامل ارتفاعه.

– إحاطة المبني بسور ارتفاعه 2.00 م علي الأقل من مادة مناسبة ويزود بوسائل الإضاءة الكافية واللوحات التحذيرية والإرشادية اللازمة بصورة واضحة.

– التأكد قبل البدء في التنفيذ من فصل الجهات المختصة للتيار الكهربائي وإغلاق مصادر الغاز والمياه .

– اتخاذ الاحتياطات اللازمة لحماية المباني المجاورة في جميع مراحل التنفيذ من كافة الأخطار الناتجة عن التنفيذ طبقاً لأسلوب حماية وتأمين المباني المجاورة من خلال التقرير الهندسي المقدم إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بهذا الخصوص.

– وجوب صلب الجدران والأجزاء البارزة من المباني التي يخشي سقوطها.

– اتخاذ جميع الاحتياطات المناسبة لحماية المارة والأشخاص الموجودين في الموقع أو علي مقربة منه من جميع المخاطر التي يمكن أن توجد في هذا الموقع مثـــــل:-

– تحديد مناطق العمل ومناطق المرور وأن يتم تغطية مناطق المرور بما يكفل توفير الحماية للمارة أو المشاة.

– تأمين موقع العمل وتعيين مراقبين لملاحظة الحالة والأشراف علي دخول معدات الهدم واستخدامها بواسطة المتخصصين.

– إقامة حواجز ووضع إنارة تحذيرية ووسائل الحماية اللازمة لحماية وسلامة المارة والعاملين خاصة أثناء الليل.

– تزويد العمال بأجهزة الحماية الفردية مثل ( البدل الواقية ، الخوذات والقفازات والنظارات الواقية ، أحذية السلامة ، الأقنعة والكمامات … ).

– إعداد خطة تجارب لمواجهة حالات الطوارئ والحوادث العارضة والتي يلزم أخذها في الاعتبار أثناء التنفيذ مثل ( سقوط الأشخاص – سوء استخدام المعدات – النار والحرائق والانفجارات– الجروح الطارئة- الحروق– الاختناقات من الأتربة أو الغازات أو ما شابهها).

– توفير مستلزمات الإسعافات الأولية.

– أما فى حالة ترميم وتدعيم العناصر الانشائية الداخلية فيراعى الترميم بما لا يخل بالسلامة الانشائية للمبنى ، مع التأكد من فصل المياه والكهرباء إذا لزم الأمر

عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار
كاتب المقال : عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار
خبرة منذ عام 1997 فى القضايا المدنى والايجارات ( قانون قديم وجديد ) والتعويضات وقضايا الاجوال الشخصية ومنازعات التنفيذ والقضايا العمالية – منازعات قانون العمل بالقطاع الخاص والعام والاعمال ، ومنازعات قانون الخدمة المدنية امام مجلس الدولة للعاملين المدنيين
تعليقات
ليست هناك تعليقات
إرسال تعليق



    وضع القراءة :
    حجم الخط
    +
    16
    -
    تباعد السطور
    +
    2
    -